我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的貨幣政策分析

孫霖

(安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠 233041)

［金融市場］

我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的貨幣政策分析

孫霖

(安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠 233041)

美國由于對資產(chǎn)價格做出的貨幣政策滯后給經(jīng)濟(jì)帶來了很大負(fù)面影響，我國也應(yīng)該認(rèn)識到積極的財政政策和貨幣政策會帶來資產(chǎn)價格泡沫隱患，尤其是房地產(chǎn)泡沫問題應(yīng)該受到關(guān)注?，F(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場面臨著放松調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來，過度調(diào)控會阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，微觀主體預(yù)期對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)，基層中央銀行落實(shí)政策難到位等問題。完善我國貨幣政策調(diào)控體系就要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價格的震蕩，還要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。

房地產(chǎn)泡沫;貨幣政策;資產(chǎn)價格

一、貨幣政策應(yīng)密切關(guān)注資產(chǎn)價格

貨幣政策是否應(yīng)該對資產(chǎn)價格做出反應(yīng)一直都是備受關(guān)注和飽受爭議的熱點(diǎn)問題。美聯(lián)儲前主席格林斯潘盡管也對資產(chǎn)價格問題表示過擔(dān)心，但當(dāng)時在其主持下的美聯(lián)儲長期保持低利率，未對資產(chǎn)的持續(xù)高漲做出反應(yīng)。格林斯潘對自己行為的解釋是資產(chǎn)價格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫，即使是美聯(lián)儲也無法判斷資產(chǎn)價格是否已經(jīng)形成泡沫，對資產(chǎn)價格的干預(yù)力度也不容易把握。

國際金融危機(jī)之后，美聯(lián)儲飽受詬病，美聯(lián)儲長期的低利率政策被認(rèn)為是這場災(zāi)難的重要誘因。不僅是美國，近30年來，全球范圍內(nèi)歷史上重大的金融動蕩都離不開資產(chǎn)價格泡沫的身影，而資產(chǎn)價格泡沫總是在寬松的貨幣環(huán)境下滋生、膨脹。如果貨幣當(dāng)局對資產(chǎn)價格的持續(xù)高漲無動于衷，那就意味著他們是在對未來的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)波動無動于衷，這是貨幣當(dāng)局的失職。

當(dāng)然，貨幣政策瞄準(zhǔn)和干預(yù)資產(chǎn)價格，在目前的學(xué)術(shù)界還尚未達(dá)成共識。然而，越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貨幣政策即使不把資產(chǎn)價格作為直接的調(diào)控目標(biāo)，至少也應(yīng)該密切關(guān)注資產(chǎn)價格，及早采取行動，運(yùn)用多種方式盡早遏制資產(chǎn)價格泡沫的進(jìn)一步放大和隨之而來的通貨膨脹。貨幣政策以外，金融監(jiān)管政策應(yīng)該在降低杠桿、預(yù)防資產(chǎn)價格泡沫和減少損失方面發(fā)揮更積極、更有針對性的作用。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所夏斌認(rèn)為中國在經(jīng)濟(jì)刺激政策中，政府財政付出了很多。但中國積極的財政政策和貨幣政策同時給經(jīng)濟(jì)帶來了資產(chǎn)價格泡沫隱患。盡管應(yīng)該肯定在推動中國經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇過程中，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒，但警惕房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，以及防止房地產(chǎn)泡沫突然之間破滅，應(yīng)該是2010年中國政府宏觀調(diào)控政策中的重大內(nèi)容。

