房屋裝修管理概述及監(jiān)管對(duì)策

高業(yè)芬

(中國(guó)葛洲壩集團(tuán)第五工程有限責(zé)任公司，湖北宜昌 443002)

房屋裝修管理概述及監(jiān)管對(duì)策

高業(yè)芬

(中國(guó)葛洲壩集團(tuán)第五工程有限責(zé)任公司，湖北宜昌 443002)

在房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的今天，物業(yè)管理越來(lái)越規(guī)范，人們對(duì)房屋裝修的要求也是越來(lái)越高，在房屋裝修與管理中就存在了各種各樣的矛盾。本文簡(jiǎn)述了房屋裝修的概念及其重要意義，以及房屋裝修管理監(jiān)管現(xiàn)狀及對(duì)策。

房屋裝修; 監(jiān)管對(duì)策; 裝修管理

一、房屋裝修管理內(nèi)容

房屋質(zhì)量的管理任務(wù)是，定期對(duì)房屋完損等級(jí)進(jìn)行評(píng)定，掌握所管房屋的質(zhì)量狀況及分布;組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定并確定解危辦法等。

1.評(píng)定房屋完損等級(jí)的注意事項(xiàng)

(1)評(píng)定房屋完損等級(jí)應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部門的各項(xiàng)完損程度，對(duì)整棟房屋進(jìn)行綜合評(píng)定。(2)評(píng)定房屋完損等級(jí)要以房屋實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低代替評(píng)定房屋的完損等級(jí)。(3)評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真評(píng)定結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)，因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件。(4)為保證房屋完損等級(jí)時(shí)，完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)。(5)若超過(guò)規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。(6)評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。(7)在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核測(cè)試后才能確定其完損程度。(8)正在施工中的大中修工程房屋按照大修前房屋評(píng)定。

2.評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本作法

(1)定期評(píng)定房屋完損等級(jí)。(2)不定期評(píng)定房屋。

二、房屋裝修管理意義

做好維修管理工作是延長(zhǎng)房屋壽命的保證;做好維修管理工作能緩解目前房屋緊張的狀況;做好房屋維修管理工作是搞好房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的基礎(chǔ);做好房屋維修管理工作，可以充分發(fā)

三、房屋裝修管理監(jiān)管現(xiàn)狀及對(duì)策

1.房屋裝修監(jiān)管難的現(xiàn)狀

第一，安全管理。裝修期間工人多且雜，龐大的裝修隊(duì)伍加上夜間留宿人員，裝修過(guò)程中的明火作業(yè)，工人在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙及竄棟竄戶裝修，違規(guī)用電，進(jìn)出小區(qū)的大量車輛，無(wú)疑都增加了安全隱患。

第二，施工管理。一是屋體類:私自拆改承重墻、剪立墻，在承重墻上開(kāi)孔，拆除連接廚房和陽(yáng)臺(tái)墻體，刨鑿、重?fù)魳前?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不適當(dāng)增加樓板凈荷載，以上現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。破壞外立面，下挖地面用作地下室或儲(chǔ)物間;擅自封閉陽(yáng)臺(tái)，違規(guī)安裝防盜門、防盜窗、防盜網(wǎng)、防蚊紗窗、空調(diào)外掛的現(xiàn)象尤為突出。二是電(強(qiáng)電、弱電)類:違規(guī)用電操作，施工用電不接漏電保護(hù)器，不從總開(kāi)關(guān)接線(直接從墻體上的插座上接電)。由于施工用電功率大導(dǎo)致跳閘、短路、開(kāi)關(guān)燒壞現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。暗藏電線不穿管，沒(méi)有申請(qǐng)就使用碘鎢燈、電熱壺等高功率危險(xiǎn)設(shè)施，隨意改動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、電話、可視對(duì)講等弱電線路。由于更改弱電線路要求技術(shù)高，專業(yè)強(qiáng)等特點(diǎn)，也就決定了更改后無(wú)法使用，頻發(fā)故障。三是水(給水、排水、防水)類:封改陽(yáng)臺(tái)落水管，封改給水管道;施工前地漏未采取保護(hù)措施，引起后期排水不暢，水管堵塞，地漏返水。另外裝修人在裝修過(guò)程中容易破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層，而后期又沒(méi)有重新刷防水膠，引起房屋滲、漏水現(xiàn)象發(fā)生。

