國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理淺析

張亞平

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理淺析

張亞平

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

對(duì)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理在發(fā)展過(guò)程中遇到的突出問(wèn)題進(jìn)行了分析,剖析了問(wèn)題產(chǎn)生的原因,指出國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)公司向社會(huì)正規(guī)物業(yè)公司轉(zhuǎn)變的必然,在借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出了適應(yīng)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施建議。

物業(yè)管理 轉(zhuǎn)變思路 國(guó)有企業(yè)

改革開(kāi)放以來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,國(guó)有企業(yè)在自身發(fā)展穩(wěn)步進(jìn)行的同時(shí),給職工的生活水平帶來(lái)了翻天覆地的變化,職工們?cè)谖镔|(zhì)條件逐漸充裕的情況下,對(duì)生活環(huán)境有了更高層次的要求,所以許多國(guó)有企業(yè)便把改善職工居住生活環(huán)境作為關(guān)心職工的一項(xiàng)福利來(lái)做,并逐步成立了自己的物業(yè)管理部門(mén)。

1 國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

由于國(guó)有企業(yè)職工住宅只有房屋所有權(quán),沒(méi)有房屋土地和其公共部分土地使用權(quán),住宅土地和其公共部分的土地使用權(quán)、公共設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)都屬企業(yè)本身所有。因此,一般國(guó)有企業(yè)會(huì)把這種所謂的物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一放到整個(gè)企業(yè)的后勤管理系統(tǒng)下,與房產(chǎn)、水暖、治安、綠化等其他職能部門(mén)并存。雖然被稱作物業(yè)公司,但實(shí)際上只是負(fù)責(zé)電費(fèi)收繳和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃等工作,從正規(guī)意義上來(lái)說(shuō)不屬于國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所界定的物業(yè)公司。此類物業(yè)公司既不能對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)管理,更不能自主經(jīng)營(yíng)和收取管理費(fèi)用。

2 國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理在發(fā)展中顯現(xiàn)出來(lái)的共性問(wèn)題

由于企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)公司在以往許多年的發(fā)展過(guò)程中都是依附于企業(yè)生存,但是自從2004年國(guó)家提出國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離、輔業(yè)改制這一改制方案時(shí),我們就應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到,主輔分離、自負(fù)盈虧是大勢(shì)所趨,是國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此,認(rèn)清國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司在多年管理中逐步顯現(xiàn)出來(lái)的共性問(wèn)題是今后發(fā)展的關(guān)鍵。

2.1 歷史形成的“公家”觀念

國(guó)有企業(yè)職工住宅都?xì)w“公家”所有,福利性質(zhì)比較強(qiáng),從維修房屋、疏通管道到美化環(huán)境、增添設(shè)施都是由“公家”出面解決,這種觀念在許多國(guó)有企業(yè)內(nèi)沿用至今。物業(yè)公司作為后勤服務(wù)單位,如果從企業(yè)內(nèi)部分離出來(lái)自負(fù)盈虧時(shí),職工長(zhǎng)期以來(lái)形成的觀念一時(shí)很難轉(zhuǎn)變,難以接受現(xiàn)行物業(yè)管理的各項(xiàng)費(fèi)用,再加上都是本單位的老職工、困難戶,各項(xiàng)費(fèi)用的收繳一定會(huì)成為一個(gè)大問(wèn)題。所以,盡早轉(zhuǎn)變住戶的思想觀念是問(wèn)題關(guān)鍵,也是國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司成功轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要因素。

2.2 “體制不順”導(dǎo)致許多工作都難以推進(jìn)

物業(yè)公司在企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有“享受”到應(yīng)有的待遇,所以物業(yè)公司一直處于“弱勢(shì)”地位,與本應(yīng)在物業(yè)管理下的房產(chǎn)、水暖、綠化、治安等部門(mén)形成平級(jí)兄弟單位。面對(duì)搭建違章建筑、飼養(yǎng)家禽、破土種菜、堆放物品,甚至砸門(mén)和破墻出入小區(qū)等與物業(yè)管理相違背的事情,物業(yè)公司卻沒(méi)有權(quán)利管,僅有說(shuō)教的權(quán)限,而沒(méi)有處罰權(quán)限。致使許多工作難以開(kāi)展,經(jīng)常出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象,雖說(shuō)有后勤部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)管,但因體制不順,成為多年來(lái)一直困擾國(guó)有企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的難題。

2.3 落后的費(fèi)用收繳方式

目前,許多國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)仍然沿用以前的“上門(mén)收費(fèi)”方式,而且不收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用。小區(qū)住戶的電費(fèi)、水費(fèi)都是上門(mén)抄表計(jì)算收費(fèi),這樣既浪費(fèi)人力、物力,更重要的是收費(fèi)率達(dá)不到要求,而且經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)住戶“逃費(fèi)”現(xiàn)象,導(dǎo)致企業(yè)每月需要補(bǔ)付虧空的水電費(fèi)。如果不改變現(xiàn)有的收費(fèi)方式,物業(yè)公司從企業(yè)分離出來(lái)后將很難生存。

2.4 國(guó)有企業(yè)物業(yè)“滯后”的服務(wù)

