青島商圈72變

即將過去的2009年對青島商界來說，著實不平靜。2008年蔓延開來的金融危機讓所有人為2009年的青島商業(yè)發(fā)展捏了一把汗。然而，將近一年的時間，青島商業(yè)的成績單不僅沒有預(yù)期的擔(dān)憂，反而給了所有人一份驚喜：這一年，寶龍城市廣場、麗達(dá)購物中心、樂天瑪特超市、CBD萬達(dá)廣場相繼開業(yè)，英國TESCO自購地產(chǎn)商業(yè)項目樂都匯購物中心即將開業(yè)，銀座商場，利群嶗山購物中心相繼選址動工……新的商業(yè)大腕進(jìn)駐青島，原有的商業(yè)巨子加速擴張，青島的商業(yè)格局正在發(fā)生著徹頭徹尾的變革，傳統(tǒng)商圈與新興商圈紛紛使出渾身解數(shù)，吸引著消費者的目光和錢包，也悄悄地改變著青島人的消費觀念和生活方式。

生活圈 購物圈

開門七件事，事事都需要采購。居家過日子，當(dāng)然希望生活在商業(yè)圈內(nèi)，圖個購物方便，所以，傳統(tǒng)的商圈才能一直興旺不衰。隨著城市的擴張，生活圈的不斷拓展，城市的商業(yè)圈也在隨之發(fā)生著變化。在青島，中山路、臺東、李村、東部等四大傳統(tǒng)商圈在不斷嬗變中依然紅紅火火，城陽、嶗山、CBD等新興商圈迅速崛起，出奇出新，讓青島的商圈與市民的生活圈更加緊密地交織著、融合著。

“商圈”的變更體現(xiàn)著社會的進(jìn)步，城市的發(fā)展。傳統(tǒng)的“四大商圈”一直在不停地“成長”——中山路商圈，歷經(jīng)多次改造，2009年更是借助劈柴院走俏，力爭觸底反彈：家電巨頭的聚集使臺東商圈形成新的特色；東部商圈不斷在高端、精品、特色上推陳出新；李村商圈，正在進(jìn)行一場“調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平”的蛻變，力爭保持住其在北部的影響力…凡此種種，仍然無法滿足我們的購物需求，同時也無法滿足那些商業(yè)大鱷們的“胃口”。于是，擴張、開拓成了近幾年青島商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

新興的嶗山商圈，麗達(dá)購物中心拔得頭籌，樂天瑪特緊隨其后，利群集團(tuán)也迅速完成了選址并開始了實質(zhì)性的動作：城陽商圈，韓國樂天入駐，寶龍城市廣場已經(jīng)啟動；市北CBD，萬千百貨入駐萬達(dá)廣場；四方人民路，英國特易購即將開業(yè)……新商圈、次商圈的圈地運動熱火朝天。

“商圈的發(fā)展，見證了青島市民生活質(zhì)量不斷提升。商圈越成熟，市民消費需求越能被充分滿足?！鼻鄭u市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然商圈越來越多，但青島的商圈發(fā)展仍有很大的提升空間。該負(fù)責(zé)人舉例說，以有“中華第一商圈”的南京新街口商圈為例，2008年該商國內(nèi)，兩家商場零售額超過20億元，零售業(yè)前10名企業(yè)共完成零售額116.04億元(這相當(dāng)于商圈內(nèi)有10個香港中路佳世客或臺東利群)。此外，數(shù)據(jù)還顯示，2008年，新街口實現(xiàn)社會消費品零售總額237.6億元，同比增長19.5％。

該負(fù)責(zé)人說，對比這些數(shù)字，青島幾大商圈的總體零售額還比較遜色，要成為能夠代表青島特色、國內(nèi)知名的商圈還有很長的路要走。青島商圈發(fā)展的“文章”，還要“大書特書”下去。

根據(jù)《青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃(2008—2020年)》，目前，市區(qū)共有100個大中型商業(yè)網(wǎng)點，營業(yè)面積160.7萬平方米。到2020年，規(guī)劃總數(shù)達(dá)到159處，營業(yè)面積約218.6萬平方米，人均擁有0.44平方米，與目前發(fā)達(dá)國家0.4平方米的水平基本相當(dāng)。在業(yè)態(tài)分類上，大中型超市是重點，約占新增總數(shù)的75％。

