關(guān)于資產(chǎn)租賃實(shí)施專業(yè)化管理的研究與實(shí)施

劉 超 上海鐵路局徐州鐵路經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司

在主輔分離過(guò)程中，運(yùn)輸主業(yè)將閑置資產(chǎn)及與運(yùn)輸生產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不大的資產(chǎn)，特別是由于運(yùn)輸生產(chǎn)力布局調(diào)整而形成的閑置資產(chǎn)、土地、廠房交給多經(jīng)企業(yè)。這些資產(chǎn)主要為不動(dòng)產(chǎn)，多經(jīng)企業(yè)除部分自己開(kāi)發(fā)利用外，大部分用于對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。再加上多經(jīng)自有對(duì)外租賃的資產(chǎn)，各鐵路集團(tuán)公司都有大量的資產(chǎn)對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，但由于管理粗放，租賃中存在著漏洞，效益流失嚴(yán)重。為規(guī)范管理，謀求效益最大化，本文以徐州鐵路經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)公司）為例，分析探討實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理的對(duì)策和措施。

1 集團(tuán)公司資產(chǎn)租賃現(xiàn)狀

1.1 資產(chǎn)體量較大、分布不均衡

集團(tuán)公司下屬13家二級(jí)公司都有不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，據(jù)最新摸底統(tǒng)計(jì)，2008年度的資產(chǎn)租賃收入為1 500萬(wàn)元左右。租賃資產(chǎn)雖然體量較大，但分布不均衡，除商貿(mào)公司、旅服公司相對(duì)集中外，其余分布較為分散，呈小、弱、散的局面。

1.2 各公司獨(dú)自經(jīng)營(yíng)、自行出租

資產(chǎn)分布在各公司，由各公司結(jié)合資產(chǎn)所在地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)需求對(duì)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，形成各公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自行出租的局面，除商貿(mào)公司設(shè)有專門資產(chǎn)租賃管理部門外，其余均為其它部門代管。

1.3 現(xiàn)行資產(chǎn)租賃管理模式弊端和問(wèn)題較多

（1）租賃行為不規(guī)范。合同簽訂和租賃過(guò)程沒(méi)有體現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平的原則，個(gè)別公司存在暗箱操作行為。

（2）定價(jià)機(jī)制不健全。絕大部分公司沒(méi)有建立集體定價(jià)機(jī)制，合同租金的確定往往是由某一部門甚至某個(gè)經(jīng)辦人員決定，租金確定隨意性較大，不能反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

（3）效益流失嚴(yán)重。物價(jià)年年在長(zhǎng)，而租賃資產(chǎn)的租金卻不見(jiàn)長(zhǎng)。主要原因：一是市場(chǎng)信息不對(duì)稱，大部分公司因沒(méi)有專門職能管理部門對(duì)租賃市場(chǎng)行情進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查比對(duì)，租金公允價(jià)格不清楚；二是人為因素、人情干擾以及損公肥私情況或多或少存在；三是個(gè)別公司無(wú)視集團(tuán)要求租賃合同原則一年一簽的規(guī)定，與承租方低價(jià)簽訂長(zhǎng)年租金不變的合同，個(gè)別合同已經(jīng)簽至2017年。

（4）資產(chǎn)品質(zhì)難以提升。由于資產(chǎn)分布不集中，呈小、弱、散狀況，租金收益對(duì)有些公司可有可無(wú)，難以引起領(lǐng)導(dǎo)足夠重視；有些租賃物業(yè)條件設(shè)施陳舊，未能及時(shí)投資改造，同時(shí)對(duì)租賃資產(chǎn)缺乏整體策劃包裝，品質(zhì)得不到提升，影響租賃收益。

2 資產(chǎn)租賃實(shí)施專業(yè)化管理的必要性和重要性

2.1 實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是路局增收節(jié)支的要求

當(dāng)前，全局經(jīng)營(yíng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，運(yùn)輸收入虧欠，剛性支出持續(xù)增加。路局接連召開(kāi)各系統(tǒng)黨政主要負(fù)責(zé)人座談會(huì)，研討加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的措施，對(duì)挖潛提效、增收節(jié)支工作作出部署，明確要求各系統(tǒng)、各單位要充分認(rèn)清今年的嚴(yán)峻形勢(shì)，認(rèn)清抓好增收節(jié)支的重要性和必要性，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，迅速行動(dòng)起來(lái)，采取有效措施，挖潛提效，全力克服金融危機(jī)帶來(lái)的影響。實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是細(xì)化路局"雙增雙收"的具體舉措，是貫徹路局加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理部署要求的實(shí)際行動(dòng)。

