利益相關(guān)者視角下的房地產(chǎn)業(yè)“企業(yè)公民”建設(shè)

張澤穎

（重慶教育學(xué)院 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，重慶 400067）

目前，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題比較集中的行業(yè)：老百姓面對(duì)一個(gè)暴利行業(yè)買不起房，居者不能有其屋；土地資源稀缺，卻嚴(yán)重浪費(fèi)；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不平衡；房地產(chǎn)業(yè)面臨誠(chéng)信危機(jī)，市場(chǎng)秩序混亂，侵犯消費(fèi)者利益；企業(yè)經(jīng)營(yíng)上欠稅、漏稅、偷稅嚴(yán)重；房屋工程質(zhì)量與物業(yè)管理質(zhì)量還有待提高。整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)價(jià)較低，開發(fā)商成了腐敗奸商的另一種稱謂和為富不仁的代名詞，這里既有少數(shù)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響，也有房地產(chǎn)行業(yè)自身的問(wèn)題。在社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)總體評(píng)價(jià)不高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)積極尋求企業(yè)健康發(fā)展與社會(huì)和諧的契合點(diǎn)，努力成為具有較高社會(huì)認(rèn)可度的企業(yè)公民，以達(dá)到企業(yè)與社會(huì)的互惠與雙贏。

一、企業(yè)公民的內(nèi)涵與利益相關(guān)者理論

企業(yè)公民是指一個(gè)公司將社會(huì)的基本價(jià)值與日常商業(yè)實(shí)踐、運(yùn)作和政策相整合的行為方式。世界經(jīng)濟(jì)論壇認(rèn)為企業(yè)公民應(yīng)包括四個(gè)方面：好的公司治理和道德價(jià)值，主要包括遵守國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、法律以及現(xiàn)存規(guī)則，防范腐敗賄賂，主要包括商業(yè)原則以及道德行為準(zhǔn)則問(wèn)題；對(duì)環(huán)境的責(zé)任，主要包括使用清潔能源，維護(hù)環(huán)境質(zhì)量，共同應(yīng)對(duì)氣候變化和保護(hù)生物多樣性等；對(duì)人的責(zé)任，主要包括員工安全計(jì)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)均等、反對(duì)歧視及薪酬公平；對(duì)社會(huì)發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)，主要指廣義的對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)福利的貢獻(xiàn)。

企業(yè)公民的核心觀點(diǎn)是企業(yè)的成功與社會(huì)的健康發(fā)展密切相關(guān)，企業(yè)在獲取經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，應(yīng)通過(guò)各種方式回報(bào)社會(huì)，優(yōu)秀的企業(yè)公民應(yīng)該是那些致富不忘回饋社會(huì)、能自覺而又圓滿地履行社會(huì)責(zé)任的企業(yè)。社會(huì)是一個(gè)抽象的概念，企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任實(shí)際上是針對(duì)某些特定的社會(huì)成員（團(tuán)體或個(gè)人）而言，而不是泛泛地針對(duì)所有社會(huì)成員，更多的是針對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者。

利益相關(guān)者理論是20世紀(jì)60年代在美國(guó)、英國(guó)等長(zhǎng)期奉行外部控制型治理模式的國(guó)家中逐步發(fā)展起來(lái)的。上世紀(jì)80年代以后，利益相關(guān)者理論的影響開始擴(kuò)大，弗里曼認(rèn)為，“利益相關(guān)者是能夠影響一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者能夠被組織實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程影響的人”。這個(gè)概念描述了利益相關(guān)者與組織（企業(yè)）之間的關(guān)系，根據(jù)這一概念的表述，除了股東、顧客、雇員、債權(quán)人和供應(yīng)商等主體以外，就連政府、公眾、環(huán)境媒體等團(tuán)體或個(gè)人也會(huì)對(duì)企業(yè)的活動(dòng)造成或直接或間接、或多或少的影響，它們也屬于利益相關(guān)者的范圍?？梢?，每一個(gè)企業(yè)都有很多的利益相關(guān)者，企業(yè)的生存和發(fā)展的好壞取決于它能否合理地處理與各種利益相關(guān)者的關(guān)系。

股東是企業(yè)的投資者，是企業(yè)最重要的利益相關(guān)者，但是企業(yè)追求的不應(yīng)只是股東的利益，而是相關(guān)者共同的利益，相關(guān)者利益的最大化將是現(xiàn)代企業(yè)的必然選擇，忽視任何一種利益關(guān)系者的存在，都有可能對(duì)企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)若想成為優(yōu)秀的企業(yè)公民，在獲取經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)還贏得社會(huì)各界的尊重與贊譽(yù)，就需切實(shí)履行對(duì)各類利益相關(guān)者的責(zé)任，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和社會(huì)的和諧進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)業(yè)“企業(yè)公民”的建設(shè)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合利益相關(guān)者理論，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》和中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)企業(yè)公民委員會(huì)聘請(qǐng)有關(guān)專家依據(jù)《中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)公民評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》修訂成了《中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)公民評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)主要有以下9個(gè)方面的內(nèi)容：