中山路商圈借勢復(fù)蘇

景 虹

應(yīng)該說，中山路在青島的地位，就像王府井在北京、南京路在上海、泉城路在濟(jì)南，是這座城市的“名片”和地標(biāo)。始建于1898年的中山路幾乎是青島的一個商業(yè)圖騰。同時，在青島人的心目中，中山路似平是從一誕生就神采飛揚。作為全市惟一一條具有百年歷史的綜合性商業(yè)老街，在上世紀(jì)90年代之前一直位居青島時尚前沿，“身穿謙祥益，頭頂盛錫福，手戴亨得利，看戲上中和，吃飯春和樓，看病宏仁堂”曾是老一代時尚人士的標(biāo)準(zhǔn)配置。

然而，在人們不經(jīng)意的注意力轉(zhuǎn)移中，老商圈走入了一時難解的困境。政府發(fā)力、企業(yè)抱團(tuán)，在眾望所歸中，中山路走著自己頑強的生命曲線。然而，隨著市政府的東遷，中山路蹉跎了整整十年，它的復(fù)興之路一直是青島人繞不開的情結(jié)。這一次他們似乎看到了希望……

2009年4月，劈柴院正式開街，給這個老商業(yè)區(qū)帶來了久違的人氣，讓眾商家看到了觸底反彈的希望；火車站的回遷，帶動了客流量的急速攀升：放眼未來，云南路、小港灣的改造回遷、地鐵站修建，海底隧道的貫通，點、線、面的連接勾勒出老街新的商業(yè)圖騰。

劈柴院：引擎的力量

在一張白紙上作畫和在一片舊業(yè)中重生明顯是兩回事。2009年4月正式開街的劈柴院點燃了中山路商圈希望的火種。

“沒想到能這么好，這都出乎我們的預(yù)料。”青島市市南區(qū)中山路商家商會副會長、劈柴院江寧會館董事長陳維俊從劈柴院規(guī)劃、招商一直到營業(yè)，一路跟進(jìn)，見證了整個過程?！爱?dāng)初劈柴院招商很難，很多商家持懷疑態(tài)度，這很正常，然而幾個月下來，人流維持住了，營業(yè)額翻番了，我們心里才真的踏實了?！蓖郝淅镂跷跞寥恋娜巳海惥S俊頗為滿足。

從非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，目前劈柴院每天的客流量達(dá)到了3萬人次，除了本地市民，游客成了這里不折不扣的生力軍。

“青島需要這樣的具有味道的老街，現(xiàn)在吃飯座位都不好安排，是一個院子帶活了一條街?！迸裨豪锏囊晃簧碳医榻B說。

劈柴院的“意外”火爆，給周圍的商家?guī)砹松虣C，也給自己帶來了做大的可能。站在街角我們發(fā)現(xiàn)，劈柴院東端連著中山路，北邊連著北京路，西邊通著河北路，處于中山路商圈的“腹地”，客流經(jīng)此分散之后，給兩端的商家?guī)砹恕盎钏?，客流量的回暖同時給周邊的“老字號”來了一次大輸血。

中山路144號的亨得利眼鏡店，1924年開業(yè)至今在此已經(jīng)堅守了85年?！拔覀儸F(xiàn)在擁有27家連鎖店，青島商業(yè)布局一再調(diào)整但我們卻沒想過離開中山路?！鼻鄭u亨得利有限公司副總經(jīng)理羅伶娣這樣說。經(jīng)歷了前幾年的“陣痛”，亨得利還是堅強地走過來了。

羅伶娣認(rèn)為：“老字號”要持續(xù)發(fā)展不完全靠地角，而是自身的發(fā)展力。從1995年開始他們就調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引進(jìn)了大量進(jìn)口產(chǎn)品、品牌貨，提高產(chǎn)品檔次后適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！叭ツ曛猩铰犯脑熘?，我們的營業(yè)額翻番了。”對于中山路的未來，她用“形勢大好、前景光明”八個字來形容。

西部回遷：引來活水

如果說劈柴院點燃了中山路腹地的商業(yè)激情，那么火車站、小港灣的回遷無疑是引來了源頭的活水。

中山路的一位商家曾經(jīng)沮喪地說，沒有了人氣，也就沒有商氣。事實上，這些年來中山路屢次復(fù)興的努力也都是圍繞著聚集人氣而展開的，但缺少了住宅區(qū)和商務(wù)項目的支撐，“復(fù)興”也就成為無源之水。

