商業(yè)物業(yè)裝修改造全過程造價控制

石軍岐

(中鐵二局集團投資公司,四川成都 610031)

商業(yè)地產因其作為固定資產保值增值性強、作為經營物業(yè)可以提供穩(wěn)定的現金流,已成為眾多實力企業(yè)、財團的投資首選。近期作者作為預算合同管理人員參與了成都某集團商業(yè)、酒店、寫字樓功能為一體的高端商業(yè)綜合體的裝修改造,結合此工作經歷淺談下綜合性商業(yè)地產裝飾裝修過程的投資控制。

商業(yè)地產裝飾裝修根據裝修范圍可分為:室內裝飾、室外(外立面)裝飾和環(huán)境景觀裝飾等;涉及的專業(yè)包括:建筑裝飾裝修;給排水、暖通空調、消防、弱電(監(jiān)控、通信、電視、網絡、音響)系統(tǒng);其他如廚房用具、軟裝飾設計(家俱、燈具、藝術品、掛畫、裝飾擺件);外墻立面裝飾裝修、環(huán)境景觀工程如樓牌、招牌、雕塑、室外景觀照明、噴泉水榭、景觀綠化以及各種休閑小憩的凳椅、亭閣等。由于裝飾設計的個性化、藝術化,裝修材料品種、規(guī)格、檔次的多樣性,涉及環(huán)節(jié)內容的廣泛性,使其投資控制難度大、可變性高,其造價控制必須從投資策劃入手,以設計階段為重點,通過招投標承發(fā)包階段擇優(yōu)選擇施工單位,施工階段嚴格控制標準、強化合同管理、控制各類變更及索賠,竣工驗收結算階段嚴格審查把關,通過嚴把以上各個環(huán)節(jié),實施全過程工程造價控制。

1 投資策劃階段的投資控制

對商業(yè)地產來講,投資策劃階段最重要的就是根據物業(yè)建筑結構形式、所處區(qū)域位置,確定功能分布、商業(yè)業(yè)態(tài)布局、物流人流的交通組織并據此確定裝修(標準、檔次、范圍)等設計參數及電梯、監(jiān)控、消防、暖通、給排水設備參數,滿足設備訂購,策劃階段的功能遺漏、設備選型的準確性都將影響據此確定的投資總額的準確性,造成后期因增加項目、增加功能、增加設備而突破投資限額,應從范圍、內容、標準、數量、檔次等方面著手,充分考慮建設周期、物價上漲、不可預見的項目增加等因素合理確定投資總額。

2 裝飾裝修設計階段的投資控制

項目投資總額決定后,控制項目投資的關鍵就在于設計。據專家統(tǒng)計,雖然設計費用占工程總投資的比例很小,不到 1%,但它對工程造價的影響程度達到 75%以上,設計階段確定合理的方案、成熟的施工工藝,把住裝修材料、配套用品的標準和檔次,施工中要減少重大設計變更,可有效控制投資失控。

2.1 實行限額設計,控制工程造價

所謂限額設計就是按照投資策劃階段確定的投資總額控制施工圖設計,在保證達到使用功能、滿足國家、行業(yè)相關質量驗收評定標準的前提下,按裝飾裝修工程項目的總體定位從室內精裝修、給排水、暖通空調、消防、弱電、樓宇智能化、建筑物外立面、衛(wèi)生潔具(含衛(wèi)浴五金)、家具(生活、辦公、休閑)及軟裝藝術室內外環(huán)境景觀等分項分配投資限額指標來控制設計過程。重點對整體及各重要節(jié)點方案的可行性、功能的完備性、標準檔次的達標性,施工工藝的可行性、經濟性,選用裝修材料的品質、標準、產地和配套設備設施的標準、檔次定位加以控制。確保設計深度及各專業(yè)的協調,最大限度的減少施工期間的設計變更,保證總投資額不被突破。

2.2 優(yōu)化設計方案,控制工程造價

設計階段是滿足使用功能要求,實現業(yè)主投資意圖的過程,是處理技術與經濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)。業(yè)主單位在審查設計時,要重視設計方案的優(yōu)化,利用各種經濟指標對設計方案的總平面布局、交通流線、立面設計進行分析比較;在選擇工藝技術方案時,根據確定的投資限額,采用先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝、新材料。裝飾裝修項目是建筑結構、室內外空間布局的藝術化科學化分隔及渲染,設計除要考慮各種空間裝飾用材外,還要對配套設施如活動家具、藝術燈具及開關面板、衛(wèi)生潔具及衛(wèi)浴五金、藝術品及掛畫、布藝窗簾、辦公生活用品、地毯墻紙、高級五金件等進行設計和選型,配套設施的投資根據裝修的標準不同占建設投資的比例不同,設計階段要將投資限額按投資控制目標分解到各專業(yè)設計人員,使設計人員能從材料、工藝、人工的市場價格角度,進行多方案設計優(yōu)化對比,及時采取糾偏措施,既滿足工程質量標準和功能使用要求又不超投資限額。

