住宅產(chǎn)業(yè)化進程中房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式研究

[摘 要] 房地產(chǎn)企業(yè)是實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的一個重要環(huán)節(jié)，因此本論文將住宅產(chǎn)業(yè)化進程中的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式作為研究對象，通過分析住宅產(chǎn)業(yè)化與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)系以及住宅產(chǎn)業(yè)化中房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展模式，為我國更有效的推進住宅產(chǎn)業(yè)化的實施和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考。

[關(guān)鍵詞] 住宅產(chǎn)業(yè)化 房地產(chǎn) 模式

一、住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化，是指通過工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，以提高建設(shè)效率，降低成本。具體說，就是從投資、建設(shè)開始，直到進入居住的全過程所形成的產(chǎn)業(yè)鏈中，實行工業(yè)化生產(chǎn)，運用科技進步，使住宅產(chǎn)業(yè)的勞動密集、資本密集型的外延式增長轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型的內(nèi)涵式增長。它包括住宅的規(guī)劃、設(shè)計、施工，住宅材料和部品的研發(fā)和生產(chǎn)、住宅經(jīng)營、維護、管理和服務(wù)等，是一個以現(xiàn)代科學技術(shù)和管理方法，提升住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)效率、效益和價值的過程。推進住宅產(chǎn)業(yè)化，改變住宅建設(shè)生產(chǎn)方式，提高住宅建設(shè)的科技含量，是實現(xiàn)住宅建設(shè)目標和新世紀住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式

住宅產(chǎn)業(yè)化是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須由政府部門和企業(yè)通力合作， 密切配合，其中的一個關(guān)鍵就是房地產(chǎn)企業(yè)要有充分的準備和應(yīng)變能力去適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來的生產(chǎn)方式和經(jīng)營理念的根本轉(zhuǎn)變。Alexander曾經(jīng)給出了模式的經(jīng)典定義：每個模式都描述了一個在我們的環(huán)境中不斷出現(xiàn)的問題，然后描述了該問題的解決方案的核心。即模式是一種指導，在一個良好的指導下，有助于你得到解決問題的最佳辦法，達到事半功倍的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式就是適合其在其不同發(fā)展階段中的模式，它應(yīng)該是解決某一階段企業(yè)存在的各類問題的核心方法。當前國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中主要采取的模式如下：

1.國內(nèi)

（1)自下而上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，或者通過組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟與上游供應(yīng)商統(tǒng)一對話，以集中采購的交易方式實現(xiàn)降低成本和質(zhì)量可控。萬科就是這種模式的代表。

（2)自上而下，滲透到生產(chǎn)資料供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，以投資控股或參股的方式介入，所生產(chǎn)的部品材料設(shè)備等在自給之外，可以提供給其他買家，既形成企業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化互補，又可以分享新的利潤點。棲霞建設(shè)集團是這種模式的代表。

（3)密切關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化前沿動態(tài)，引進并采用世界范圍內(nèi)的新理念、新材料、新工藝，在建筑產(chǎn)品創(chuàng)新上領(lǐng)先競爭對手，遵循住宅產(chǎn)業(yè)化的理念設(shè)計，贏取細分市場上更大利潤。萬通筑屋就是這種模式的“拓荒者”。

2.國外

(1)確立專業(yè)化路線，通過內(nèi)部生長和外部并購手段，不斷塑造該領(lǐng)域的專業(yè)能力，致力于為客戶建造高質(zhì)量的房屋，奠定企業(yè)競爭優(yōu)勢。

(2)高度重視客戶對住宅產(chǎn)品全面滿意程度，并在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域下工夫，為顧客提供多元化服務(wù)。

(3)以高效管理使公司貼合市場行情有效運行，帶動產(chǎn)品品質(zhì)提升，并通過產(chǎn)業(yè)鏈整合降低生產(chǎn)和管理成本，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，也增加公司盈利能力及競爭優(yōu)勢。

三、對策與建議

國內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式為我們提供了寶貴的經(jīng)驗：一個企業(yè)要發(fā)展，就要善于把握機會，積極、合理的調(diào)整企業(yè)的發(fā)展模式，時刻把市場和客戶的需求同企業(yè)的使命和發(fā)展聯(lián)系起來。在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中房地產(chǎn)企業(yè)確立發(fā)展模式必須重點關(guān)注兩大方面的內(nèi)容:第一是住宅產(chǎn)業(yè)化要求，包括產(chǎn)品和管理創(chuàng)新、新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用、對產(chǎn)業(yè)化趨勢的把握等；第二是企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，包括明確的企業(yè)發(fā)展目標、高效的戰(zhàn)略管理能力、優(yōu)秀的開發(fā)建設(shè)團隊等。要兼顧以上內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起一套適合自身實際和市場需求的開發(fā)模式、組織模式和管理模式，并隨著市場發(fā)展的不同時期靈活調(diào)整。

當前，在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對策略包括:在環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟高效的行業(yè)導向中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整發(fā)展模式對接住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式;在面對生產(chǎn)材料將要以產(chǎn)品標準化、供應(yīng)系列化、生產(chǎn)工廠化、施工裝配化、服務(wù)定制化為特征的產(chǎn)業(yè)集群方式獲取時，房地產(chǎn)企業(yè)必須重新定位角色，從資金和技術(shù)力量上加大技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，以系列化新型住宅產(chǎn)品生產(chǎn)為主導，推廣應(yīng)用新型的住宅成套技術(shù)、新型住宅部品，帶動和推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，并且在開發(fā)、組織、管理等關(guān)鍵點上設(shè)計應(yīng)對策略;房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化、集團化是住宅產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)集約化內(nèi)涵型發(fā)展的重要保障， 具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過兼并、收購和重組，形成實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團，提高產(chǎn)業(yè)的集中度。

四、結(jié)束語

推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，是當前和今后相當長時期內(nèi)住宅建設(shè)領(lǐng)域的使命。住宅產(chǎn)業(yè)化除需要政府的宏觀引導和支持外，關(guān)鍵靠市場的核心力量推動。以中國目前的狀況而論，房地產(chǎn)企業(yè)毫無疑問的承擔著市場服務(wù)、市場引導的重任，創(chuàng)新的產(chǎn)品、新型的材料、先進的技術(shù)，甚至新的生產(chǎn)方式等均需要通過房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)化和推動，從這層意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)已成為住宅產(chǎn)業(yè)化實施的核心力量，是住宅產(chǎn)業(yè)化能否最終順利實現(xiàn)的關(guān)鍵之一，它的發(fā)展狀態(tài)與住宅產(chǎn)業(yè)化的推進是相輔相成的。

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