建筑面積計(jì)算規(guī)則的差異性研究

肖 燁

1 概述

建筑面積計(jì)算是每個(gè)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目成果的重要組成部分，也是建筑師在建筑設(shè)計(jì)過程中的一項(xiàng)主要工作。建筑面積相關(guān)數(shù)據(jù)限定了建設(shè)用地范圍內(nèi)要建造的建筑量的大小。建筑師作為建筑前期的策劃者和規(guī)劃者，有義務(wù)控制好設(shè)計(jì)建筑面積數(shù)據(jù)與最終測(cè)量師的房產(chǎn)測(cè)繪面積的一致性，應(yīng)當(dāng)綜合分析研究相關(guān)專業(yè)的法規(guī)(規(guī)則)，結(jié)合自身行業(yè)規(guī)范，以全方位的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制建筑設(shè)計(jì)面積，滿足各個(gè)相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的審查、報(bào)建、控制的需求。

2 建筑面積計(jì)算的主要規(guī)范與規(guī)則

1)為完善和統(tǒng)一建筑面積的計(jì)算范圍和計(jì)算方法，2005年4月建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額所對(duì)原《建筑面積計(jì)算規(guī)則》予以修訂并改名為GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，自2005年7月起實(shí)施至今，《建筑面積計(jì)算規(guī)則》在建筑工程造價(jià)管理方面起著非常重要的作用。對(duì)商品住宅建筑，1995年建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》于同年12月1日起施行。2)由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年 2月22日發(fā)布新版 GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范于2000年8月1日開始實(shí)施，由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局歸口管理，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗鄰居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的第一單元的主要內(nèi)容是關(guān)于房屋面積測(cè)算規(guī)定。3)城市規(guī)劃管理的重要手段之一就是控制所規(guī)劃地塊的建筑總量，因此建筑面積計(jì)算也是項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建的最基本的指標(biāo)。4)國(guó)家和地方的建設(shè)主管部門在單項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中有時(shí)也會(huì)提出針對(duì)此類建筑的面積計(jì)算的方法，如GB 50096-1999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(2003版)就有“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算”內(nèi)容。

3 建筑面積計(jì)算規(guī)范主要條文的解析

3.1 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算原則的要點(diǎn)分析

1)計(jì)算面積范圍限定原則。規(guī)范的3.0.1及3.0.3條明確規(guī)定建筑面積計(jì)算的外輪廓界面，是以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算，強(qiáng)調(diào)的是“結(jié)構(gòu)”的外邊線。這是一般原則，也有特例。在3.0.21條，要求“以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積”。同樣，3.0.22條要求“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積”。3.0.23條“建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算”。理解為該變形縫不管是否可以利用，都應(yīng)計(jì)入建筑面積。2)高度計(jì)算原則，以2.2 m作為臨界高度。規(guī)范的3.0.1-1條規(guī)定2.2 m及其以上者應(yīng)計(jì)算全面積，不足者，按1/2計(jì)。其后的3.0.2條～3.0.14條均有對(duì)此臨界高度在不同情況下的說明。對(duì)斜頂(面)3.0.1-2條是以2.10 m作為分界高度的。同樣3.04條對(duì)特例進(jìn)行補(bǔ)充。3)對(duì)某些建筑特殊部位的計(jì)算原則。3.0.18條規(guī)定“建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算”，此條的解釋條文中明確，無(wú)論何種形式的陽(yáng)臺(tái)均按水平投影面積的1/2計(jì)算。3.0.17條“有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算”;3.0.24條“無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯不計(jì)算面積”。

3.2 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算原則的要點(diǎn)分析

1)計(jì)算面積范圍限定原則。8.1.2條房屋的建筑面積定義“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積”，理解為按建筑的最外邊線計(jì)算，不需區(qū)分建筑外界面的材質(zhì)。2)高度計(jì)算原則，以2.2 m作為臨界高度。規(guī)范的8.2.1條規(guī)定2.2 m及其以上者應(yīng)計(jì)算全面積。8.2.3條a)規(guī)定“層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。不足者，按1/2計(jì)”。3)對(duì)某些建筑特殊部位的計(jì)算原則。8.2.1條f)“挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算”，8.2.2條c)“未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算”。8.2.1條g)“屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算”，8.2.2條d)“無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算”。8.2.1條o)“有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積”，8.2.3條j)“與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計(jì)算建筑面積”。

