房地產企業(yè)財務風險的成因及其防范

王質君

（湖南大學會計學院，湖南長沙410082)

隨著我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，逐漸成為我國國民經濟新的經濟增長點.根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)，整個房地產業(yè)的增加值占國民經濟總體的比重至2008年底就已超過5%，成為國民經濟中一個至關重要的產業(yè)部門.然而，由于房地產業(yè)具有投資大、建設周期長、不確定因素多、受國家宏觀經濟政策的影響大等特點，當前我國房地產企業(yè)依舊面臨著較大的財務風險隱患.

1 當前房地產企業(yè)財務風險表征

由于房地產業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內房地產企業(yè)在財務風險的表現(xiàn)上具有一些相同的特征.在當前復雜的經濟形勢下，房企呈現(xiàn)出一些共同特征.

（1）負債金額巨大，資產負債率偏高.筆者分析了滬深兩市近五十家房地產上市公司2009年的年報數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企 （如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產負債率進行了統(tǒng)計.分析結果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企發(fā)布2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元.而與此同時，賬面?zhèn)鶆湛傤~高達6 000多億元.這86家房企中，有56家資產負債率超過60%，46家超過70%.可見，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險.

（2）再籌資困難，房企面臨資金鏈條斷裂風險.截至2010年3月,至少有66家A股上市房企提出再融資預案,募集資金接近1 500億元.例如，萬科計劃公開發(fā)行8.8億股,募集資金112億元，保利地產和金地集團計劃以定向增發(fā)的方式分別融資80億和42億.即便房企的再籌資意愿強烈，現(xiàn)實還是宣告今年房企的再融資計劃受阻.一方面，國家對房地產企業(yè)的再融資計劃開始實施縮緊的政策，融資、再融資都納入到證監(jiān)會與國土資源部的審核之中；同時，政府為保民生，對房企信貸也呈現(xiàn)出縮緊的趨勢，不可避免地加大了房企再融資的難度.另一方面，房企過高的負債率必定會相應降低對債權人的債權保證程度，在很大程度上限制了房地產企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力.以上眾多因素將使房企再融資陷入困境，切斷項目滾動開發(fā)的資金來源，從而使房企面臨資金鏈條斷裂的致命威脅.

2 房地產企業(yè)財務風險的成因

（1）盲目舉債，財務杠桿使用過度.由于房地產行業(yè)的項目投資大多需要大量資金，多數(shù)房企為使項目運行，千方百計地向銀行貸款或向其他企業(yè)借款，而很少從現(xiàn)有企業(yè)內部挖掘資金潛力.這種舉債具有極大的盲目性，并未謹慎考慮企業(yè)自身是否具有相應的償債能力.過高的負債和內源籌資的缺乏導致企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本的比例不當，影響了資本結構的優(yōu)化，使得大部分企業(yè)未能達到最合理的資本結構，加大了資金成本，也加重了償債壓力.

另一方面，負債經營產生了財務杠桿效應.一般來說，無論企業(yè)營業(yè)利潤是多少，債務的利息通常是固定不變的，這就使得企業(yè)自有資金的利潤變動幅度會超過息稅前利潤的變動幅度.這種由于固定財務費用的存在而導致自有資金利潤變動大于息稅前利潤的變動的效應，就稱為財務杠桿效應.財務杠桿效應可以通過財務杠桿系數(shù)來衡量.而負債是與財務杠桿系數(shù)成同向變動的，也就是說，在其他條件相同的情況下，負債越多，利息支出越大，則財務杠桿系數(shù)越大，也即財務杠桿效應越明顯[1-2].這將直接影響到企業(yè)的財務風險.因而，雖然負債帶來的杠桿效應可以在一定程度上加大企業(yè)的經濟效益，但隨著負債比率的上升，企業(yè)的債務風險也會加大.

（2）業(yè)務拓展過快，盲目投資.受2009年政策利好、信心恢復等因素的影響，房地產企業(yè)在去年賺的盆滿缽滿，對前景預期甚高，加快了擴大經營規(guī)模和拓寬業(yè)務范圍的步伐.業(yè)務的快速拓展對企業(yè)的融資能力、風險識別和控制能力等提出了更高的要求.而當前房企是否具備這樣的能力，則是值得懷疑的.與此同時，各大房企在投資項目的選擇上也出現(xiàn)了一定的盲目性.部分房地產開發(fā)商認為，只要能夠成功 “圈地”，按照設計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應的資金，按時完工，便會產生其預期的經濟利益.這些房產企業(yè)在事前并未從項目選址，市場需求，投資報酬率，國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調查，導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險.