2010年我國資產(chǎn)泡沫問題應(yīng)該受到關(guān)注。2009年以來，股票與房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格經(jīng)歷了一段時期的恢復(fù)性上漲，這對實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信心的修復(fù)產(chǎn)生了積極的作用。但是，投資增速過快、貸款增多所帶來的流動性過剩問題正在催生資產(chǎn)價格通脹預(yù)期，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲。如果不及時調(diào)整宏觀政策、適度收緊貸款增長和投資項(xiàng)目審批，大量的未完工程項(xiàng)目可能會迫使央行在2010年和2011年繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，從而在今后的兩到三年甚至更長時間里催生一個比2007年還要大的資產(chǎn)泡沫。一旦這一資產(chǎn)泡沫破裂，對我國企業(yè)、銀行、家庭和政府部門資產(chǎn)的負(fù)面影響以及對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的損害可能難以估計。因此必須盡早采取宏觀政策的微調(diào)。從這個意義上說，宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該對癥下藥，不應(yīng)該過度受外需前景暗淡的牽制，應(yīng)該果斷調(diào)整當(dāng)前過度寬松的貨幣政策和投資策略，及早推出一些微調(diào)措施，前瞻性地應(yīng)對國內(nèi)可能會出現(xiàn)的流動性過剩和資產(chǎn)泡沫。

二、現(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場面臨的問題

(一)放松調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來

任何一個國家或地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都不可能一步到位，都是經(jīng)過反復(fù)斟酌、不斷調(diào)整調(diào)控措施，試圖達(dá)到房地產(chǎn)“軟著陸”。然而調(diào)控效果往往事與愿違。房地產(chǎn)業(yè)對一國(地區(qū))經(jīng)濟(jì)的影響效果十分突出，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是:泡沫初期，政府為控制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大出臺一些措施進(jìn)行調(diào)控，然而由于市場整體預(yù)期過于樂觀，這些措施的作用被弱化;隨著泡沫不斷積聚，政府越發(fā)感到泡沫繼續(xù)膨脹的壓力，因而出臺一些較為嚴(yán)厲的政策進(jìn)行調(diào)控，此時市場樂觀預(yù)期動搖，房地產(chǎn)市場開始冷卻，許多資金進(jìn)入觀望階段;房地產(chǎn)業(yè)冷卻所帶來的負(fù)面效應(yīng)凸現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)受到損害，在通貨緊縮或各方利益的壓力下政府可能會放松管制，這時，如果資金面較寬松且觀望資金無法找到更好的投資渠道，便會掀起新一輪、比前期上漲更猛烈的房地產(chǎn)泡沫，如果政府在此時出臺更加嚴(yán)厲的措施，房地產(chǎn)業(yè)將會陷入蕭條。

房地產(chǎn)市場具有消費(fèi)性和投資性的雙重特性，中國房地產(chǎn)市場的建設(shè)應(yīng)該以消費(fèi)品為主。中國應(yīng)該更多地學(xué)習(xí)德國模式，而不是學(xué)習(xí)美國在房地產(chǎn)金融上的做法?？紤]當(dāng)前的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢，我國應(yīng)該花2～3年的時間，健全中國以消費(fèi)品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策制度，不能忽視當(dāng)前的泡沫隱患，但又不能操之過急。

(二)過度調(diào)控會阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展

從房地產(chǎn)業(yè)自身的特性來看，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動作用明顯等特點(diǎn)，房地產(chǎn)急速冷卻將導(dǎo)致多個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、企業(yè)效益下降。發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)表明，有效需求不足引起的通貨緊縮是各國所面臨的主要問題。如果采用過嚴(yán)調(diào)控，通過經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制，最終可能使總供給持續(xù)大于總需求，通貨緊縮在我國極可能再次出現(xiàn)。2010年8月，中房協(xié)多次向國務(wù)院建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。中房協(xié)表示，在目前的調(diào)控新政下，土地購置、開發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及;加上2010年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。此言在飽受爭議的同時，也說明了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要性，如何把握好調(diào)控力度確實(shí)是一道難題。

(三)微觀主體預(yù)期對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)

對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)的一個重要因素是微觀主體的預(yù)期。一般來說，市場主體依據(jù)其預(yù)期順應(yīng)于調(diào)控政策的實(shí)施而調(diào)整其行為，貨幣政策才可以較有效實(shí)施;而如果相逆于調(diào)控政策的實(shí)施調(diào)整其行為，則貨幣政策的有效性就會大打折扣。消費(fèi)者的這種預(yù)期行為可能成倍擴(kuò)大宏觀效果。如果房地產(chǎn)市場主體消費(fèi)者對房價的這種下跌心理預(yù)期持續(xù)時間過長，其后果可能會偏離政府的調(diào)控目標(biāo)。例如2010年“國十條”出臺以后，購房者觀望情緒濃重，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來規(guī)避可能的房價下跌風(fēng)險。根據(jù)“新浪樂居”的調(diào)查:近八成(79.3%)網(wǎng)友表示受政策影響推遲買房; 14%網(wǎng)友表示不受政策影響;仍有6.7%的網(wǎng)友擔(dān)心后續(xù)政策更收緊，加緊買房。而“搜房網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示: 64.14%的調(diào)查者即便已購房，也會在首付增加后選擇退房。

