地產(chǎn)精英的樓市江湖

陳云峰 李戰(zhàn)洪

陳云峰:親身參與殘酷的北京土地?fù)寠Z大戰(zhàn)!

2009年5月31日,是端午假期后上班的第一天。吃完午飯,我和同事便匆匆趕往位于和平里的北京市國(guó)土局,參加昌平東小口的土地競(jìng)拍!要知道,在今天的北京,“狼多肉少”的情況嚴(yán)重,隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,開(kāi)發(fā)商們對(duì)土地的渴求,一覽無(wú)遺地表現(xiàn)在對(duì)土地的爭(zhēng)奪上。就在一周前,富力和華美分別以80多輪競(jìng)價(jià),拿走了廣渠路10號(hào)和通州地塊,可售面積折合樓面地價(jià)高達(dá)每平方米15000元和5000元,富力拿地雖然志在必得,而且如愿以償,但很難受。通州房子均價(jià)才7500元左右,華美拿到這塊地,土地加上建安費(fèi)用,已經(jīng)虧損,出現(xiàn)了久違的“面粉比面包貴”的現(xiàn)象!

華業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)上市公司中資產(chǎn)負(fù)債率最低的企業(yè),資金狀況良好,5月北京玫瑰郡順利清盤(pán),深圳玫瑰郡開(kāi)盤(pán)大賣,一舉拿到5月深圳銷售狀元榜,資金和市場(chǎng)雙雙鼓舞了企業(yè)拿地的勁頭!

手拿10號(hào)競(jìng)價(jià)拍,我和同事楊菁華壓力巨大

一到國(guó)土局2樓土地儲(chǔ)備中心大廳,便感覺(jué)到了濃濃的“臨戰(zhàn)”氣氛,要知道,從掛牌公示之日,大廳內(nèi)就有開(kāi)發(fā)商雇傭了大學(xué)生甚至研究生晝夜蹲守,嚴(yán)密觀察其他開(kāi)發(fā)商買標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)細(xì)節(jié),逐一登記,隨時(shí)匯報(bào),“情報(bào)戰(zhàn)”很厲害。我?guī)状稳ゴ髲d,看見(jiàn)長(zhǎng)椅上躺著學(xué)生模樣的,就知道這是“探子”。還有哪,有的開(kāi)發(fā)商甚至搬來(lái)了“區(qū)領(lǐng)導(dǎo)”,在現(xiàn)場(chǎng)勸你放棄拿地,整個(gè)一個(gè)“心理戰(zhàn)”。

這時(shí)土地市場(chǎng)的公示大屏幕,有點(diǎn)像股票市場(chǎng)啊

昌平東小口這塊地,緊鄰我操盤(pán)4年的50萬(wàn)平方米大盤(pán)“明天第一城”,地理位置上緊鄰地鐵5號(hào)線和13號(hào)線,標(biāo)準(zhǔn)的雙地鐵項(xiàng)目。而且由于立水橋區(qū)域新近開(kāi)業(yè)了20萬(wàn)平方米的龍德廣場(chǎng)商業(yè)MALL,里面家樂(lè)福和百安居、翠微百貨、萬(wàn)達(dá)影城、溜冰場(chǎng)、餐飲城商業(yè)配套一應(yīng)俱全,這個(gè)區(qū)域受益于奧運(yùn)會(huì)后北京北移,已經(jīng)從3年前臟亂差地區(qū)一躍成為商業(yè)配套全、環(huán)境優(yōu)美、交通方便的成熟區(qū)域了。所以,競(jìng)價(jià)前已經(jīng)10輪報(bào)價(jià),我在現(xiàn)場(chǎng)得知,競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商共7家。在旁邊的東亞新華投資、旭輝集團(tuán)都由老總帶隊(duì)參加,而且決心不小。

土地是開(kāi)發(fā)商的命根子

我按照規(guī)定辦理了競(jìng)價(jià)手續(xù),公證處現(xiàn)場(chǎng)公證,我選了10號(hào)牌。3點(diǎn)30分開(kāi)始,入場(chǎng),正式開(kāi)始競(jìng)價(jià)。在主持人宣布完規(guī)則和起始價(jià)格后,話音未落,1.522億元的底價(jià)一下便被加到了2億元,會(huì)場(chǎng)氣氛一下子緊張了。這種報(bào)價(jià)純粹是心理戰(zhàn),是競(jìng)拍者給別人心理壓力!接著,100萬(wàn)元的階梯,大家一路舉起來(lái)。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到2.8億元時(shí),也就是樓面地價(jià)突破4000元時(shí),現(xiàn)場(chǎng)7家競(jìng)拍者,只留下了我持的10號(hào),旭輝集團(tuán)持的17號(hào),以及潤(rùn)豐集團(tuán)持的28號(hào)。