（3）銷售資金的回籠可能引發(fā)財務風險.當前房企面臨的另外一個嚴峻的考驗便是銷售的資金回籠困難.這主要基于兩個原因：一是由于客戶信用造成的銷售資金的回籠困難，這主要是由于房地產企業(yè)與客戶之間存在信息不對稱，難以識別每一個客戶的信用程度，使得按揭貸款推延，或首付款、分期付款遲遲不到賬等現(xiàn)象；二是由于產品的不合理定價、銷售失誤導致的產品積壓.這兩方面都會形成企業(yè)的資金壓力，加大財務風險.

（4）收益分配上的短期行為導致財務風險.由于房地產業(yè)屬于高利潤行業(yè)，許多房地產企業(yè)在獲得高額利潤之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的報酬水平.2009年房企業(yè)績突飛猛進的同時，高管薪酬也水漲船高.華遠地產董事長任志強以707.4萬元的年薪遙遙領先同行，萬科掌門人王石以590.3萬元的年度薪酬緊隨其后，金地集團董事長凌克收入也達到307萬元，該公司董事張華綱、趙漢中也分別獲得255萬元和189.8萬元的年薪.業(yè)績騰飛帶來高管收入暴漲，這本來是無可厚非的,但過高的薪酬對企業(yè)就是一種負擔.當前房企未能正確處理企業(yè)內部消費與積累的關系，這種短期行為將會導致企業(yè)承擔過多的開發(fā)成本、管理成本和資金成本，威脅到企業(yè)的持續(xù)經營和成長，從而引發(fā)財務風險[3].

(5)宏觀調控政策的波動加大了房企的財務風險.我國房地產行業(yè)屬于國家支柱產業(yè)，受國家宏觀政策影響大.近年來，國家出臺了一系列的政策法規(guī)，利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產市場進行宏觀調控.2009年，在寬松的貨幣政策及積極的財政政策等多種有利因素的刺激下，房地產市場出現(xiàn)了量價齊升、供不應求的局面，房價經歷了一個從低谷到高峰的V型反轉.從整個房地產行業(yè)來看，2010年發(fā)展方向何去何從，最大變數(shù)來自于政策的導向和變化.國務院常務會議已經定調，要綜合采取土地、金融、稅收等多張手段扼制部分城市住宅價格過快增長，保持房地產行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展； “國四條”已經明確表示 “遏制部分城市房價過快上漲”，釋放強烈的調控信號；同時，2009年底財政部、國土部等五部委已聯(lián)合出臺 《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，提高了土地出讓金首付比例；證監(jiān)會和國土部也表示對房地產行業(yè)上市公司的再融資政策進行調控.以上的信號都預示著2010年房地產調控政策將由刺激轉為謹慎[4].如果公司不能適應宏觀調控政策的變化，則必定會造成財務上的較大波動，加大了房企的財務風險.

3 房地產企業(yè)規(guī)避財務風險的措施

由于當前房企的財務風險成因具有多面性和復雜性，要科學有效地規(guī)避和應對財務風險，必須從以下多個環(huán)節(jié)著手.

（1）融資中的財務風險防范.一是優(yōu)化資本結構，降低償債風險.企業(yè)負債經營所產生的財務杠桿效應可以擴大企業(yè)的經濟效益，但與此同時，負債比例的上升也必然加大企業(yè)的財務風險，因此負債比例并不是越高越好，而是應該維持在一個合理的范圍，尤其不能超過國際公認的60%資產負債率的警戒線.房地產企業(yè)應通過合理安排自有資金與債務資金的比例關系，尋求最佳的資本結構.這樣既能利用企業(yè)的信譽或土地房產的抵押增加負債資金來源，以便充分發(fā)揮財務杠桿效應，又能把相應的債務風險控制在一個可控的范圍之內.

二是注重融資策略的創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資.對于當前的房地產企業(yè)來說，探索新的融資渠道是解決融資困難的一個很好的方法.央行和銀監(jiān)會明確提出支持資信條件較好的房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產投資信托基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道.為了取得廣泛的資金來源，房地產企業(yè)應在利用傳統(tǒng)融資的前提下，積極探索通過發(fā)行股票、發(fā)行債券、預售房款以及房地產信托基金等途徑，實現(xiàn)多元化的融資渠道.這樣既可以降低資產負債率，控制資金成本，又可以拓寬融資渠道，擴大資金來源，降低財務風險.

（2）投資中的風險防范.一是把握國家對行業(yè)的宏觀調控政策，實行科學決策.基于我國房企發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關系上對房地產市場進行的調節(jié)，以行業(yè)政策為導向來決定投資的方向，調整現(xiàn)有的項目投資.在此基礎上，房地產企業(yè)應加強投資決策前的準備調研工作，通過嚴密的市場調查，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，聘請專業(yè)的評估人員，做好項目的風險分析和可行性分析，降低和減少財務決策的盲目性.房企在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進行較為科學的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導致的財務風險.

