淺談我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過程成本控制

黃勤 陳笛

房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)利潤較高的行業(yè)，所以大多數(shù)開發(fā)商都不重視項(xiàng)目的成本控制，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)新政策實(shí)施的形勢(shì)下，隨著政府行為日益規(guī)范，市場競爭加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時(shí)代即將到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制也就顯得更加重要，如果能有效地控制開發(fā)成本，在房價(jià)和利潤之間尋求平衡，最終達(dá)到買賣雙方的雙贏就非常有意義。

1 項(xiàng)目成本控制的原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制就是對(duì)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、工程承發(fā)包、工程施工以及竣工等階段的成本實(shí)施控制，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在對(duì)項(xiàng)目施工過程進(jìn)行成本控制時(shí)，必須遵循以下基本原則:1)成本最低化原則。成本控制不是單純的限制和監(jiān)督，一方面要精打細(xì)算，節(jié)約開支，杜絕浪費(fèi);另一方面要按照成本效益的原則，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的成本節(jié)約，以較少的消耗取得更多的收益。2)動(dòng)態(tài)控制原則。我們應(yīng)該在項(xiàng)目進(jìn)行的過程當(dāng)中，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度不斷地對(duì)成本控制的內(nèi)容和方法進(jìn)行修改，不斷尋求降低項(xiàng)目成本的對(duì)策與方法，以適應(yīng)不斷變化的實(shí)際情況。3)目標(biāo)管理原則。在施工過程中，訂立可行的目標(biāo)責(zé)任，及時(shí)檢查、糾正目標(biāo)的執(zhí)行情況，將目標(biāo)管理貫穿于項(xiàng)目發(fā)生的全過程，使工程始終處于一個(gè)有序的管理模式之下。4)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則。項(xiàng)目經(jīng)理部下屬各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力。同時(shí)，要對(duì)成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，實(shí)行“獎(jiǎng)節(jié)罰超”制度。5)全面性原則。工程成本控制中實(shí)行全面性原則有兩個(gè)含義:a.全員的成本控制;b.全過程的成本控制。控制的對(duì)象不能只是成本計(jì)算期的實(shí)際成本控制，應(yīng)擴(kuò)大到實(shí)際成本期外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

2 工程項(xiàng)目階段成本控制

2.1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段

1)前期策劃。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研，論證其可行性。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就盡可能地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。2)決策階段。決策階段的投資估算也是進(jìn)行投資方案的重要依據(jù)之一，是決策項(xiàng)目是否可行的決策依據(jù)，是成本控制的最高目標(biāo)。合理的確定項(xiàng)目的總體規(guī)劃、規(guī)模，最終確定項(xiàng)目的建設(shè)方案。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)一旦確定后，再要大幅度地降低成本就相當(dāng)困難。設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的，應(yīng)積極采取有效措施進(jìn)行預(yù)控，起到事半功倍的效果，具體可采取的主要措施如下:1)評(píng)比最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。2)開展限額設(shè)計(jì)，有效控制成本。3)推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。4)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。5)采用合同措施嚴(yán)格控制造價(jià)。

2.3 項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在招標(biāo)過程中成本控制，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)以下幾點(diǎn):

1)招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。2)做好招標(biāo)文件的編制工作。3)合理低價(jià)者中標(biāo)。4)做好合同的簽訂工作。

2.4 施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程，是資金投入最大的階段。施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:

1)加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。2)加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理工作。3)開展技術(shù)創(chuàng)新節(jié)約成本支出。

2.5 竣工結(jié)算階段的成本控制

這一階段成本控制的核心工作是:根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。最后的工程支付必須以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算要逐項(xiàng)核算工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程實(shí)際造價(jià)。

2.6 銷售階段的成本控制

銷售階段的成本控制內(nèi)容主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金。近幾年銷售成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的比例逐步增大。銷售道具設(shè)計(jì)方案的選擇應(yīng)滿足一次性投入少、建造進(jìn)度快，避免盲目追求高檔豪華。廣告確定主力媒體，重視媒體組合，切忌全面開花，重點(diǎn)銷售階段使用，切忌平均分配。銷售環(huán)境采用先定成本，后設(shè)計(jì)施工的方式，可分段實(shí)施。銷售人員工資及傭金根據(jù)市場行價(jià)和項(xiàng)目情況進(jìn)行精準(zhǔn)測算，考慮好銷售計(jì)劃、銷售難度。銷售活動(dòng)具有明確目的性，以客戶參與活動(dòng)為主，少用明星效應(yīng)，提高消費(fèi)比。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法

3.1 建立健全的成本控制運(yùn)作機(jī)制

項(xiàng)目部預(yù)算計(jì)劃和會(huì)計(jì)工作，要有“剛性”的約束力，使工程項(xiàng)目管理的全過程都在組織的監(jiān)督機(jī)制中運(yùn)轉(zhuǎn)，以保障成本控制的運(yùn)作。

3.2 建立健全成本責(zé)任制，有效地控制成本

結(jié)合企業(yè)的具體情況，把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門，采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。

3.3 加強(qiáng)科學(xué)管理成本方法的應(yīng)用

1)盈虧平衡法的應(yīng)用。設(shè)q為產(chǎn)量，S為銷售收入，C為總成本，此三者均為變量。另設(shè)F為項(xiàng)目的固定成本，V為單位產(chǎn)品的可變成本，P為產(chǎn)品單價(jià)，則有如下公式:

令S=C，如不計(jì)稅收，企業(yè)利潤為零，盈虧平衡，此時(shí)的產(chǎn)量稱為盈虧平衡點(diǎn)，設(shè)以 Q*表示，可由下式求得:

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)組成部分生產(chǎn)系統(tǒng)基本獨(dú)立，那么只要把企業(yè)管理費(fèi)合理地分?jǐn)偟矫總€(gè)部分，就可以對(duì)每個(gè)部分分別作盈虧平衡分析。要注意的是，企業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟矫總€(gè)部分的份額隨產(chǎn)量而變，所以分?jǐn)偟姆椒ㄒ欢ㄒ茖W(xué)合理。

2)設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)充分利用價(jià)值工程原理。價(jià)值工程又稱價(jià)值分析，通過對(duì)產(chǎn)品功能的分析，研究怎樣以最低成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能以提高價(jià)值為目的，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，其目的包括兩個(gè)方面:確保用戶所需的必要功能，盡量降低產(chǎn)品成本。關(guān)系式如:產(chǎn)品的價(jià)值=功能/成本。上述公式比值越大，價(jià)值越大，產(chǎn)品的吸引力越大，開發(fā)商獲利的能力也越強(qiáng)。

4 結(jié)語

工程成本控制滲透在工程管理體系的各個(gè)環(huán)節(jié)中，在每一個(gè)日常工作的細(xì)節(jié)中都要注重節(jié)約，站在成本控制的角度看待問題，才能把工程成本控制在合理的范圍內(nèi)。通過以上幾個(gè)方面的成本控制，降低工程成本，才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。在實(shí)現(xiàn)以上幾點(diǎn)策略的過程中，建設(shè)單位必須依靠各方面的專業(yè)人才，真正發(fā)揮人才的能動(dòng)性，才能在當(dāng)今激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)大潮中站穩(wěn)腳跟，穩(wěn)步發(fā)展。

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