4 建筑面積計(jì)算規(guī)范(規(guī)則)的差異性研究

1)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的計(jì)算規(guī)則適用性。上述內(nèi)容是選擇了兩個(gè)規(guī)范的主要關(guān)鍵性條文，仔細(xì)解讀逐一對(duì)照，不難發(fā)現(xiàn)這些規(guī)定性條文不同程度上有著差異，往往按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算出來(lái)的面積值要小于按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算出來(lái)的面積值。這就給實(shí)際運(yùn)用時(shí)帶來(lái)困難，需要我們根據(jù)所計(jì)算面積成果的目標(biāo)用途來(lái)確認(rèn)適用條文?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》“適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算”。所以建筑設(shè)計(jì)時(shí)計(jì)算建筑面積應(yīng)當(dāng)依此為規(guī)則計(jì)算面積結(jié)果，用于建筑規(guī)?？刂?、項(xiàng)目報(bào)建、工程造價(jià)等。而對(duì)于用于房屋建筑權(quán)屬認(rèn)定的面積指標(biāo)值，則應(yīng)采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的計(jì)算原則。2)建筑面積計(jì)算的規(guī)則方法的外延。規(guī)劃主管部門對(duì)建筑面積的管理是以計(jì)入容積率的部分建筑面積作為依據(jù)的，而容積率指標(biāo)是由控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地出讓時(shí)所規(guī)定的條件決定的。僅滿足容積率指標(biāo)的所核定建筑面積只是整個(gè)項(xiàng)目可建建筑面積的一部分，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積大于核定建筑面積。而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》則是以總建筑面積為計(jì)算依據(jù)的，房產(chǎn)面積除含有計(jì)入容積率部分的面積之外，還包括分?jǐn)偟牡叵率?、機(jī)房等共用面積部分，顯然兩者有著不同的外延。3)常用建筑工程建筑面積計(jì)算差異性條目的歸類。表1是筆者結(jié)合工作實(shí)踐，以上述兩個(gè)國(guó)家規(guī)范為主線并結(jié)合上海市地方性規(guī)范將各相關(guān)規(guī)范中差異性條目進(jìn)行類比的統(tǒng)計(jì)成果。使用該表可快速查找要點(diǎn)，提高工作效率。

表1 統(tǒng)計(jì)成果

5 建筑面積計(jì)算相關(guān)規(guī)范的部分條文的改進(jìn)建議

1)關(guān)于建筑面積計(jì)算的外輪廓界面，這個(gè)建筑最重要基本界定，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一為按建筑的最外邊線計(jì)算，不應(yīng)與面層材料相關(guān)，這樣就能保證所有建筑面積計(jì)算的起始條件一樣，避免大的誤差。2)高度計(jì)算原則，無(wú)論是否利用該空間，屋面是否為坡頂，均以2.2 m作為臨界高度，2.2 m以下不計(jì)算。簡(jiǎn)單明了，更易把控。3)陽(yáng)臺(tái)，不分住宅與公共建筑，不論封閉與否，統(tǒng)一為按一半建筑面積計(jì)算。4)室外樓梯，無(wú)論有無(wú)頂蓋，均不計(jì)入建筑面積。5)變形縫，無(wú)論是否利用該空間，與室內(nèi)是否相同，均計(jì)入建筑面積。

本文是筆者近年來(lái)運(yùn)用學(xué)習(xí)研究現(xiàn)行各類建筑面積計(jì)算法規(guī)的初淺體會(huì)，以此奉獻(xiàn)給同行供參考，也希望就建筑面積計(jì)算規(guī)范存在的問題能得到政府相關(guān)部門重視，對(duì)有關(guān)編制、管理、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)歸口單位予以協(xié)調(diào)，編制單位今后在修訂時(shí)能予相互銜接，完善，進(jìn)而可能把建筑和房地產(chǎn)行業(yè)等有關(guān)建筑面積統(tǒng)計(jì)的法規(guī)，歸并成為一部完善統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算法律規(guī)則。

[1] GB/T 50353-2005，建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S].

[2] GB/T 17986.1-2000，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].

[3] 房地資權(quán)[2003]108號(hào)，上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則[S].

[4] 滬規(guī)法(2000)0156號(hào)，上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定[S].