主持人和公證處,氣氛凝重

這時(shí),主持人開(kāi)始提醒大家:土地投資有風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)了起始價(jià)格的一倍了?？諝飧o張了,舉牌速度慢下來(lái)了,我和17號(hào)輪番加價(jià),但這時(shí)28號(hào)采取了“誰(shuí)報(bào)價(jià),我馬上跟進(jìn)”的策略,也就是只要我和17號(hào)報(bào)價(jià),他馬上跟。我分別報(bào)出2.8億元和3.1億元,17號(hào)也在簡(jiǎn)單商議后,跟進(jìn)。節(jié)奏更慢了,28號(hào)都二讀了,17號(hào)又跟進(jìn)了幾次,這時(shí)我印象里已經(jīng)60輪了,我記錄的報(bào)價(jià),一頁(yè)已經(jīng)滿了,第二頁(yè)也差不多了,在28號(hào)跟到3.14億元時(shí),沉默了一會(huì)的我,再次舉牌,跳過(guò)3.15億元,直接報(bào)到3.16億元,28號(hào)沉默商議了10秒,再次舉牌,主持人念出“現(xiàn)在報(bào)價(jià)為3.17億元”,大家都沒(méi)有再競(jìng)價(jià),要知道,這時(shí)樓面地價(jià)已經(jīng)4400元了,由于這塊地體量才7萬(wàn)平方米,又是商業(yè)金融項(xiàng)目,這樣的成本,已經(jīng)接近嗓子眼,88輪的報(bào)價(jià),已經(jīng)比起拍價(jià)格高出1億元之多!

幾分惆悵,也有幾分釋?xiě)?大家都匆匆地走出大廳,這時(shí)我才發(fā)現(xiàn),28號(hào)來(lái)的人最多,有四五個(gè)老總,從神情看,雖然地拿到了,但他們臉上沒(méi)有笑容,而是一臉的凝重!

沒(méi)有人知道:下一個(gè)地塊多少開(kāi)發(fā)商會(huì)參加,更沒(méi)有人知道,新的拿地記錄,會(huì)不會(huì)被再打破。房地產(chǎn)就是這樣,在大家的關(guān)注中、不惑中、爭(zhēng)論中,一路前行!

李戰(zhàn)洪:地產(chǎn)江湖的“四大派系”

有人曾這樣描述珠江:珠江,雖然沒(méi)有“黃河之水天上來(lái)”的氣勢(shì),也不如“源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的長(zhǎng)江”之流長(zhǎng),但卻有著自己的風(fēng)光旖旎、異彩紛呈。

對(duì)珠江,很久以來(lái),我一直無(wú)法找到“合適的句子”來(lái)形容。只知道骨子里喜歡這條江,喜歡這條由“東江”、“西江”和“北江”三江匯聚而成的珠江?；诖?自己居住的房子也就在了珠江邊;

難得的端午假日休息,回到廣州,坐在家里,呆望著窗外的珠江水,萌生很多有關(guān)地產(chǎn)的感悟……

一直主張“人生需要?dú)v練,更要善待歷練”?；叵胱约菏嗄甑禺a(chǎn)歷程:從珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海再到大西南,以工作的名義深度了解每一座城市,同時(shí)也歷經(jīng)各種地產(chǎn)“流派”和“風(fēng)格”的洗禮,于是,便有了下文:

5年前的2004年,地產(chǎn)江湖所流傳的“廣州地產(chǎn)看產(chǎn)品、上海地產(chǎn)看行情、北京地產(chǎn)看概念、重慶地產(chǎn)看潛力”,也僅僅是市場(chǎng)表現(xiàn)上的差異,掩蓋了中國(guó)地產(chǎn)趨同質(zhì)化之勢(shì);

當(dāng)下的2009年,行業(yè)大調(diào)整時(shí)期的中國(guó)地產(chǎn)江湖,催生英雄輩出,硝煙不斷,“東、南、西、北”群雄再度“四”起:“粵派”、“海派”、“京派”、“渝派”各領(lǐng)風(fēng)騷,把中國(guó)樓市攪得風(fēng)生水起……

粵、海、京、渝四派,或重實(shí)用、善販賣產(chǎn)品;或重商經(jīng)、善做行情;或重形式、善煽動(dòng)情緒;或重細(xì)節(jié)、善采眾家之長(zhǎng)……

