房地產(chǎn)價格波動的動態(tài)模型分析

[摘 要] 本文從供需均衡分析入手，把房地產(chǎn)的需求分為生活必須品需求、奢侈品需求和投資品需求，通過對這三種需求的不同特點的分析，以及在實現(xiàn)短期均衡的特點和房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)過程的分析，發(fā)展房地產(chǎn)價格波動的規(guī)律。

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 價格波動 動態(tài)模型

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，如宏觀經(jīng)濟波動一樣，世界各國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一帆風順和平穩(wěn)的，而是曲折變化的。房地產(chǎn)價格是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的重要指標，過于激烈或是頻繁的房地產(chǎn)價格波動不僅會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來不利影響，還會影響到宏觀經(jīng)濟的資源配置、產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整等方面，干擾政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，甚至會影響到整個國民經(jīng)濟的正常運行。

20世紀80年代～20世紀90年代，日本以及東南亞各國和地區(qū)相繼發(fā)生的房地產(chǎn)價格崩潰，曾給這些國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟帶來了巨大的負面沖擊。從20世紀90年代以來，我國房地產(chǎn)價格波動劇烈，對我國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)巨大的影響。因此，如何理解房地產(chǎn)價格波動的內(nèi)在規(guī)律一直是相關領域的前沿和熱點課題之一。

本文從供需分析出發(fā)，在對需求、供給進行充分的基礎上，嘗試建立動態(tài)均衡模型，探討對房地產(chǎn)價格波動的規(guī)律。

二、理論模型

房地產(chǎn)商品既是重要的生產(chǎn)和生活要素，也是一種非常重要的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品具有消費品和投資品的雙重屬性。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值及房地產(chǎn)價格的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀缺性以及對房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結果。房地產(chǎn)價格是由房產(chǎn)價格和土地價格兩部分組成，是房屋建筑物價格和土地價格的統(tǒng)一。

房地產(chǎn)作為特殊的商品，其價格的形成是由供求關系的變化由市場競爭形成的。房地產(chǎn)價格波動的形成機制就是房地產(chǎn)的價格如何隨房地產(chǎn)供給和需求的變動而發(fā)生變化。

由于房地產(chǎn)商品的雙重屬性，我們可以把房地產(chǎn)商品劃分為消費品和投資品。由于需求彈性的不同，又可把消費品分成生活必需品和奢侈品。

1.消費需求（又稱為真實需求）分析

消費需求或稱為真實需求是由生活必需品需求和奢侈品需求組成的。兩種消費品的需求價格彈性是不相同的。房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的需求量變動的比率，用公式表示為：

（1）

作為生活必需品的房地產(chǎn)需求價格彈性較低，但作為奢侈品的房地產(chǎn)的需求價格彈性較高，具體情況如圖1（a）。D1曲線表示作為生活必需品的房地產(chǎn)需求曲線，它的需求彈性小于D2曲線表示的作為奢侈品的房地產(chǎn)的需求價格彈性。D1曲線和D2曲線通過橫向疊加形成圖1(b)中消費需求曲線D，它是一條凹向圓心的曲線。隨著價格的上升房地產(chǎn)需求價格彈性逐漸增大，或者說是變的富有彈性了。

2.短期供給分析

由于房地產(chǎn)商品不能脫離土地而存在，而城市的土地供給是有限的，特別是房地產(chǎn)建設周期相對較長，這就導致了在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給的價格彈性較小。房地產(chǎn)供給的價格彈性是指房地產(chǎn)商品價格變動的比率引起的供給量變動的比率，或者說是房地產(chǎn)供給量變動對價格變動的反應程度。用公式表示為：