應特別注意的是，在低碳經濟成為發(fā)展趨勢的今天，房地產行業(yè)也必須迎接這一新的挑戰(zhàn)，投入專項資金進行低碳節(jié)能建筑的研發(fā)，推動“低碳房產”的建立和發(fā)展，實現(xiàn)房企的可持續(xù)發(fā)展.

二是采用投資分散策略分散財務風險.分散投資策略是分散企業(yè)財務風險的一種有效方法.由于當前房企普遍存在業(yè)務拓張、投資意愿強烈的情況，可以適當采用投資分散策略來規(guī)避集中投資所產生的巨大風險.具體方式包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等.企業(yè)通過使單個項目在時間、區(qū)域上的錯位和合作開發(fā)等手段，便于資金和其他資源的統(tǒng)籌安排，與合作方共擔風險，最大限度降低投資風險.

（3）公司日常運營中的風險防范.一是加強房地產企業(yè)決策者和財務人員的財務管理意識，提高其綜合素質.提高房地產企業(yè)的財務管理水平，首先必須從決策者入手.決策者應通過學習和培訓具備基本的財務管理意識，樹立重視財務風險管理的觀念，并能在財務風險防范和應對中起到引導和支持的作用.其次是要注重對財務人員的素質的提高，對其進行系統(tǒng)的財務培訓，使其真正能為企業(yè)的財務管理整個流程起到控制的作用.

二是縮短預售時間，加快銷售資金的回籠.與其他行業(yè)不同的是，房地產業(yè)的產品銷售多采用預售的方式，而預售的銷售方式加大了款項的回收風險.除此之外，由于房地產投資還涉及到政策法規(guī)、國家宏觀調控、金融走勢、供求狀況等多個方面，因而受到各因素的影響，易造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈條的斷裂.因此房地產企業(yè)應把預售的時間控制在可接受范圍內，在對銷售不造成重大影響的前提下，盡量縮短預售時間，及時收回款項，為企業(yè)的發(fā)展提供資金支持.

（4）收益分配環(huán)節(jié)的風險防范.企業(yè)的生存和發(fā)展與投資者的支持息息相關，進行合理的利潤分配能夠贏得投資者的支持和好感.但是，收益分配切忌短期行為，杜絕分配的隨意性.由于當前很多房地產企業(yè)都面臨負債金額過高，自有資金不足的狀況，資金瓶頸已經成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一大障礙，所以企業(yè)在制定利潤分配方案是應充分發(fā)揮內源融資功能，盡量減少現(xiàn)金分配，立足企業(yè)的長遠發(fā)展，這樣才能降低財務風險，增強企業(yè)盈利能力，從而最終使投資者收益.值得一提的是，基于房地產企業(yè)的現(xiàn)狀，進行分配決策時不僅要看利潤指標，更要注重經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額，以此作為分配決策的重要財務指標，才能真正做到合理分配，為企業(yè)發(fā)展積累足夠的資金.

（5）建立房地產企業(yè)的風險預警體系.有效的風險預警體系對房地產企業(yè)的風險管理和長期發(fā)展來說至關要.房地產企業(yè)應在全面預算的基礎上，建立一個全面有效的風險預警體系，加強對財務風險的檢測、預警、診斷和控制.房地產企業(yè)的風險預警體系可以分為三大系統(tǒng)：基本信息系統(tǒng)，分析監(jiān)測系統(tǒng)，風險處理系統(tǒng).其中，基本信息系統(tǒng)負責財務信息的收集和傳遞，是整個體系的基礎.分析監(jiān)測系統(tǒng)是整個體系的核心，它具有識別風險并對其進行分析和監(jiān)測的功能，它將對企業(yè)存在的風險作出判斷，對風險水平達到或超過預警線的財務風險進行預警.分析監(jiān)測系統(tǒng)的核心在于財務風險財務指標體系的建立.房地產企業(yè)可以根據(jù)自身的特點，選擇特定的盈利能力指標、償債能力指標、營運能力指標、發(fā)展?jié)摿χ笜说?，設計一套適合企業(yè)的財務風險指標評估體系.

總之，在當前形勢下，房地產企業(yè)必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展.

[1]姚杰.淺談房地產企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125-126.

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴.當前房地產企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].時代金融，2006（4）：85.

[3]陳彬彬.我國房地產企業(yè)的財務風險及其防范管理分析[J].現(xiàn)代經濟，2007（6）：72.

[4]劉金星.試論財務風險的管理策略[J].地方稅務，2003（7）：83.