2.2 實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是集團(tuán)公司自身發(fā)展的需要

集團(tuán)公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況，仍然在“谷底”徘徊，經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)和去年同期相比，均大幅減少了70%以上。在當(dāng)前異常嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)下，集團(tuán)公司要生存發(fā)展，就必須堅(jiān)持增收與節(jié)支并舉，在抓好經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效的同時(shí)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路、創(chuàng)新管理理念，全面推行集約經(jīng)營(yíng)、精細(xì)管理。集團(tuán)公司實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，對(duì)于堵漏增收、挖潛提效，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.3 實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是提升集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的治本之舉

（1）有利于規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。集中租賃資產(chǎn)，實(shí)行專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，專業(yè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)建立健全制度和機(jī)制，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)便于集團(tuán)公司加強(qiáng)監(jiān)管。

（2）有利于堵漏增收和提高經(jīng)營(yíng)效益。專業(yè)公司組織專業(yè)人才加強(qiáng)租賃市場(chǎng)行情調(diào)研，在全面動(dòng)態(tài)了解掌握市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，本著公開(kāi)、公平、公正的原則進(jìn)行招租，必將提高資產(chǎn)租賃價(jià)格。同時(shí)通過(guò)專業(yè)公司集中資源經(jīng)營(yíng)和管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)作，也必將降低租賃管理的總體成本。

（3）有利于資產(chǎn)的保值增值。實(shí)行專業(yè)化管理后，由于日常調(diào)研及資產(chǎn)管理到位，就能隨時(shí)掌握資產(chǎn)的現(xiàn)狀、租賃市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和承租人對(duì)資產(chǎn)的需求等，可以及時(shí)盤活閑置資產(chǎn)，并根據(jù)需求投資維修、改造，提升資產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，確保資產(chǎn)的保值增值。

（4）有利于構(gòu)建監(jiān)督約束激勵(lì)機(jī)制。專業(yè)化管理后，租賃行為并不是專業(yè)公司獨(dú)家操作，相關(guān)公司可以全程參與，如價(jià)格不合適，相關(guān)公司有建議和否決權(quán)，同時(shí)專業(yè)公司的收入根據(jù)租賃增量效益進(jìn)行清算，因此專業(yè)公司必將追求經(jīng)營(yíng)效益最大化，實(shí)現(xiàn)"共贏"。

（5）有利于促進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)。目前，資產(chǎn)租賃存在暗箱操作的現(xiàn)象，價(jià)格是少數(shù)人參與制定，個(gè)別人說(shuō)了算，既不利黨風(fēng)廉政建設(shè)，又因價(jià)格不公影響了公司聲譽(yù)。專業(yè)化管理后，市場(chǎng)化公開(kāi)操作，規(guī)范了經(jīng)營(yíng)行為，從制度上保證一切公開(kāi)、公平、公正，避免了個(gè)別人的違法違紀(jì)行為，促進(jìn)了黨風(fēng)廉政建設(shè)。

3 實(shí)施專業(yè)化管理的指導(dǎo)思想

實(shí)施專業(yè)化管理的指導(dǎo)思想是：以路局《關(guān)于加快推進(jìn)全局多元經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》和俞局長(zhǎng)《全局多元經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的思考與對(duì)策》精神為指導(dǎo)，以集約化經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理為理念，以堵漏增收和效益增量為目的，集中資源，專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一招租，互相協(xié)作，互利互惠，共同發(fā)展。

4 實(shí)施專業(yè)化管理的對(duì)策

目前，集團(tuán)公司正在實(shí)施新一輪企業(yè)重組整合。對(duì)于業(yè)務(wù)雷同、專業(yè)相近的企業(yè)，本著"優(yōu)化資源整合，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)"的原則重組整合，實(shí)現(xiàn)"錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、專業(yè)突出"的目標(biāo)。整合后個(gè)別公司需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。集團(tuán)公司根據(jù)實(shí)際，指定某個(gè)轉(zhuǎn)型公司為專業(yè)化管理公司，履行實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的職能。

資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理應(yīng)本著"先易后難，穩(wěn)步推進(jìn)"的原則，分步實(shí)施。