第三，環(huán)境管理。裝修垃圾亂堆放，部分裝修人抱著僥幸的心理將垃圾丟在后樓梯、樓道、電梯旁、小區(qū)的拐角后就一走了之;節(jié)假日施工噪音等。

第四，設(shè)施設(shè)備管理:私自改燃?xì)?、暖氣管道，管道被埋于墻下、天然氣表被罩住?/p>

2.造成房屋裝修監(jiān)管難的原因

第一，業(yè)主原因。裝修意識(shí)薄弱、裝修知識(shí)欠缺。表現(xiàn)在請(qǐng)裝修隊(duì)時(shí)比較隨便，裝修合同不簽，管它有證還是無(wú)證。另一方面由于對(duì)裝修了解不夠，往往出現(xiàn)想監(jiān)管而管不了。觀念守舊。一方面是小農(nóng)意思根深蒂固，我的房子我做主，裝修中往往只顧小家不顧大家，更別談?lì)櫦罢麄€(gè)小區(qū)的外觀。另一方面是迷信，裝修中夾雜濃烈的迷信色彩，信風(fēng)水。

第二，施工方原因。裝修人員不夠?qū)I(yè)，不負(fù)責(zé)任，不熟悉小區(qū)的裝修規(guī)定，都會(huì)造成監(jiān)管難度。

第三，物業(yè)管理處原因。宣傳、監(jiān)管不到位;有制度不執(zhí)行，或執(zhí)行時(shí)不徹底，不果斷。讓業(yè)主誤以為一件事可做可不做，產(chǎn)生做了也沒(méi)事的心態(tài)，其結(jié)果錯(cuò)失監(jiān)管的最佳時(shí)機(jī);管理裝修的人員本身對(duì)法規(guī)、條例及小區(qū)的裝修規(guī)定不太熟悉，不夠?qū)I(yè)。

第四，法規(guī)制度方面原因。例如建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)裝修人自裝未做說(shuō)明，只是對(duì)裝修人住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)作了限制，對(duì)業(yè)主自裝還是一片空白。而自裝本身就是一個(gè)比較模糊概念，再加上無(wú)法可依，實(shí)行監(jiān)管比較困難。

3.監(jiān)管不到位易導(dǎo)致的后果

一是安全隱患:包括生命和財(cái)產(chǎn)安全兩部分。主要體現(xiàn)在下述幾個(gè)方面:無(wú)論是裝修工人違規(guī)用電，私自拆改燃?xì)?、暖氣管道，還是明火作業(yè)都為火災(zāi)發(fā)生提供可能，結(jié)果就會(huì)危及人們生命財(cái)產(chǎn)安全。

二是維修量增大，投訴量增多。裝修戶不遵守施工作業(yè)時(shí)間、節(jié)假日噪音禁止施工，包括地漏堵塞，房屋滲漏等現(xiàn)象都容易引起業(yè)主投訴。在處理這些遺留問(wèn)題時(shí)，管理處稍微處理不當(dāng)都有可能引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等一系列后遺癥。

三是小區(qū)變成臟、亂、差。試想整個(gè)小區(qū)出現(xiàn)垃圾亂丟，房屋亂建，防盜設(shè)施規(guī)格不一，空調(diào)安裝不統(tǒng)一等現(xiàn)象，臟、亂、差就在所難免。小區(qū)一片混亂，房屋也甭想升值。