（2）

短期內(nèi)供給曲線近于垂直橫軸的線(見圖2)。

3.投資需求分析

消費需求主要是以自己居住為目的，而投資需求與普通的消費需求不同，它是以未來贏利為目標的。從理論上講，未來房價的持續(xù)上漲自然是對房地產(chǎn)投機需求的催化劑。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場在消費品上實現(xiàn)供需均衡，如圖3中a點。假如由于經(jīng)濟景氣指數(shù)上升，政府放松對房地產(chǎn)市場管制等原因導致對房地產(chǎn)消費需求的增加，消費需求曲線由D移動到D’，持有房地產(chǎn)的投資者就會因持有房地產(chǎn)而獲得投資利潤。如果投機者認為房地產(chǎn)價格上漲還會持續(xù)，并且由于房地產(chǎn)市場的信息嚴重不對稱，獲利者的示范效應使得市場參與者表現(xiàn)出不同程度的羊群行為，導致房地產(chǎn)價格進一步上漲，投機需求不斷增強（見圖2中D”）。

4.短期均衡分析

短期內(nèi)供給曲線近于垂直橫軸的線，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格主要是由需求決定的。如圖3，短期供給曲線S與包含有消費需求與投機需求的曲線D”相交于c點，達到暫時的平衡。平衡從最初的a點，在外界因素的沖擊下達到b點，在價格上漲的預期作用下最終達到c點。c平衡點價格為p”，比b點消費需求價格高出p”—p’，消費需求量由q降到了q’。房地產(chǎn)消費需求反映了居民住房條件改善狀況。由于投機需求的增加導致房地產(chǎn)價格上升，消費需求下降，直接影響了居民的住房條件改善。

5.市場調(diào)節(jié)分析

房地產(chǎn)市場具有房地產(chǎn)供給滯后和房地產(chǎn)需求中消費需求和投資需求分離的特征。在供給方面，房地產(chǎn)建造通常需要較長時間，新增供給能力的形成較為緩慢，因而房地產(chǎn)供給具有滯后性的特征。在需求方面，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)需求中投機需求占比重越來越大，而消費需求占比重會相應變小。

由于新造房屋需要較長時間，未來信息的獲取又是不完全的，市場對未來供給的信息和知識也有限，因此，新建活動不可能與具有完全信息和精確預測能力下的經(jīng)濟行為一致，結果造成房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)長期均衡價格與存量房地產(chǎn)重置成本的不相等。在市場價格/重置成本>1的情況下，額外供給會在一個較長時期內(nèi)不斷增加。房地產(chǎn)價格受投機需求變動影響，會很快發(fā)生變動，但反映房地產(chǎn)使用消費的真實需求卻相對穩(wěn)定，因而租金價格穩(wěn)定性較高，房地產(chǎn)價格和租金價格的偏離，使房地產(chǎn)市場波動性大為增加。

空置率作為房地主市場上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)真實消費使用需求的重要手段，維持一個適當?shù)乃綄Ψ康禺a(chǎn)市場的均衡運行是必需的。在房地產(chǎn)市場上存在適量空置率的情況下，存量不動產(chǎn)的影子租賃契約定價的長期性而調(diào)整較慢。因此，在房地產(chǎn)市場上的真實空置率一般情況下總是與市場處于“出清”狀態(tài)下的自然空置率偏離。房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)供給滯后，維持一定空置率以及價格和租金分離的運行特征，常常使得房地產(chǎn)市場的運行脫離平穩(wěn)軌道大起大落。當房地產(chǎn)中價格/重置成本>1時，房地產(chǎn)市場中的空置率將向上發(fā)展；房租價格不變或基本穩(wěn)定；這種態(tài)勢加速推動了空置率的增加速度。房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)為價格和空置率的“雙重”上升。最后房地產(chǎn)市場中的空置率上升到一定地步，導致房地產(chǎn)市場的均衡被打破，房市“泡沫”破裂，房地產(chǎn)市場又會走向另一個極端，即急速滑向谷底，成交量低下，房地產(chǎn)價格將崩潰，形成對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行的巨大沖擊。

三、結論

房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程具有快速發(fā)展形成“泡沫”，然后“泡沫”破滅，價格快速下滑的內(nèi)在演化軌道，房地產(chǎn)價格的自然調(diào)整將是一個大起大落的過程，而不會是一個緩慢演進的過程。房地產(chǎn)運行規(guī)律，必須需要我們加強對房地產(chǎn)市場的預測和干涉，熨平房地產(chǎn)的波折，使房地產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展。

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