“粵派”主張“現(xiàn)實(shí)主義”、“海派”主張“都市主義”、“京派”主張“文化主義”、“渝派”主張“人本主義”。四大派系,歷經(jīng)20年中國(guó)地產(chǎn)江湖磨礪,已經(jīng)完全形成了“風(fēng)格”的脫離;

“四大派系”因?yàn)樗诔鞘刑刭|(zhì)、居住文化、生活理念、消費(fèi)水平、功能需求等有著明顯的差異,也反映在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品定位、建筑風(fēng)格、園林景觀、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等方面的特色鮮明:

“文化主義”的“京派”:

有“千里冰封,萬(wàn)里雪飄”般的氣勢(shì)與豪放……

“京派”關(guān)注“政經(jīng)”,善“概念”造勢(shì),高調(diào)張揚(yáng)。

從“排子房”到“機(jī)關(guān)大院”,從“胡同四合院”再到“奧運(yùn)村”,從中可以領(lǐng)略到“京派”皇家居住文化的博大精深;

在北京,“房子”沿革于歷史,更多精于“文化”政治色彩,“soho”、“鳥(niǎo)巢”、“央視大褲衩”等處處體現(xiàn)出“歷史、新穎、另類”特征。

“都市主義”的“海派”:

有“日出江花紅勝火,春來(lái)江水綠如藍(lán)。能不憶江南”那種悠遠(yuǎn)而又深長(zhǎng)的韻味以及余情搖漾的境界……

“海派”關(guān)注“商經(jīng)”,善婉約唯美,低調(diào)內(nèi)斂。

從“老城廂”到“衛(wèi)星城”,從“外灘租界”再到“浦東商務(wù)區(qū)”,從中可以品味“海派”大都市“居住文化”崛起的精彩與絕倫。

在上海,“房子”以精細(xì)見(jiàn)長(zhǎng),更多傾情于“都市”大家風(fēng)范,“石庫(kù)門(mén)里弄”、“外灘建筑群”、“東方明珠塔”處處彰顯“精致、漂亮、大氣”的特征。

“現(xiàn)實(shí)主義”的“粵派”:

有“戰(zhàn)士指看南粵,更加郁郁蔥蔥”般溫潤(rùn)細(xì)膩的優(yōu)美意境……

“粵派”關(guān)注“產(chǎn)品”,善精細(xì)全面、兼容務(wù)實(shí)。

從“西關(guān)大屋”到“東山別墅”,從“廣府騎樓”再到“沙面洋房”,從中可以見(jiàn)識(shí)“粵派”嶺南居住文化混合了中外特色的兼容性特質(zhì);

在廣州,“房子”以規(guī)模取勝,更多追求于“實(shí)在”的完美細(xì)節(jié),“星河灣”、“祈福新村”、“匯景新城”處處彰顯“舒適、社區(qū)、生態(tài)”的特征。

“人本主義”的“渝派”:

有“踏遍青山人未老,風(fēng)景這邊獨(dú)好”般始終對(duì)未來(lái)充滿信心、風(fēng)景如畫(huà)的“嫵媚”山城……

“渝派”關(guān)注“服務(wù)”,善待你一生,做好每個(gè)細(xì)節(jié)。

從“磁器口古鎮(zhèn)”到“金科中華坊”,從“傳統(tǒng)的吊腳樓”再到“龍湖藍(lán)湖郡”;從中可以感受“渝派”巴渝居住文化的自然靈動(dòng)和渾厚韻味;

在重慶,“房子”以人為本,采眾家之長(zhǎng),更多在住宅的結(jié)構(gòu)、功能,人文、生態(tài)環(huán)境和物業(yè)管理等方面進(jìn)行有意識(shí)的創(chuàng)造,在產(chǎn)品細(xì)節(jié)和人性化考慮上領(lǐng)先一籌,處處彰顯“價(jià)值、品質(zhì)、服務(wù)”的特征。

中國(guó)地產(chǎn)江湖的“四大派系”用文字進(jìn)行準(zhǔn)確歸納是一件難事,最后我用地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)流行說(shuō)法來(lái)概括:“來(lái)不來(lái)人看廣告、動(dòng)不動(dòng)心看地段、掏不掏錢看產(chǎn)品、滿不滿意看物管。 ”其實(shí)在這句流行語(yǔ)的背后,暗指“四大地產(chǎn)派系”的江湖秘籍和行事風(fēng)格:“京派”的“廣告”、“海派”的“地段”、“粵派”的“產(chǎn)品”、“渝派”的“物管”……(摘自知識(shí)出版社《博煮樓市》)