3 裝飾裝修工程招投標階段的投資控制

3.1 通過招投標確定合理的合同價款

合理的工程造價是工程質量的保證,高價承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重,使工程項目后期維修費用增加。通過公開(或邀請)招投標引入競爭機制,既可確定合理的合同價款,又可選擇信用好、有實力的承包商,確保按期、保質完成項目投資。

3.2 嚴控標底的編制質量

嚴把標底的編制審核關,確定合理的招標控制價。根據現行規(guī)范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期、材料市場價等認真編制審核標底,標底的審核包括:

(1)編制單位資質、編制人員能力審核,招標標底應聘請有資質的獨立第三方進行編制,編制人員應具有類似規(guī)模、類別項目的標底編制經歷,熟悉項目所在地材料價格、定額及取費標準。

(2)審核編制范圍、內容的完整性。

(3)審核工程量的準確性。

(4)審核工程單價合理性。

(5)審核規(guī)費及材料價的選用。

(6)審核標底價造價指標的合理性。

審核應由設計人員、專業(yè)技術人員、預算人員、物資設備采購人員組成評審小組分條塊分專業(yè)進行審核。

3.3 加強承包商資質及履約能力審查

承包商資質及履約能力,直接影響到項目質量和工期,對項目的投資效益、全壽命成本控制起決定性的作用。

3.4 自購配套設備設施、主要材料要引進競爭機制,建立廣泛的信用好、產品質量達標的物資設備供貨商渠道,開展以招投標或邀請比選的方式確定合格供貨商,以保證產品的質量為前提,減少中間環(huán)節(jié),以降低工程造價。

4 裝飾裝修工程施工階段的投資控制

施工階段的投資控制,就是把計劃投資額作為投資控制的目標值,定期監(jiān)控分析實際投資額和目標值之間的偏差、原因,并采取有效措施加以控制。

(1)對施工組織設計認真審核,采用經濟技術比較方法進行綜合評審,加強投資控制,施工方法的不同,對工程造價影響很大,應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用,并防止各種索賠事件的誘因包含在其中。

(2)對工程進度款的支付嚴格控制,工程進度款支付是投資控制的有效手段,是工程質量和進度的有力保證。只有按圖施工,并通過監(jiān)理人員質量檢驗合格,計量核實的工程內容,才能審核支付進度款。

(3)嚴格核查工程變更,保證總投資限額不被突破。在施工中,經常會碰到由于設計工作不細致,或設計深度不夠,或發(fā)生不可預見的功能增加及其他原因,進行工程變更。對工程變更的控制是施工階段投資控制的關鍵。要依據工程變更的內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格,檢查每個子項單價、數量和金額的變化情況,對總投資額的影響程度,決定是否進行變更,并采取相應的措施(如不降低標準情況下的替換、替代)以降低因變更對投資造成的影響。

(4)認真審核施工階段涉及的各項經濟簽證支出,如停(窩)工簽證、計日工簽證、零星用工簽證、機械臺班簽證、材料調價等的簽證,對非使用不可的投資進行有效控制。

(5)應正確處理和防范施工索賠,在施工過程中,一些承包商會尋找索賠機會,進行工期和費用索賠。預防控制索賠的關鍵在于業(yè)主要精通施工合同條款,熟悉工程項目涉及專業(yè)的技術評定標準、規(guī)范,作好日常施工日志,嚴格按程序進行審批、審核,充分利用監(jiān)理單位發(fā)揮現場監(jiān)管職能,按照合同正確、及時、充分的履行合同義務,不授人以柄。

5 裝飾裝修工程竣工結算階段的投資控制

審核竣工結算報告是工程投資控制的重要環(huán)節(jié),正確審核竣工結算,使竣工結算真實反映工程造價,既可為業(yè)主后續(xù)類似項目開發(fā)提供可靠的經濟技術指標,又能為物業(yè)后續(xù)經營收費及投資收益測算提供可靠基礎數據。

竣工結算審查的內容包括:清單項目費用、措施項目費用、規(guī)費、變更及簽證、設備及原材料價。重點是審查竣工結算是否符合合同條款、招(投)標文件要求(承諾),是否按合同約定的定額標準計價,工程量是否按計量規(guī)則計量,調價是否符合造價主管部門的調價規(guī)定及合同約定,材料采購價的認可是否有雙方簽證,費用項目和費率標準是否符合標準及合同約定,補充單價的組價依據是否合理,簽證手續(xù)是否完備等。要根據合同、圖紙、定額及工程量計價規(guī)則等,對工程變更、工程量增減、材料替換、甲供材料設備逐項審核,做到不重不漏。有疑問時,查看隱蔽工程報告、施工記錄、實物照片并進行現場校核。

項目全過程造價控制是一個系統(tǒng)工程,只有設計、施工、監(jiān)理、物資(設備)采購、合同管理等各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)緊扣、才能有效節(jié)約和降低投資,達到控制工程造價和滿足擬定功能標準的目的。