第一步是租賃資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不變。對(duì)各公司既有的用于租賃的資產(chǎn)，不改變產(chǎn)權(quán)及隸屬關(guān)系等現(xiàn)狀。集團(tuán)公司以行政指令方式統(tǒng)一交給專業(yè)化管理公司，實(shí)施租賃行為管理并負(fù)責(zé)物業(yè)檔次提升，以移交管理時(shí)租金為基準(zhǔn)，努力實(shí)現(xiàn)效益增量，全部租賃收益及物業(yè)檔次提升費(fèi)用仍由各產(chǎn)權(quán)單位享有和承擔(dān)。專業(yè)管理公司根據(jù)當(dāng)年租賃效益同比增量50%向集團(tuán)公司清算收入。對(duì)各公司新增租賃資產(chǎn)，由專業(yè)管理公司公開(kāi)招租經(jīng)營(yíng)，權(quán)屬不變，收益雙方按8：2分成，專業(yè)管理公司收取20%。

第二步是租賃資產(chǎn)統(tǒng)一劃歸專業(yè)管理公司。第一階段平穩(wěn)操作，效益增量明顯，各公司均認(rèn)可后，集團(tuán)公司將租賃資產(chǎn)全部有償劃撥給專業(yè)管理公司，清償費(fèi)用由專業(yè)管理公司與原權(quán)屬公司依據(jù)該資產(chǎn)近幾年的租金收益商定，原則上專業(yè)管理公司應(yīng)保留20%的租金收益，雙方簽訂費(fèi)用清償協(xié)議，每年從租金收入中清償一次。專業(yè)化管理公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，清償后的租金收益及物業(yè)檔次提升費(fèi)用由專業(yè)管理公司享有和承擔(dān)。

專業(yè)化管理公司運(yùn)作后，集團(tuán)公司新建門面房或商鋪原則上由專業(yè)化管理公司投資建設(shè)和享有收益，以提高其自有資產(chǎn)比例，穩(wěn)定其創(chuàng)效能力。其它公司可聯(lián)合專業(yè)管理公司共同投資建設(shè)，收益雙方共同協(xié)商確定。

5 實(shí)施專業(yè)化管理的保障措施

實(shí)施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是一項(xiàng)涉及經(jīng)營(yíng)管理各方面的系統(tǒng)工程。為了確保專業(yè)化管理的有序?qū)嵤仨毤訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)配合，同時(shí)做好人才隊(duì)伍建設(shè)和相關(guān)的信息化管理工作。

（1）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。資產(chǎn)專業(yè)管理屬于新興事物，加之涉及方方面面的經(jīng)濟(jì)利益，剛開(kāi)始運(yùn)作，難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題和阻力，集團(tuán)公司應(yīng)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和阻力。各公司也要比照集團(tuán)公司，成立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，并明確各公司黨政正職是實(shí)施專業(yè)化管理的第一責(zé)任人。

（2）加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合。在實(shí)施專業(yè)化管理領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一指揮下，黨群工作部負(fù)責(zé)加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)職工認(rèn)識(shí)，形成良好的輿論氛圍；經(jīng)營(yíng)管理部要發(fā)揮好辦公室管理職能；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資產(chǎn)賬、卡的移交、帳務(wù)處理；紀(jì)檢審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)弄虛作假和阻礙實(shí)施專業(yè)化管理等違紀(jì)違規(guī)行為進(jìn)行查處，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員的責(zé)任。各有關(guān)部門密切配合，形成合力，確保資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理工作順利推進(jìn)。

（3）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人才隊(duì)伍的選拔培養(yǎng)。專業(yè)管理公司可在集團(tuán)范圍內(nèi)擇優(yōu)選聘經(jīng)營(yíng)人才，并按照"培養(yǎng)與引進(jìn)并舉、內(nèi)部培養(yǎng)為主、外部引進(jìn)為輔"的原則著力優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理人才隊(duì)伍，為租賃經(jīng)營(yíng)專業(yè)化管理的順利開(kāi)展奠定人才基礎(chǔ)。

（4）加強(qiáng)信息化管理平臺(tái)建設(shè)。為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的科學(xué)運(yùn)用管理，資產(chǎn)租賃應(yīng)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化管理，集團(tuán)公司要開(kāi)發(fā)建立租賃資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，并與集團(tuán)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)和合同管理系統(tǒng)建立節(jié)點(diǎn)連接，便于從財(cái)務(wù)和合同管理上加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)督和把關(guān)。同時(shí)加快外網(wǎng)建設(shè)，建立集團(tuán)公司電子商務(wù)平臺(tái)，向社會(huì)公眾提供不動(dòng)產(chǎn)招租信息，并向會(huì)員單位提供標(biāo)書(shū)下載等服務(wù)。