抑制房?jī)r(jià)必須打破土地壟斷

一個(gè)不再由政府壟斷、城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)，也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)相對(duì)健全的基礎(chǔ)。事實(shí)上，這一制度也可以讓未來(lái)的城鎮(zhèn)化過(guò)程更為健康。

去年下半年以來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲。很自然地，在今年兩會(huì)上，民眾的住房問(wèn)題成為人大代表、政協(xié)委員們關(guān)注、議論的熱點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)這場(chǎng)辯論，遏制房?jī)r(jià)的有效措施已經(jīng)昭然若揭，問(wèn)題僅僅在于，政府是否有決心真正去做。

不少兩會(huì)代表、委員認(rèn)為，稅費(fèi)過(guò)高是房?jī)r(jià)高企的重要原因。重慶市政協(xié)副主席陳萬(wàn)志統(tǒng)計(jì)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。據(jù)抽樣調(diào)查部分項(xiàng)目的稅費(fèi)，占到房地產(chǎn)價(jià)格的30％～40％，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房?jī)r(jià)。

另有不少代表、委員指出，地產(chǎn)市場(chǎng)的病根在于土地壟斷，在于地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。全國(guó)政協(xié)委員梁季陽(yáng)在發(fā)言中指出，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方中，供方中除了房地產(chǎn)商外，還有控制著土地資源、收取各種契稅費(fèi)的地方政府，而房地產(chǎn)需求方是分散的、弱勢(shì)的個(gè)體購(gòu)房者。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方并不是完全平等的經(jīng)濟(jì)主體。

目前北京房子均價(jià)已達(dá)到每平方米1.7萬(wàn)元，而房子的建設(shè)成本每平方米不過(guò)3000元，對(duì)此，全國(guó)人大代表、北京市人大常委會(huì)主任杜德印說(shuō)：這哪里是房?jī)r(jià)高，明明是地價(jià)高。杜德印這番發(fā)言贏得會(huì)場(chǎng)內(nèi)代表們長(zhǎng)時(shí)間的掌聲?？梢?jiàn)，大多數(shù)人是認(rèn)可這一看法的。

事實(shí)也確實(shí)如此。在房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的三大主體，賣(mài)地的地方政府、買(mǎi)地建房的開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房的消費(fèi)者中間，地方政府是最大的獲利者。2009年，全國(guó)的土地出讓金收入已經(jīng)超過(guò)1.5萬(wàn)億元。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財(cái)政收入近50％。

對(duì)住房問(wèn)題負(fù)有管理責(zé)任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部高官也指出了房?jī)r(jià)高漲的另一原因：政府監(jiān)管不力。該部副部長(zhǎng)郭允沖說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同努力，而住建部在調(diào)控房?jī)r(jià)方面幾乎沒(méi)有什么手段。因?yàn)椋c房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的土地監(jiān)管權(quán)在國(guó)土部門(mén)，稅收監(jiān)管權(quán)在稅務(wù)部門(mén)，金融監(jiān)管權(quán)在銀行監(jiān)管部門(mén)。這些部門(mén)很難配合一致。

但其實(shí)，在這些部門(mén)中，住建部本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度最為曖昧。比如，住建部部長(zhǎng)姜偉新就在人大會(huì)公開(kāi)表示，未來(lái)20年是中國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期，住房需求較大，但同時(shí)土地供應(yīng)有限，因此，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大的。當(dāng)然，姜偉新也承認(rèn)，土地價(jià)格的上漲和房?jī)r(jià)的上漲確實(shí)會(huì)給地方財(cái)政增加很多收入。地方市長(zhǎng)、市委書(shū)記靠土地增加財(cái)政收入，房?jī)r(jià)怎么降得下來(lái)?

姜偉新同時(shí)也說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲會(huì)引起不穩(wěn)定。這一點(diǎn)倒是千真萬(wàn)確?；谶@一原因，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出，“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！苯獋バ乱矐?yīng)和說(shuō)：房?jī)r(jià)能穩(wěn)定，“總理都說(shuō)了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行!不行也得行!”這句話已經(jīng)流行于網(wǎng)上。

但是，怎么穩(wěn)定房?jī)r(jià)?怎樣讓民眾的基本住房需求較為便利地得到滿足?不能不說(shuō)。政府工作報(bào)告提出的措施，加大保障房建設(shè)力度，加強(qiáng)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的管理，加大普通商品房供給量，也只是一些過(guò)渡之策。

綜觀過(guò)去七八年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格飛漲的根本原因有二：第一，中央銀行的貨幣政策過(guò)于寬松，大量廉價(jià)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，持續(xù)地抬高房?jī)r(jià)；第二，地方政府壟斷土地供應(yīng)，并從中獲取巨大利益，因而，地方政府傾向于哄抬房?jī)r(jià)。而對(duì)此，中央政府又沒(méi)有特別有效的監(jiān)控手段。正是由于這兩個(gè)原因，房?jī)r(jià)才會(huì)呈現(xiàn)出單邊上漲的態(tài)勢(shì)。這種態(tài)勢(shì)惡化了全社會(huì)的財(cái)富分配格局，較高收入者通過(guò)炒作房地產(chǎn)迅速積累財(cái)富，中低收入者卻感到買(mǎi)房越來(lái)越難。

如果誠(chéng)心解決民眾住房問(wèn)題，政府就需要從上面兩項(xiàng)入手，其中的重點(diǎn)又是打破地方政府對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的壟斷。只要她方政府繼續(xù)壟斷城鎮(zhèn)房屋土地供應(yīng)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最大獲益者，那地方政府就絕無(wú)可能配合中央政府采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，地方政府壟斷土地供應(yīng)的制度也已引發(fā)其他嚴(yán)重問(wèn)題：政府為獲得土地，在農(nóng)村強(qiáng)制低價(jià)征收農(nóng)民土地，在城鎮(zhèn)則不惜進(jìn)行暴力拆遷。近些年來(lái)發(fā)生的官民沖突，多數(shù)都與征地或拆遷有關(guān)。

因此，完整地保障城鄉(xiāng)居民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)，打破地方政府對(duì)城鎮(zhèn)土地的壟斷，可以同時(shí)解決兩個(gè)問(wèn)題：首先可以防范政府侵害城鄉(xiāng)居民的土地產(chǎn)權(quán)，而一個(gè)不再由政府壟斷、城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)，也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)相對(duì)健全的基礎(chǔ)。事實(shí)上，這一制度也可以讓未來(lái)的城鎮(zhèn)化過(guò)程更為健康。