(四)基層中央銀行落實(shí)政策難到位

我國地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有特殊的地位，對經(jīng)濟(jì)的影響很大，因此地方政府是貨幣政策傳導(dǎo)中不可忽視的一個重要方面。首先，地方政府在房地產(chǎn)市場中具有雙重的身份。它一方面是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者;另一方面又以土地供應(yīng)者的身份成為市場的參與者。作為市場監(jiān)管者，政府代表社會公眾利益，幫助解決低收入家庭的住房問題。作為市場參與者，政府希望土地賣出高價，增加財政收入。這種雙重身份引起的利益沖突，在缺乏有效的市場機(jī)制和公眾監(jiān)督制約時，可能導(dǎo)致其監(jiān)管功能的失效。

其次，中央政府又把GDP增長作為考核地方政府的指標(biāo)，而房地產(chǎn)無疑是推動地方GDP增長的重要動力，這導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央政府的決策時消極敷衍。同時，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時，也傾向于最大限度地利用鼓勵性貨幣政策，而最低限度地遵守中央銀行緊縮性貨幣政策。

三、完善我國貨幣政策調(diào)控體系的措施

首先，要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價格的震蕩。同時，由于房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息是調(diào)控決策的基礎(chǔ)，央行也應(yīng)加快建設(shè)房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫，并建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，定期發(fā)布房價信息，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，制止謠傳的誤導(dǎo)作用，以解決房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題。

其次，要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。貨幣政策工具有很多，要根據(jù)現(xiàn)時的市場狀況采用適當(dāng)?shù)呢泿耪吖ぞ?，并保持這些工具操作方向的一致性，配合使用，加強(qiáng)貨幣政策的調(diào)控效果。能對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控的宏觀政策措施也有很多，包括貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等，因此要對這些政策措施進(jìn)行協(xié)調(diào)，使其相互配合，加強(qiáng)整體調(diào)控效果。

因此，中央銀行在調(diào)控中應(yīng)充分加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合，盡量統(tǒng)一兩者的政策方向;同時加強(qiáng)與土地政策、財政政策之間的配合，才能提高貨幣政策調(diào)控房價的有效性。

［1］張紅，殷紅．房地產(chǎn)金融學(xué)［M］．北京:清華大學(xué)出版社，2007．

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［3］徐滇慶，于宗先，王金利．泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)［M］．北京:中國人民大學(xué)出版社，2000．

［4］郭科．我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的實(shí)證分析［J］．濟(jì)南金融，2006(7)．

［5］惠曉峰，王天龍，翟相如．我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制實(shí)證研究［J］．商場現(xiàn)代化，2008(5)．

Because the United States hasmade thaton the assetprices tomonetary policy lag is a big negative impacton the economy，China should also recognize that a proactive fiscal policy and monetary policy risks of asset price bubbles，especially in the real estate bubble．At this stage，monetary policy relaxed regulation of the real estatemarket is facing the real estate bubble will lead to a comeback，over－regulation will hinder sustainable economic development，micro body is expected to challenge the effectiveness ofmonetary policy，the grassroots implementation of policies are difficult to place in the basical central bank，and other issues．Improve the system ofmonetary policy should first strengthen themonetary policy continuity，consistency and transparency，to prevent the expected changes in psychological shock caused real estate prices．Secondly，wemust strengthen the cooperation between the generalmonetary policy and selective monetary policy and monetary policy with other regulatory policies．

the real estate bubble;monetary policy;asset price

F293.3

B

1002－2880(2010)11－0097－02

(責(zé)任編輯:張彤彤)