由于企業(yè)內(nèi)部物業(yè)公司的工作人員大部分是正式工,領(lǐng)的是“死工資”,所以干多干少一個(gè)樣,久而久之形成“大鍋飯”的局面,吃不飽也餓不死,沒(méi)有工作積極性,服務(wù)質(zhì)量自然就得不到保障。如果帶著這樣的服務(wù)質(zhì)量和狀態(tài)與國(guó)企分離,那么國(guó)企這樣好的“東家”是很難再找到的。

以上幾點(diǎn)是總結(jié)國(guó)有企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一些較為突出的共性問(wèn)題,也是一直以來(lái)阻礙國(guó)有企業(yè)物業(yè)發(fā)展的重要因素。

3 對(duì)國(guó)有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

3.1 理順國(guó)有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理體制,賦予物業(yè)公司應(yīng)有的職權(quán)

國(guó)有企業(yè)內(nèi)部體制不順是阻礙物業(yè)公司發(fā)展的根本,俗話說(shuō),治標(biāo)先治本,本乃萬(wàn)物之根,即為根,那就說(shuō)明它根深蒂固,如果這個(gè)根長(zhǎng)的位置不對(duì),那就需要下大力氣將它連根拔起?，F(xiàn)在國(guó)有企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理體制就需要上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下狠心進(jìn)行理順。首先,應(yīng)賦予物業(yè)公司應(yīng)有的職權(quán),將房產(chǎn)、水暖、綠化、治安等部門(mén)歸屬到物業(yè)管理旗下,由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行管理;其次,應(yīng)明確各部門(mén)職權(quán),使其既相互關(guān)聯(lián)又相互制約,使物業(yè)公司真正發(fā)揮出物業(yè)公司的作用。

3.2 轉(zhuǎn)變物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式,逐步走向正規(guī)

隨著職工生活水平的不斷提高,以往的物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式逐步被現(xiàn)代化、多元化的物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式取代。高科技產(chǎn)品跨入人們的視線,電費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)的收繳可以通過(guò)安裝磁卡表,統(tǒng)一到物業(yè)公司購(gòu)買,這樣一來(lái),既節(jié)省了人力、物力,又能通過(guò)儀表控制,達(dá)到提高收費(fèi)率的目的。同時(shí),還要不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域,成立專業(yè)的修繕?lè)?wù)隊(duì),對(duì)小區(qū)臨時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題可以進(jìn)行及時(shí)的維修。如:房頂漏雨、下水不通、公共設(shè)施損壞等問(wèn)題,物業(yè)公司都可以在第一時(shí)間解決。

3.3 實(shí)行分片承包管理,建立獎(jiǎng)罰機(jī)制

把住宅小區(qū)內(nèi)的清掃、綠籬、公共設(shè)施及其他服務(wù)地點(diǎn),按照面積大小劃分成若干小區(qū),讓專人進(jìn)行承包管理,并把工資分配權(quán)交到承包人手上,允許他們對(duì)工資進(jìn)行二次分配。由物業(yè)公司統(tǒng)一對(duì)承包人進(jìn)行績(jī)效考核,先獎(jiǎng)后罰。

4 其他亟待解決的問(wèn)題

4.1 集貿(mào)市場(chǎng)問(wèn)題

雖然這幾年國(guó)有企業(yè)對(duì)職工住宅小區(qū)管理做了大量的工作,投入大量資金對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)施等方面進(jìn)行建設(shè),使小區(qū)整個(gè)面貌有了明顯的改變,但是還存在著許多的不足,特別是許多國(guó)有企業(yè)的住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)沒(méi)有形成分割,也沒(méi)有專門(mén)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),因此流動(dòng)人口多、游商小販多、交通便利的路邊,就形成了“馬路市場(chǎng)”,這種沒(méi)有獨(dú)立、規(guī)范的集貿(mào)市場(chǎng),給小區(qū)管理帶來(lái)一定的難度。

4.2 小區(qū)內(nèi)停車難、停車不安全的問(wèn)題

隨著職工生活水平的提高,購(gòu)買私家車成為許多家庭消費(fèi)的首選,但有限的小區(qū)空地面積顯然已經(jīng)不能滿足住戶停車的需要,車輛亂停亂放現(xiàn)象日益嚴(yán)重,今后車輛還會(huì)快速增加,小區(qū)停車難、停車不安全的問(wèn)題已成為物業(yè)管理公司的一個(gè)難題。

5 結(jié)論

(1)隨著職工生活水平不斷的提高,居民們?cè)谖镔|(zhì)條件逐漸充裕的情況下,對(duì)居住環(huán)境有了更高層次的要求,但國(guó)有企業(yè)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式面臨淘汰。

(2)對(duì)國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司在多年管理中逐步顯現(xiàn)出來(lái)的弊端,應(yīng)及早做好準(zhǔn)備、改變思路,轉(zhuǎn)變國(guó)有企業(yè)現(xiàn)有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式,逐步走向正規(guī)。

[1]柴亮,劉洪玉.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007

[2]張景伊,陳偉.物業(yè)管理基本制度與政策[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007

(責(zé)任編輯 宋瀟瀟)

F293.33

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張亞平(1982-),女,畢業(yè)于遼寧省大連市輕工業(yè)學(xué)校,經(jīng)濟(jì)員。