房地產(chǎn)體系如何重構(gòu)

如果政府過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長,必然導(dǎo)致權(quán)力大規(guī)模介入經(jīng)濟(jì)過程,其背后必然存在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,比如當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)就過分地依賴房地產(chǎn)業(yè)

瘋狂的房地產(chǎn)市場終于引來密集而強(qiáng)有力的行政調(diào)控。其中最為重要的是4月17日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,即10號(hào)文件。

該文件指出,堅(jiān)決抑制不合理住房需求,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。媒體解讀,此文件的目的旨在讓房屋回歸居住本性,從而讓民眾可以住得起房。但是,對(duì)于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而言,僅靠迄今為止已經(jīng)使用的行政調(diào)控手段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,需要對(duì)房地產(chǎn)體系進(jìn)行重構(gòu)。

政府之所以采取如此強(qiáng)烈的行政手段調(diào)控房市,根本原因是瘋狂上漲速度太快了。但這并不是一個(gè)新問題,過去七八年中,除了某些短暫時(shí)期,房價(jià)始終呈現(xiàn)出快速、有時(shí)是瘋狂上漲的趨勢(shì)。顯然,要控制房價(jià),讓房價(jià)保持在相對(duì)平穩(wěn)、且為大多數(shù)民眾可以接受的水平,就需要弄清,中國房價(jià)為什么這么瘋狂。

最重要的制度性原因也許有二。第一,各級(jí)政府采取追求經(jīng)濟(jì)快速增長的基本政策取向。而由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,快速經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力量不大可能依靠普通民眾的消費(fèi),而主要依靠出口和投資。在產(chǎn)業(yè)投資日益飽和的情況下,投資必然向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。當(dāng)出口遭遇麻煩的時(shí)候,房地產(chǎn)業(yè)則對(duì)于確保一定的經(jīng)濟(jì)增長率具有舉足輕重的作用。

這就是去年以來房價(jià)快速上漲的宏觀背景。政府要確保經(jīng)濟(jì)增長,則必然實(shí)行寬松的貨幣政策。但在出口、居民一般消費(fèi)均疲軟不振的情況下,新增銀行信貸必然大量涌入房地產(chǎn)市場。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn):一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個(gè)人購房貸款季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。3月末主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長44.3%,比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn),但仍明顯高于同期各項(xiàng)貸款增速23.4個(gè)百分點(diǎn)。這么多的廉價(jià)貨幣涌入房地產(chǎn)市場,房價(jià)當(dāng)然會(huì)大幅度上漲。

按照常理,如果已經(jīng)出現(xiàn)如此嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫,那最有效的辦法就是提高利率。但是,中央銀行遲遲沒有采取這一措施,而是通過復(fù)雜的操作、借助行政權(quán)力試圖控制房價(jià)。這說明,央行受制于保增長的目標(biāo),在面對(duì)房價(jià)瘋狂上漲的時(shí)候,通常傾向于無所作為。

導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)單邊上漲的另一個(gè)制度因素是地方政府的土地財(cái)政依賴癥和土地供應(yīng)壟斷權(quán)。過去若干年來,地方政府主要借助來自土地上的收入進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè),也主要通過房地產(chǎn)業(yè)的快速增長維持本地GDP高速增長。而地方政府又握有工商業(yè)用地的壟斷性供應(yīng)權(quán)。這兩者結(jié)合在一起,地方政府有意愿、也有能力操縱土地供應(yīng)節(jié)奏,謀取自身收益最大化,其結(jié)果就是房價(jià)的瘋狂上漲。

上述兩項(xiàng)制度因素,足以讓很多人確信:房價(jià)即便在目前的行政措施打壓下,暫時(shí)停止上漲、甚至在一定程度上回落,但廉價(jià)貨幣的潮水與地方政府的暗中扶持,仍然隨時(shí)可能推動(dòng)房價(jià)再度猛烈地上漲?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中很多人就有這樣的預(yù)期。

實(shí)際上,過去幾年,這樣的故事已經(jīng)發(fā)生過多次。在行政措施壓力下,房價(jià)剛剛出現(xiàn)穩(wěn)定跡象,各級(jí)決策者就開始坐不住了,立刻紛紛采取措施刺激房價(jià)再度上漲。如此一來,房價(jià)從長期看就呈現(xiàn)出單邊上漲的態(tài)勢(shì)。

這樣的態(tài)勢(shì)讓房屋的投資性質(zhì)乃至投機(jī)性質(zhì)日趨嚴(yán)重,居住性質(zhì)卻日趨淡薄。房屋如此變質(zhì),對(duì)于中國這樣一個(gè)大國,不論從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)還是從政治角度看,都不是一件好事。比如,中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)化趨勢(shì),有人調(diào)查浙江民營企業(yè)家的投資意向,70%的人選擇投向房地產(chǎn)。這是一個(gè)相當(dāng)可怕的跡象。

那么,房屋能否恢復(fù)居住的性質(zhì)?當(dāng)然有可能,而且,非常有必要。但要做到這一點(diǎn),當(dāng)下各級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)政策取向需要進(jìn)行大幅度調(diào)整。首先,各級(jí)政府不應(yīng)再把經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)成首要任務(wù)。政府最為重要的職能是維持社會(huì)秩序,公正地執(zhí)行法律。但如果政府過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長,必然導(dǎo)致權(quán)力大規(guī)模介入經(jīng)濟(jì)過程,經(jīng)濟(jì)或許會(huì)因此而超常規(guī)增長,但其背后必然存在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,比如當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)就過分地依賴房地產(chǎn)業(yè)。

惟有各級(jí)政府實(shí)現(xiàn)執(zhí)政理念調(diào)整,有關(guān)房地產(chǎn)的各種具體制度才有可能逐漸理順。比如,政府逐漸承認(rèn)農(nóng)民和城市居民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán),允許占地方和用地方在合乎規(guī)劃的前提下自行直接交易,政府則對(duì)此交易征收土地增值稅。土地供應(yīng)的壟斷被打破后,土地、房屋的投資、投機(jī)色彩必然淡化,中國的城鎮(zhèn)化過程也會(huì)更為健康地進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上,或?qū)⑿纬梢粋€(gè)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)角度看都比較合理的房地產(chǎn)體系。