中國樓市步入新國資時代

近一段時間，“地王”頻頻重現(xiàn)江湖，而國有企業(yè)，尤其是央企下屬的地產企業(yè)沖在最前面。除了保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產這些近幾年呼風喚雨的國有企業(yè)外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國字號企業(yè)也紛紛扎堆土地市場。

分析人士認為，目前部分地區(qū)房地產市場已開始出現(xiàn)泡沫苗頭，未來房地產市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲的基礎脆弱，即便宏觀調控政策不進行調整，房地產市場也可能陷入新一輪的調整。

國字號房企瘋狂“圈地”

近一個月來，頻繁誕生的“地王”紀錄成為人們關注的新焦點。而從各地土地招拍掛市場不斷刷新的成交紀錄可見，“國”字號的地產企業(yè)紛紛登場，成為這輪搶地潮最風光的主角。

6月26日下午4點半，北京國土局二樓土地儲備中心交易廳正在競拍朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)住宅地。舉牌者是興業(yè)萬發(fā)地產，報價19.05億元。中信地產現(xiàn)場競拍人舉起了報價牌，19.1億元。

興業(yè)萬發(fā)再次舉牌，19.35億元。然而，興業(yè)萬發(fā)并沒有笑到最后。手持2號報價牌的成都中澤置業(yè)以19.6億元竟得了北京單價最高的地王。這個價格高出了起始報價8.7373億元約10.86億元，溢價率在124％。這個價格意味著樓面地價單價為15217元／平方米，已經是北京市最高樓面地價的“地王”。

據(jù)稱，當天的競價者包括中信地產、遠洋地產、保利地產、萬科、億城、中海、龍湖、金科，華遠、金融街、北辰、興業(yè)萬發(fā)及中澤置業(yè)等。

一個在北京地產圈聞所未聞的“黑馬”拿下新地王，引來一片驚呼。調查后得知，這位名不見經傳的成都中澤置業(yè)其實“實力很硬”。

成都中澤置業(yè)原為中國電子產業(yè)開發(fā)公司下屬子公司，后者為中國電子信息產業(yè)集團全資公司。按照房地產公司竟拍地的規(guī)矩，一般母公司并不會出面，會以其名下一家項目公司或子公司的名義去競拍土地。

6月30日，中國化工集團下屬中化方興投資有限公司以總價40.6億元、地上建筑面積單價1.6萬元／平方米的價格在北京拍得“廣渠路15號地”，成為北京“新地王”。

其實，擁有國資背景的地產企業(yè)“圈地”從3月開始已經出現(xiàn)。一家大型房地產代理機構高層表示，近幾個月頻繁接待一些有著大央企背景的地產公司，他們進軍上海土地市場的意愿非常強烈。比如中國冶金、中鐵集團等。也有一些醫(yī)藥、農業(yè)、糧油、傳媒背景的國企。

據(jù)知情人士透露，這些國資背景的企業(yè)態(tài)度十分明顯，首選土地招拍掛市場拿地，如果不易拿到，也考慮通過股權轉讓方式從開發(fā)商手中購買項目。

除了非主營地產的國資企業(yè)外，傳統(tǒng)的大型國資房企勢頭更加兇猛。6月26日，保利地產經過80多輪競價后，以38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，加上此前幾次高調出擊，保利被市場視作最有機會率先超過萬科的房地產龍頭企業(yè)。

事實上，上海地方龍頭國資綠地集團勢頭更旺，幾輪大舉融資后，綠地宣布斥資120億元開發(fā)上海徐匯，南匯、松江、寶山、青浦和江蘇常州等地六個大型住宅社區(qū)，同時斥資30億打造南昌新地標——“綠地中心”。今年上半年，綠地已經以90.90億元的商品住宅銷售額升至全國第八強，業(yè)內分析，如果以此速度擴張，綠地很快將成為中國新晉“地王”。

國字號房企資金泛濫

分析人士認為，“國資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪“地王”區(qū)別于2007年“地王”的最大標志。未來更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產行業(yè)的市場份額。不排除有的企業(yè)可能成為新的領導者，從而打破現(xiàn)有的行業(yè)競爭格局。

事實上，擁有國資背最的房地產企業(yè)和來自境外的資金、民營企業(yè)一起角力土地市場，無疑實力更強。

有關專家表示，具有國企背景的開發(fā)商和地產上市公司或信譽度高，或融資渠道廣，財大氣粗，敢于在土地市場一搏。這些大型國企是國家4萬億財政支持的受益者，手頭非常寬裕，這是一般房企難以比擬的。對樓市的樂觀預期，導致了它們超乎常規(guī)的拿地行為。

業(yè)內人士坦言，今年以來信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業(yè)傾斜，因此不少國企手中聚集了大量的財務資源。在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產開發(fā)領域的可能性很大。

值得一提的是，在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，一些資金開始流入房地產開發(fā)領域。因為經濟形勢還沒有徹底好轉，很多工廠因為沒有需求而停工，或者是本身就已經過剩，但銀行又有信貸任務，貸給央企是最保險的，而央企拿了信貸資金沒有更好的投向，不少人認為，房地產是個短期看來相對較好的投向。