對(duì)所有者負(fù)責(zé)：對(duì)股東負(fù)責(zé)，企業(yè)贏利情況良好；對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)：產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)等方面的滿意度高；對(duì)員工負(fù)責(zé)：?jiǎn)T工的工作環(huán)境、工資待遇、職業(yè)規(guī)劃以及女工關(guān)懷等；對(duì)政府負(fù)責(zé)：遵紀(jì)守法、安排就業(yè)、照章納稅、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等；對(duì)供應(yīng)商負(fù)責(zé)：營(yíng)造公平友好的交易環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈中不拖欠貨款等；對(duì)公共事業(yè)負(fù)責(zé)：積極投身社會(huì)公益及慈善事業(yè)等；對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)：注重環(huán)境保護(hù)、減少污染、資源節(jié)約等，遵守節(jié)能省地原則；專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員：設(shè)立了企業(yè)公民專門機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)的部門，有類似于《企業(yè)公民年度報(bào)告》的報(bào)告；獲獎(jiǎng)情況：企業(yè)受到過(guò)省級(jí)以上人民政府、社會(huì)團(tuán)體等機(jī)構(gòu)的榮譽(yù)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。與《中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)公民評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》相比而言，在該標(biāo)準(zhǔn)中增加了房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)指標(biāo)如節(jié)能、省地等，同時(shí)還特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)沒有發(fā)生過(guò)不光彩的事件，如引起公眾廣泛關(guān)注的安全事故、房屋質(zhì)量、環(huán)境污染和拖欠工資等。

依據(jù)上述評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行“企業(yè)公民”建設(shè)的過(guò)程中，我們針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者如股東、客戶、員工、供應(yīng)商、政府和債權(quán)人提出了以下的建設(shè)措施：

（一）股東方面。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，首先要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，對(duì)股東負(fù)責(zé)這是做好企業(yè)的基本道德和責(zé)任，股東滿意的不僅僅是紅利，更重要的是企業(yè)價(jià)值，擴(kuò)張是股東滿意的發(fā)展戰(zhàn)略，可以實(shí)施的對(duì)外擴(kuò)張方案有：股份上市、重組、并購(gòu)、定向增發(fā)、增持回購(gòu)及引入戰(zhàn)略合作者等；可以實(shí)施的內(nèi)在增長(zhǎng)方案包括：持續(xù)增長(zhǎng)戰(zhàn)略、快速增長(zhǎng)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品及其品牌戰(zhàn)略、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略及人才戰(zhàn)略等。但是作為一個(gè)企業(yè)公民，房地產(chǎn)企業(yè)切莫片面追求股東利益，而忽視其他利益相關(guān)者的需求。

（二）客戶方面。房地產(chǎn)企業(yè)宜堅(jiān)持全部運(yùn)作以客戶的價(jià)值主張為導(dǎo)向，全方位、大縱深、寬領(lǐng)域地推進(jìn)以企業(yè)價(jià)值為主到以客戶價(jià)值為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變。在客戶方面可采取的措施包括：在產(chǎn)品定位方面，滿足不同消費(fèi)人群的需要，開發(fā)商不僅是為富人造房子的，還應(yīng)積極為中低收入人群蓋房，使其實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夙愿，不僅會(huì)建別墅、高檔寫字樓和酒店，還應(yīng)研究并參與保障性住房的建設(shè)；在房屋拆遷方面：文明拆遷，合法拆遷，合理補(bǔ)償；在營(yíng)銷方面：合理的價(jià)格，誠(chéng)信、透明的銷售方式，切實(shí)兌現(xiàn)銷售廣告宣傳內(nèi)容，減少不必要的銷售糾紛，為客戶提供便捷的投訴和信息反饋渠道，減少企業(yè)與客戶之間的矛盾，不囤房惜售、不哄抬房?jī)r(jià)、不搞合同欺詐；在成本方面，選擇合理的項(xiàng)目方案，善于控制各項(xiàng)成本，為客戶提供高性價(jià)比的房地產(chǎn)產(chǎn)品；在質(zhì)量方面：注重細(xì)節(jié)、精益求精，以過(guò)硬的品質(zhì)塑造企業(yè)形象；在環(huán)保方面，促進(jìn)綠色節(jié)能住宅的推廣，為客戶提供裝修房，方便客戶又可避免二次裝修帶來(lái)污染，推動(dòng)建筑產(chǎn)品工業(yè)化生產(chǎn)，降低建筑能耗；在后期管理上，按時(shí)間、保質(zhì)量向客戶交房，重視物管，加強(qiáng)服務(wù)和與客戶溝通，塑造企業(yè)的好形象與好口碑。