4.房屋監(jiān)管對(duì)策

第一，物業(yè)管理公司加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。一是加強(qiáng)宣傳力度。開(kāi)設(shè)業(yè)主裝修課堂，聯(lián)系知名的裝修公司聯(lián)合授課，一定會(huì)受到業(yè)主歡迎。物業(yè)通過(guò)開(kāi)設(shè)課程又達(dá)到了宣傳裝修規(guī)定的目的。充分利用資源。管理處可通過(guò)一定的方式和途徑在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳。如懸掛“違規(guī)裝修害人害己”的宣傳條幅，印發(fā)宣傳資料，利用小區(qū)的板報(bào)欄、廣播進(jìn)行裝修法規(guī)、條例、小區(qū)的裝修規(guī)定的宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題苗頭，及時(shí)發(fā)整改通知單，必要時(shí)可借助專業(yè)技術(shù)人員，增加說(shuō)服力。二是加強(qiáng)培訓(xùn)。要提高裝修管理水平必須加強(qiáng)員工內(nèi)部培訓(xùn)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演示、模擬辦理裝修手續(xù)，解答業(yè)主提出的各種裝修問(wèn)題等方式進(jìn)行員工培訓(xùn)，內(nèi)容涉及建筑知識(shí)、裝修法規(guī)、小區(qū)具體裝修管理規(guī)定等，并進(jìn)行考核。只有專業(yè)的員工，才會(huì)有良好的控制;只有良好的控制，才會(huì)有良好的管理效果。三是加強(qiáng)審批控制。裝修管理工作中要做到“四控制”，即對(duì)裝修資格、項(xiàng)目審批要嚴(yán)格控制;對(duì)進(jìn)出人員要嚴(yán)格控制;對(duì)建材進(jìn)出、裝修垃圾堆放要嚴(yán)格控制;對(duì)裝修巡查要嚴(yán)格控制。四是加大巡查力度。明確巡查事項(xiàng)。巡查事項(xiàng)主要包括:“兩體一面”(墻體、柱體、外立面)和“三防二電”(防水、防火、防盜、強(qiáng)電、弱電)的巡查。另外還包括證件巡查、燃?xì)庋膊椤⒐艿姥膊?、作業(yè)時(shí)間巡查、環(huán)境衛(wèi)生巡查、作業(yè)規(guī)范巡查、違章留宿及活動(dòng)監(jiān)控，明確責(zé)任。按片、棟確定責(zé)任人，分工明確，責(zé)任明確，誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)跟蹤。五是提高服務(wù)水平。物業(yè)在裝修中有兩個(gè)職能:管理職能和服務(wù)職能。裝修管理中要注意方式方法，切不可輕易停水停電，沒(méi)收裝修工具，罰款，以免導(dǎo)致裝修人反感，不配合管理處工作，引起積怨。六是強(qiáng)化前期介入。開(kāi)發(fā)商在審核建筑設(shè)計(jì)單位的圖紙時(shí)，一般是從建筑本身的角度出發(fā)。物業(yè)審核圖紙更多的會(huì)從業(yè)主的角度看問(wèn)題。物業(yè)公司根據(jù)以往積累的經(jīng)驗(yàn)，把廣大業(yè)主入住后通常對(duì)住宅的需求與設(shè)計(jì)師溝通，在設(shè)計(jì)圖紙上盡可能滿足業(yè)主合理要求，注意美觀與實(shí)用結(jié)合，體現(xiàn)公共景觀的品質(zhì)和人性化。否則，由于設(shè)計(jì)上本身存在先天不足，裝修管理、制止違章搭建重任就落到物業(yè)公司身上，管理起來(lái)顯得蒼白無(wú)力，力不從心。七是創(chuàng)新管理。在管理裝修中更注重的是引導(dǎo)裝修。即引導(dǎo)業(yè)主朝一個(gè)合理方向去做。

第二，業(yè)主加強(qiáng)學(xué)習(xí)裝修法規(guī)條例，改變觀念。從根本上改變業(yè)主對(duì)裝修管理的認(rèn)識(shí)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)咨詢裝修專業(yè)公司，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。

第三，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，并監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促房屋裝修施工人員遵守有關(guān)的法規(guī)和公約，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的鄰里糾紛，對(duì)業(yè)主或使用人違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。對(duì)裝修人違反法規(guī)、條例、公約，經(jīng)勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)推薦代表可向人民法院提起民事訴訟。

第四，行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法力度。行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)完善行政執(zhí)法工作程序。對(duì)裝修人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證、核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，罰款。

第五，媒體加強(qiáng)對(duì)房屋裝修的正面宣傳和引導(dǎo)。把違規(guī)裝修單位、裝修人進(jìn)行公開(kāi)曝光，對(duì)違反法律法規(guī)的裝修人或裝修公司不要姑息，不要手軟。

［1］ 楊文士，張 雁．管理學(xué)原理［M］．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，1994．

［2］ 黃安永．物業(yè)管理實(shí)務(wù)［M］．北京:中國(guó)建材工業(yè)出版社，1999．

［3］ 梁金華．現(xiàn)代物業(yè)管理［M］．貴陽(yáng):貴州教育出版社，1997．

［4］ 許海峰．房屋裝修(商品房法律實(shí)務(wù)與案例解析叢書(shū))［M］．北京:人民法院出版社，2004．

［5］ 梅新和，陳新城．房屋質(zhì)量與房屋裝修操作實(shí)務(wù)［M］．北京:法律出版社，2008．

TU712

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1672－6219(2010)增刊－0087－02揮投資效果，既節(jié)省維修費(fèi)用又能提高維修質(zhì)量。

2010－12－13

高業(yè)芬(1970－)，女，湖北宜昌人，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)第五工程有限責(zé)任公司經(jīng)濟(jì)師，主要從事房屋管理工作。