據(jù)稱，其間具體的技術操作，通過使用票據(jù)、集團與子公司進行“業(yè)務交易”等方式都可以實現(xiàn)，只是“技術難度大小”的問題，這似乎足以解釋為什么一夜之間，土地市場中的資金如此泛濫的原因所在。

事實上，國有企業(yè)正在成為中國房地產市場的新主力。有關專家表示，去年11月，正是國家集中精力應對金融危機的關鍵時期，國務院提出落實中央政策措施的七項工作，其中第三項是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國家此時強調房地產業(yè)作為支柱產業(yè)的重要地位，是個非常明顯的信號。

另一位大型國資企業(yè)的高層也表示，去年以來，有關方面對國資進入房地產業(yè)給予肯定和支持態(tài)度。

有關專家表示，在上一輪房地產泡沫中，傳統(tǒng)大型房企在高價拿地后出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，而國有企業(yè)則通過相對寬松的信貸政策和強大的自有資金實力成為新一輪房地產牛市的搶灘者，這也將改寫未來很長一段時間的樓市格局。

據(jù)稱，一些國資企業(yè)確實可以從銀行獲得一些無抵押貸款，他們在信用資源方面有天然優(yōu)勢，這對于民營企業(yè)來說是不可企及的。

另外，受經濟危機影響，從事其他實體行業(yè)利潤率較難保障，這也促使大型國資企業(yè)邁開來房地產市場博取利益的步伐。

中國樓市浮現(xiàn)新泡沫

分析人士認為，地價屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產市場處于調整期，多數(shù)房地產開發(fā)商出于謹慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來前景看好。

值得一提的是，寬松的貨幣政策使得不少開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產商手持大量貨幣資金，導致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結果中可以看出端倪，央企背景的地產公司身影頻現(xiàn)，并多次充當“黑馬”。

對于土地市場上演的瘋狂，業(yè)內機構已經開始預警風險。中國不動產研究中心認為，就北京土地市場而言，下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價，全年的總體溢價率估算在20％至45％之間。但存在局部過熱，一定程度上已經出現(xiàn)泡沫。

和土地市場的火爆相同，房地產市場的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房價也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房價達到甚至超過歷史最高點。

對北京目前在售的50個項目后期房價調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤在二季度上漲的幅度超過20％，而且部分樓盤目前在售價格已為其歷史最高價。調查數(shù)據(jù)顯示，大約有80％的樓盤目前售價達到歷史最高。

以北京二手房市場為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調高報價。進入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由，導致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報價。

北京的情況并不是個案，中原地產統(tǒng)計顯示，5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房價格均呈上漲走勢，其中5月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市，上漲了5.05％；其次是廣州市和上海市，分別上漲4.9％和4.12％；北京和天津分別上漲2.41％和1.9％。 從全國來看，房價也呈上漲態(tài)勢。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6％，降幅比上月縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.6％，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。

更為可怕的是，在實體經濟沒有全面復蘇之前，一些地方的房價干脆就創(chuàng)出了新高。從南寧市房產管理局獲悉，短短半年時間，南寧房地產市場成交量恢復到最火爆年份(2007年)的水平；房價更是創(chuàng)出歷史新高——成交均價為4500.22元／平方米，與去年同比增長9.81％。

有關專家指出，房價這種脫離經濟基本面的上漲已經呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關方面應該加強調控，防止房價再度大幅飆升，維護房地產市場健康、理性地發(fā)展。

多位業(yè)內人士認為，目前部分地區(qū)房地產市場已經開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經顯現(xiàn)，未來房地產市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲的基礎脆弱，即便宏觀調控政策不進行調整，房地產市場也可能陷入新一輪的調整。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，目前的市場和未來的趨勢支撐不了如此高漲的房價。進入今年第二季度，二手房市場需求開始顯現(xiàn)出疲態(tài)。一方面，首次置業(yè)的別性需求基本已經集中消耗殆盡，而投資客沒有大量進場的跡象，同時，受到二套房政策的困擾，改善性購房需求釋放緩慢。

另一方面，隨著近期土地供應量的增加和開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例門檻的降低，在可預見的將來，房屋供應量還會加大。對于本身就處在“去庫存化”時期的房地產而言，供應量的進一步增加對房價只能起到平抑作用。

此外，雖然宏觀經濟形勢有轉好的跡象，但是很多潛在購房人對自身就業(yè)和收入的預期并不樂觀，購房意愿并不強烈，觀望情緒可能再次抬頭。

業(yè)內人士普遍認為，當土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會被迅速吹大。

有關專家表示，政府在當前泡沫明顯出現(xiàn)的情況下，應該采取理性的策略，比如適當控制推地的節(jié)奏，不應如此高節(jié)奏地推地，應該適當給土地市場降溫，“有張有弛”才能有利于房地產市場的健康發(fā)展。