房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理思考

何孫秀 金 誠

（義烏市白天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 義烏 322000）

房地產(chǎn)市場在任何國家都是一個相當重要的基礎行業(yè)，它所涉及到的方面相當多，也關系著一個國家的經(jīng)濟、民生和政治命脈。老百姓關心的是房價什么時候能夠降下來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的是利潤的最大化，二者看上去好似有著一定程度的矛盾性。但如果是一個聰明的、明智的、有責任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就會想法去尋求一種讓大眾和企業(yè)都能接受的方法，那就是盡可能加強成本控制、降低開發(fā)成本，從而來降低房價。畢竟只有民眾買得起房子，才是房地產(chǎn)企業(yè)能夠長久發(fā)展的基礎，否則房價太高后會導致大眾買不起，會導致政府信用危機，房地產(chǎn)市場也會面臨崩盤的風險。下文主要是分析一下如何控制和管理好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本，以及控制和管理成本我們應該有什么對策。

1 房地產(chǎn)開發(fā)市場目前存在的問題

當前的房地產(chǎn)市場有點虛假繁榮和過分熱鬧，炒房客投資投機的比重過大，剛性需求購房者不得不要支付高房價，購房者、開發(fā)商和銀行形成一個風險鏈，這其中也隱藏著巨大的風險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中也存在著過分盲目樂觀的現(xiàn)象，全國各地的地王頻頻出現(xiàn)，無形中也為房地產(chǎn)市場的價格上漲，起了推波助瀾的作用；再加上一些開發(fā)企業(yè)日常大手大腳，疏于開發(fā)成本的控制和管理，這都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可預測的風險和隱憂。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成要素

房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構成要素有四大方面：一是土地成本；二是建安成本；三是相關配套設施費，主要是指水、電、煤氣、市政等公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施；四是規(guī)劃設計費。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制和管理有著4個階段，就是項目決策、規(guī)劃設計、施工和竣工結算階段?？刂坪凸芾砗眠@4個階段的成本，就能把握好整個房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制和管理。

3.1 決策工作是成本控制的關健。決策的好壞、對錯、優(yōu)劣，直接影響到整個開發(fā)項目的成本控制。

3.1.1 項目決策前要做好前期調(diào)查和論證

在準備投資前，任何一個有經(jīng)驗的管理者，都會事先調(diào)查研究相關行情。同樣的在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策前，在新項目立項時必須要提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項聽證會討論通過。認真做好項目前期調(diào)查和論證工作，才能為項目決策者正確決策提供一手資料。

3.1.2 項目決策階段要有一個理性投資決策的心態(tài)

當看到項目前期調(diào)查論證報告后，此時需要決策者要有一個理性心態(tài)，切忌浮躁跟風急進心態(tài)。畢竟現(xiàn)在的市場經(jīng)濟還是不成熟的，有著種種違背市場經(jīng)濟規(guī)律的東西還存在。比如在土地拍賣上，地方政府為了得到更大的出讓金，當然希望地皮能被拍賣一個好價錢。開發(fā)企業(yè)在目前房市火爆的誘惑下，不管地皮價格多高，心理不成熟急進的決策者就會冒險拍下地皮，這也是全國各地頻頻出現(xiàn)地王的原因，沖動決策有可能會形成房地產(chǎn)泡沫的隱憂。

3.2 要提前在規(guī)劃設計階段做好成本控制準備

規(guī)劃設計階段的成本控制是房產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要階段，關系到整個開發(fā)項目的成本控制。成本控制人員應與相關部門密切配合，做好一些準備工作。即：根據(jù)項目具體定位來確定合理的容積率；對于設計方案中的平面布置、結構體系、基礎造型，要進行成本論證，促進方案能不斷優(yōu)化；進行限額施工圖設計；檢查監(jiān)督設計質量等事前成本控制工作。

3.3 做好工程造價控制是施工階段成本控制的關健

房地產(chǎn)開發(fā)的施工階段需要投入大量的人力物力，抓好此階段的成本控制有著相當重要的意義，我們應做好下面的工作。

3.3.1 抓好項目的招投標。招投標工作環(huán)節(jié)多，抓好招投標會避免決策失誤和成本失控。選用施工企業(yè)的原則是社會信譽好、施工工藝先進、技術力量強、報價合理。

