開往“房地產(chǎn)春天”的地鐵

張 芬

作為高速便捷的市內(nèi)交通方式，地鐵不僅提高人們的生活品質(zhì)，同時還使得沿線樓盤受追捧，推動城市地產(chǎn)進(jìn)入下一個“春天”。

福州即將進(jìn)入地鐵時代。沒有堵車、準(zhǔn)時發(fā)車?？浚⒒◣追昼娋涂梢詮奈逅谋逼鹗颊镜竭_(dá)世茂百貨群眾路站，這一目標(biāo)有望在2014年伴隨著福州地鐵1號線的建成而實現(xiàn)。

如今，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的人把交通配套作為購房投資時考慮的重要因素。福州地鐵的落成將給榕城樓市帶來什么?福州城市地產(chǎn)格局將發(fā)生怎樣的變革?

沿線房價隨地鐵起飛

福州建地鐵1、2號線獲國務(wù)院批準(zhǔn)的消息一經(jīng)傳出，原本已高唱凱歌的房價再次被注入一劑“強(qiáng)心針”，地鐵沿線的大部分樓盤均價普遍上漲，一些位于黃金地段的項目漲幅甚至超過50％。記者從毗鄰地鐵1號線群眾路站的群升國際御園售樓部了解到，目前該樓盤的售價是12000元起／平方米，均價達(dá)到17000元／平方米，而就在五個月前，現(xiàn)階段的最低售價還是當(dāng)時的銷售均價。

自從得知福州將建地鐵，房地產(chǎn)開發(fā)商們就打起“地鐵牌”，在其樓盤廣告中標(biāo)明與地鐵站的距離優(yōu)勢，吸引了不少福州市民的目光。地處火車南站附近的領(lǐng)秀新城樓盤的工作人員告訴記者，受地鐵等交通配套完善的影響，售樓部的人氣比以往旺了許多，隨著地鐵工程的展開，后期開發(fā)的項目價格有可能繼續(xù)走高?！暗罔F作為高速便捷的交能繼續(xù)走高?！暗罔F作為高速便捷的交通方式，擴(kuò)大了城市居民的生活半徑，從國內(nèi)外城市的經(jīng)驗來看，凡是地鐵通到的地方，房價幾乎都有一個飛躍式上漲?！本鸥枞f派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長劉波預(yù)測，到2014年，倉山區(qū)的房產(chǎn)均價至少可以提升到12000元／平方米左右。

近年來，越來越多的地產(chǎn)大鱷有意進(jìn)駐福州，地鐵絕對是不容忽視的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍賣會上，萬科瞄準(zhǔn)并拿下的地正是經(jīng)過地鐵1號線的周邊地塊。并且，此次拍賣會上，還出現(xiàn)了中海地產(chǎn)的身影。一位接近福州萬科地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況而言，商業(yè)配套和交通便利成為地鐵站點附近的最大優(yōu)勢，但必然帶來噪音、治安管理等負(fù)面因素。因此，地產(chǎn)商一般會選擇開發(fā)小戶型，把依賴公共交通、對噪音等因素不敏感的年輕人鎖定為目標(biāo)居住群。

帶動城市地產(chǎn)新變革

福州房地產(chǎn)市場，一直以來基本依靠區(qū)位來決定價格，一般來說，距離市中心越遠(yuǎn)，價格相對越低。有地產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著地鐵的修建，“地鐵房產(chǎn)”將極大稀釋市區(qū)和郊區(qū)的固有觀念，這種“以地段論價格”的格局將會發(fā)生根本性改變。從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組。

福州地鐵1、2號線就像十字一樣，連接?xùn)|西，貫通南北，而地鐵4、5號線則相當(dāng)于環(huán)城地鐵線，圈起了未來福州最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域，將農(nóng)村變城區(qū)，郊區(qū)變市區(qū)。目前，不少購房者因為有了地鐵而愿意選擇以往不予考慮的距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤。中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄分析，地鐵的建設(shè)可以引導(dǎo)中心區(qū)人口向周邊疏散，擴(kuò)大城市生活圈，實現(xiàn)市區(qū)上班城郊居住的“鐘擺式”生活方式，大大削弱新樓盤的“郊區(qū)孤島”效應(yīng)。

地鐵的空間輻射是幾何級的，將大大改變福州城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)，五四北板塊、城南板塊、金山板塊，還有閩侯地區(qū)都被納入福州的“城區(qū)”范圍。“對于地產(chǎn)商而言，老城區(qū)的土地寸土寸金，沒有足夠的實力‘啃不動，地鐵的開通則讓外城土地投資價值凸顯，這對于中小地產(chǎn)商而言，無疑是個很好的機(jī)會?！遍_誠地產(chǎn)副總裁鄭景楓表示，地鐵將改變福州城市地產(chǎn)未來5年，甚至10年的開發(fā)格局，使郊區(qū)新地塊開發(fā)相對于老城區(qū)來說前景預(yù)期更勝一籌。

切莫過度透支交通的升值預(yù)期

福州眼下靠近地鐵的地段中，車未通樓先熱。福州地鐵一宣布立項時，沿線的開發(fā)商們峰擁而至，購房者也趨之若鶩，房價就水漲船高。

地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，地鐵附近站點的樓盤價格定位太高是不理性的，因為地鐵站點附近的房子不是高端購房者的首選，主要客戶是中低收入人群。而且，由于福帥中心市區(qū)總體面積較小，地鐵將使城市進(jìn)一步加速外擴(kuò)，未來可開發(fā)的地塊和樓盤將增多，房子供應(yīng)量也會增大，從長遠(yuǎn)看，這會降低城市的相對房價。

“事實上，房地產(chǎn)市場跟隨交通的發(fā)展，其根本還是要隨著入住人口的需求來發(fā)展，但在現(xiàn)如今投資如此旺盛的市場環(huán)境下，無論是高速沿線、地鐵沿線、三通概念都已經(jīng)有過熱之嫌。長此以往，地產(chǎn)項目將反受牽連。”劉福泉說。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心曾經(jīng)公布對全世界交通與房產(chǎn)的調(diào)查報告，報告認(rèn)為房地產(chǎn)商對交通以及城市規(guī)劃的認(rèn)識不夠，僅憑炒作交通而不提高項目自身的品質(zhì)必然贏不得大市場。市場有其滯后性與盲目性，地鐵沿線房價過高會導(dǎo)致有居住需求的人群被壓制在市中心，政府原先通過改善交通疏導(dǎo)人群的目的不能得到實現(xiàn)。福州地鐵與樓市的“共贏”必然是通過有序的調(diào)控措施才能真正實現(xiàn)打通榕城交通動脈，引領(lǐng)房產(chǎn)健康發(fā)展的初衷。