（三）員工方面。員工滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)管理的“晴雨表”，是員工對(duì)其工作特征的認(rèn)知和對(duì)所關(guān)切問(wèn)題的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在員工方面可以采取的措施有：為員工提供培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)技能和管理水平；創(chuàng)造一個(gè)溫暖、和諧、充滿關(guān)愛的工作環(huán)境，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新、創(chuàng)造，展現(xiàn)自身的價(jià)值，讓員工對(duì)企業(yè)有一種責(zé)任感和認(rèn)同感；制定和實(shí)施公平、合理的薪酬制度和績(jī)效評(píng)估體系，不拖欠員工薪酬。滿意是相關(guān)聯(lián)的，只有企業(yè)的員工滿意才會(huì)有客戶滿意，只有客戶滿意才會(huì)有股東和其他利益相關(guān)者滿意，企業(yè)和行業(yè)才能得以可持續(xù)發(fā)展。

（四）供應(yīng)商方面。廣義的講，可以認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商包括規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、建材及設(shè)備供應(yīng)商等，要使開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的這些企業(yè)能共同發(fā)展，企業(yè)的最佳戰(zhàn)略就是與這些供應(yīng)商能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略上結(jié)盟、合資、合作，一起發(fā)展壯大。例如，萬(wàn)科公司正在推進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)各個(gè)業(yè)務(wù)單元的外包戰(zhàn)略，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工、裝修及大宗材料采購(gòu)等業(yè)務(wù)單元，都將尋求戰(zhàn)略合作者外包，而萬(wàn)科將專注于融資、拿地這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)單元的管控，唯有如此，萬(wàn)科才有能力同時(shí)管理全國(guó)范圍內(nèi)數(shù)百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，在供應(yīng)鏈伙伴關(guān)系上，房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)之間還應(yīng)避免不公平競(jìng)爭(zhēng)、貪污受賄等嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序的行為。

（五）債權(quán)人方面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的債權(quán)人是商業(yè)銀行，企業(yè)的開發(fā)貸款和購(gòu)房者的按揭款都來(lái)自銀行，總體來(lái)看大約有70%的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)，這種高度集中的銀行融資體制，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)銀行對(duì)其管理的資金有安全性、流動(dòng)性和收益性的要求，針對(duì)這些要求房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的措施有：保持合適的資產(chǎn)負(fù)債率，改善資本負(fù)債結(jié)構(gòu)；多渠道開辟融資渠道，如發(fā)行長(zhǎng)期債券、信托、海外融資、股票融資等，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；注重企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)物業(yè)的銷售，保持良好的現(xiàn)金流。

（六）政府方面。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，企業(yè)與政府關(guān)系密切，企業(yè)承擔(dān)起作為一個(gè)企業(yè)公民應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并與政府保持良好的公共關(guān)系是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中應(yīng)守法、公平、誠(chéng)信并照章納稅和繳納各種規(guī)費(fèi)，作為國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的重任。穩(wěn)定是發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任重大，企業(yè)應(yīng)為公眾提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇合理開發(fā)方案，改善并美化城市面貌，為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，并注重公益和慈善事業(yè)，扶貧、濟(jì)困，幫助社會(huì)弱勢(shì)群體，提升企業(yè)的美譽(yù)度。

只有做好了利益相關(guān)者這些方面的工作，才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)任、有影響力并樂(lè)于助人的優(yōu)秀企業(yè)公民的“人格”。

三、結(jié)語(yǔ)

“企業(yè)公民”建設(shè)已經(jīng)成為我國(guó)和諧社會(huì)建設(shè)的一個(gè)新課題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一課題尤其重要，而做一個(gè)合格乃至優(yōu)秀的企業(yè)公民，并不是一朝一夕的事情，它需要房地產(chǎn)企業(yè)自身、員工和股東等利益相關(guān)者共同的努力以及社會(huì)各個(gè)層面的支持，還需要客戶、媒體、政府以及非政府組織等利益相關(guān)者的倡導(dǎo)與參與才能逐步得以實(shí)現(xiàn)。

［1］唐艷明．開發(fā)商暢談社會(huì)責(zé)任［J］．城市住宅，2008，（1）．

［2］陳濤，楊萬(wàn)全．房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展問(wèn)題探討［J］．黃河科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2009， （3）．

［3］陳磊．淺析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)公民建設(shè)［J］．黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2008，（9）．

［4］童遠(yuǎn)忠．論房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任 ［J］．科技經(jīng)濟(jì)社會(huì)，2008，（2）．