關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則新變化的思考

房志紅

為適應(yīng)我國社會(huì)主義市場發(fā)展和確立與國際會(huì)計(jì)慣例趨同的中國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的需要，在2007年施行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，提出了公允價(jià)值計(jì)量的要求。其中對(duì)投資性房地產(chǎn)引用了公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，進(jìn)一步明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。

一、企業(yè)單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)，增強(qiáng)了上市公司會(huì)計(jì)信息的可靠性

投資性房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，通常情況下投資性房地產(chǎn)包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品。在原會(huì)計(jì)制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的。

二、對(duì)公允價(jià)值模式的大膽嘗試，提升了上市公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性

除了在報(bào)表中單獨(dú)反映外，新準(zhǔn)則的另外一個(gè)特點(diǎn)是適當(dāng)?shù)匾昧斯蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，進(jìn)一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新準(zhǔn)則未完全采用公允價(jià)值模式，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，但由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，2007年以前的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具，新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值模式，可以說是一個(gè)重大的突破。

三、上市公司支付計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用會(huì)增加其信息成本

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量屬于會(huì)計(jì)技術(shù)難題。市場比較法是在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用最廣的方法，也是《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中首推的方法，它是“將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！痹摲ú坏笃髽I(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且要同時(shí)具備兩個(gè)重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數(shù)量充足、來源可靠；其二，運(yùn)用主體應(yīng)具備專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。如果投資性房地產(chǎn)所在地有活躍交易市場，能夠獲得充足的市場交易資料，但會(huì)計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)卻很難。因此，上市公司不得不聘請(qǐng)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。這與不實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)相比，給上市公司增加了一筆額外的評(píng)估費(fèi)。

四、增加了上市公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮的影響下，資產(chǎn)增值使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大大降低，增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，這一方面拓寬了企業(yè)融資渠道，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展，同時(shí)也增大了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@種由于房地產(chǎn)市場的虛假繁榮而給企業(yè)帶來的資產(chǎn)虛增是不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展的。

另外，由于“公允價(jià)值損益”科目貸方金額的增加導(dǎo)致企業(yè)凈利潤增加。還有，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”科目貸方。這會(huì)形成上市公司當(dāng)年利潤很少而股東權(quán)益很多的會(huì)計(jì)信息。

綜上所述，公允價(jià)值的采用會(huì)提高會(huì)計(jì)信息“相關(guān)性”，而對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)如實(shí)反映則更能保障會(huì)計(jì)信息的“可靠性”，也就是說相關(guān)性和可靠性的要求實(shí)際是對(duì)會(huì)計(jì)信息“真實(shí)和公允”的要求。而各國對(duì)于相關(guān)性和可靠性的日益重視和將其在諸多信息質(zhì)量特征中重視程度的提升，正是表明了各國對(duì)于會(huì)計(jì)信息的“真實(shí)和公允”特性的追求，以及相對(duì)優(yōu)先重視的普遍認(rèn)同。同時(shí)，我們也不得不重視引入公允價(jià)值給上市公司和有關(guān)方面帶來的負(fù)面影響。因此，如何保證公允價(jià)值確定的合理性，如何避免利潤操縱現(xiàn)象的重演，這些是值得我們密切關(guān)注的問題。