3.3.2 抓好現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督和審核，反對一些行賄收賄、違規(guī)簽證、重復簽證和簽證不及時現(xiàn)象。

3.3.3 抓好合同管理體系中的成本控制。合同的嚴密性、可操作性是合同成本控制的重要部分，必須明確合同中的相關條款，分清各方的責任和風險。

3.4 加強工程造價控制是竣工結算階段成本控制的收官工作

竣工結算階段工作的特點是：大量性、集中性和復雜性。為了抓好房地產(chǎn)開發(fā)結算階段的成本控制工作，并且能防止在結算時發(fā)生主觀上的失誤和客觀上的大意，就必須抓好以下幾方面工作。

3.4.1 嚴格按合同條款辦事，杜絕重復計算和收費，根據(jù)合同并通過會議形式確定結算原則。

3.4.2 檢查施工日記和驗收記錄，核對施工企業(yè)是否嚴格按照合同施工，檢查驗收相關手續(xù)是否齊全。

3.4.3 核對設計變更和簽證是否符合已確定的程序，防止一些未經(jīng)批準的設計變更存在。

3.4.4 核對工程量是否嚴格按圖紙和要求執(zhí)行，防止施工企業(yè)的虛假報告。

3.4.5 檢查投標過程中的價格是否按合同嚴格執(zhí)行，防止出現(xiàn)高套單價的情況。

3.4.6 檢查計費程序和相關計費是否按照合同和相關規(guī)定執(zhí)行。

3.4.7 建立二次復核、審計工作機制，嚴格管理監(jiān)督結算工作，減少工作失誤和計算誤差。

4 加強房地產(chǎn)開發(fā)成本控制和管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期長、資金回籠慢、高投資、高風險的行業(yè)，抓好成本控制和管理工作對于一個項目的成功，起著相當重要的作用，因此我們必須想好一些對策。

4.1 增強經(jīng)濟觀念，培養(yǎng)全員經(jīng)濟意識

房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，部門多人員雜，必須樹立全體人員的全局經(jīng)濟意識，抓好各部門之間的協(xié)調(diào)工作，否則就可能會浪費大量時間和精力在內(nèi)耗上，增加一些不必要的開發(fā)成本。

4.2 強化組織機構，提高管理效率

選拔一個機構設置簡潔、分工嚴密、管理高效率的企業(yè)組織機構，對于管理和執(zhí)行好一個項目工程有著事半功倍的效果。組織機構的建立和人員的配置，應該以高效運轉、德才兼?zhèn)?、科學合理、權責統(tǒng)一為原則，才能達到降低管理成本、提高工作效率的目的。

4.3 優(yōu)化成本管理的相關體系

在開發(fā)項目的成本管理中，要建立成本費用管理的相關環(huán)節(jié)，并且要按可預控程度設立多級成本控制點。如一級成本控制點可在材料采購、運輸、保管和現(xiàn)場施工等崗位建立；在其他相關環(huán)節(jié)可建立二級成本控制點。

4.4 改進成本管理的相關細節(jié)

日常成本管理可以根據(jù)工程項目的工程量大小、工程所在地、人員供應情況和企業(yè)自身的經(jīng)濟狀況等，核定好各個具體項目的成本控制目標，不和其他項目攀比相關指標，將原來的那種“先干后算”模式，改進為“先算后干”，注重抓好成本管理的相關細節(jié)。

5 結語

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中一個關健的中心點，在整個開發(fā)項目的土地競買、決策、設計、招投標、施工、竣工結算等階段，都需要抓好成本控制和管理工作，這對于開發(fā)項目提高投資效益和增強管理水平，有著至關重要的作用，同時它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。優(yōu)勝劣汰是市場競爭的基本法則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想生存、要想求得大發(fā)展，只有苦練內(nèi)功、降低成本、增強競爭力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)管理更完善、更科學，才能在激烈的市場競爭中處于領先地步。

[1]《房價管理控制規(guī)范與最新房地產(chǎn)價格政策文件解讀實用手冊》

[2]《房價管理控制規(guī)范與最新房地產(chǎn)價格政策文件解讀實用手冊》