物業(yè)管理實施品牌戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)

孫鵬

（中平能化物業(yè)事業(yè)部，河南 平頂山 467000）

1 市場化管理

物業(yè)管理企業(yè)若想走市場化道路，就必需具備一定的前提條件。

1.1 管理現(xiàn)代化

指導思想現(xiàn)代化：即對物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，要用開放的眼光看問題；物業(yè)管理體制完善化、供需主體市場化；物業(yè)管理市場供給主體市場化：其主體指各層次、各類別的物業(yè)公司，它的市場化，應具備經(jīng)營行為的自主性、經(jīng)營目的效益性、物業(yè)管理組織企業(yè)化、經(jīng)營活動的競爭性等特點；物業(yè)管理市場需求主體的市場化：其主體指需求物業(yè)管理服務的業(yè)主、使用權人或其集合體業(yè)主管理委員會。它的市場化有兩個要求：決策自主性、消費的社會化。

1.2 運行規(guī)范化

若想物業(yè)管理規(guī)范化必需做到：委托合同化；價格合理化；競爭有序化；監(jiān)督機制規(guī)范化。才能更好的推進物業(yè)管理市場化，從而促進品牌戰(zhàn)略的實施。而規(guī)范物管市場要從以下幾方面入手。

1.2.1 職責明確

政府的職責就是制定和完善法律、法規(guī)，用法律、法規(guī)來規(guī)定政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會的責任權力義務等，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的成立和運作，使物業(yè)管理企業(yè)按照市場經(jīng)濟規(guī)律的要求來正常運行，同時還要強化對有關立法執(zhí)行情況的有效監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)必須轉變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務費，同時服務好，維護好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得到合理的報酬。業(yè)主即房屋所有人也要轉變觀念，變被動接受物業(yè)管理為主動推行物業(yè)管理，認真履行業(yè)主自治的職責，只要條件許可就應立即選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，為業(yè)主自治和有效行使業(yè)主自治權力提供組織保障。業(yè)主委員會必須是承擔法律責任的獨立法人或社團組織，履行業(yè)主對物業(yè)及其公共設施和公用設備維護保養(yǎng)的責任和義務，實現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的。并且在物業(yè)公司內(nèi)部也要職責明確，確立崗位責任制，塑造良好的企業(yè)形象。

1.2.2 規(guī)范物業(yè)管理市場

健全房地產(chǎn)市場，能激活物業(yè)流通，促使業(yè)主關心自己物業(yè)保值，從而轉變觀念，接受物業(yè)管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業(yè)及附屬設施設備周圍環(huán)境綠化、衛(wèi)生、治安、維護、修繕和整治的義務，確保物業(yè)的完好。

1.2.3 培育能適應不同消費需求的物業(yè)管理市場

物業(yè)管理市場既可提供低檔次非專業(yè)化服務，又可提供一般房屋修繕、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)專業(yè)化服務體系。它以住宅區(qū)為切入口，逐步向寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場、農(nóng)村、學校、車站等各類物業(yè)延伸和拓展。

1.2.4 引入和保護競爭機制。此途徑可增加物業(yè)管理市場的活力，使業(yè)主享受到優(yōu)質的服務并合理支付給物業(yè)管理企業(yè)報酬。

1.3 依法建立規(guī)范化的物業(yè)管理制度

建立前期物業(yè)管理備案審查制度；建立物業(yè)管理確認制度；建立業(yè)主大會制度；建立物業(yè)管理招投標制度；建立住房維修資金制度；建立物業(yè)管理服務費雙方協(xié)商制度。

2 走專業(yè)化、規(guī)范化道路

不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念。所有房屋的物業(yè)管理應由獨立經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務質量的不斷提高。專業(yè)人才奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個不可忽視的問題。隨著物業(yè)裝修標準和設施設備高檔化、復雜化,物業(yè)管理的難度必然越來越大,從業(yè)人員必須具備多方面與之相關的專業(yè)知識和專業(yè)技能。物業(yè)管理公司應樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加強員工的專業(yè)化培訓。培養(yǎng)專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術人才、知識全面、擅長協(xié)調的管理人才、能夠適應市場變幻的營銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創(chuàng)新精神和決斷意識的企業(yè)家。杜絕不良風氣，做到“寧缺毋濫”，建立過硬的專業(yè)化隊伍，走規(guī)模化經(jīng)營道路，樹立專業(yè)品牌。

3 創(chuàng)新策略

創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命,是企業(yè)發(fā)展的原動力,是企業(yè)超越自我的必然選擇,是提升企業(yè)競爭力的重要手段。它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。

3.1 戰(zhàn)略創(chuàng)新

制定并實施明確的戰(zhàn)略創(chuàng)新措施是一個企業(yè)首先要考慮的問題，也是在超競爭環(huán)境下的必然選擇。因此,企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題,都要求我們在戰(zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新,即要求我們制定的戰(zhàn)略既要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰(zhàn)略時，要分析外部環(huán)境及其發(fā)展趨勢，尤其是與物業(yè)管理關系密切的第三產(chǎn)業(yè)市場需求及競爭狀態(tài)，對有害于企業(yè)的影響盡量避免或轉害為利。同時要認真研究競爭對手，認真分析本企業(yè)實力，弄清物業(yè)管理行業(yè)競爭態(tài)勢，發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢，使企業(yè)經(jīng)營建立在自身雄厚實力的基礎上。在戰(zhàn)略制定過程中，既要吸收有關技術與管理專家參謀咨詢，也要吸收企業(yè)職工代表參加，以便集中群眾智慧，同時使戰(zhàn)略能得到企業(yè)職工的贊同與支持。

3.2 服務創(chuàng)新

隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善,許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業(yè)管理企業(yè)在具體實務管理上的差距就會越來越小。因此,要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有高超的服務技能才能提供高超的服務

3.3 理念創(chuàng)新。只有具有領先的服務理念，才能使管理更科學更有效，才可以把拓展市場這塊“蛋糕”做得更大。

4 加強法制化的普及

《物業(yè)管理條例》的頒布從根本上解決物業(yè)管理法制建設滯后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，起到關鍵作用。條例的出臺，標志著我國物業(yè)管理行業(yè)從此進入了法制化發(fā)展的新時期。物業(yè)管理企業(yè)能不能實施法制化管理，是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)管理水平的標志。所以，要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的途徑增強業(yè)主的維權意識使其普及開來，明確自己的權利和義務，維護業(yè)主的合法權益。要高度重視合同和業(yè)主公約的簽訂。因為今后對物業(yè)管理各方主體權益的維護、對物業(yè)管理糾紛的調處，都將在很大程度上依賴合同和業(yè)主公約。設法推進物業(yè)管理項目的招投標活動，真正體現(xiàn)公平競爭，從而推進物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

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