“房子的一拆一建，并不僅僅意味著居住的人群一出—進(jìn)。特別是大規(guī)模舊房的動遷，更意味著其周圍整個‘生態(tài)圈’的改變?！比A聯(lián)商廈相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣表示。

云南路、小港灣一線的改造將給西部商圈帶來大量新生購買力，小港灣舊城改造工程項目占地580畝，涉及拆遷居民5000戶，需拆除各類房屋面積39萬多平方米，目前已陸續(xù)回遷。

“原來人們到了中山路就覺得到頭了，再往西就沒地方可逛了，有種局限感；今后海底隧道、地鐵的建成，將改變這種格局。比如黃島、李村的市民來這里逛街都方便多了?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

如今，居民結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)結(jié)構(gòu)都將因此而改變，用一句話來概括，西部老城區(qū)的“生態(tài)”因此而變。

老街需要改造軟環(huán)境

如果說，中山路改造在硬件上下足了功夫，那么軟環(huán)境的建設(shè)無疑是觸底反彈待解的命題。

中山路，需要商業(yè)與歷史、商業(yè)與人文的交融。

“”殊的區(qū)域意味著特殊的責(zé)任，中山路是青島歷史的‘命脈’和青島商貿(mào)旅游業(yè)的傳統(tǒng)‘圖騰’，復(fù)興百年老街，要有足夠的信心、勇氣和智慧?！卑偈⒌觊L張繼寧表示。

作為中山路上的“老大哥”，百盛矗立11年依然能吸引著東部的消費者過來消費，它最有發(fā)言權(quán)?！昂芏喑鞘械能壽E，都是經(jīng)歷了對舊商圈的淡忘、重拾、復(fù)興的過程，有人說中山路商圈幸虧有百盛，其實我要反過來說，百盛是中山路的一分子，零售業(yè)的競爭在于商圈與商圈的競爭。今天做得不好，是因為我們昨天做得不夠，確實有一段時間冷落了它，只有今天做得比昨天更好，我們才能走出低迷看到希望。”張繼寧的話沉淀了太多關(guān)于中山路復(fù)興的思考。

目前百盛除了在商品業(yè)態(tài)的調(diào)整外，還把精力放在和客戶的溝通上，培養(yǎng)顧客的忠誠度。

“今年旅游客戶比同期增長了20％，而現(xiàn)在我們會員的消費占比已經(jīng)達(dá)到了50％以上?！睆埨^寧說。目前，百盛在全市有12萬的會員，而如何培養(yǎng)他們的“回頭率”顯然不是百盛一家的命題。

跟南面的百盛相比，國貨偏居北方一隅，這個上世紀(jì)80年代山東省零售業(yè)的“領(lǐng)頭羊”也在復(fù)興之路上探索著自己的節(jié)奏。據(jù)該店相關(guān)負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，近兩年國貨經(jīng)營也走出了自己的“感覺”，同時旗下6個百貨店的布局也完善了集團(tuán)的發(fā)展。

據(jù)了解，目前相關(guān)部門已洞察到中山路業(yè)態(tài)上存在的不足，在改造中，將進(jìn)一步完善商業(yè)業(yè)態(tài)，增加餐飲和娛樂項目。而從中山路深厚的歷史角度挖掘商業(yè)潛力，更是難能可貴。

“政府做環(huán)境，企業(yè)做產(chǎn)業(yè)，如今這樣的情景正在中山路上演?！敝猩铰犯脑熘笓]部指揮助理王錫南的話似乎暗合著一場好戲的上演。

如今，中山路北部傳承性地改造、南部創(chuàng)新性地修復(fù)已經(jīng)初見成效。中山路改造指揮部的一位負(fù)責(zé)人說：“此前由于不景氣，商家們都在考慮搬走。而如今你看看幾乎每家店都在搞內(nèi)部裝修，門市房的價格也是水漲船高。”

眼前中山路的復(fù)興藍(lán)圖已經(jīng)浮出水面，將區(qū)域內(nèi)的景點由原來分散型建設(shè)向系統(tǒng)型挖潛轉(zhuǎn)變，使區(qū)域景點更加“有看點、有亮點，吸引人、留住人”，打造青島市旅游樞紐區(qū)域：借助中山路改造工程“筑渠”，借助青島國際航運區(qū)建設(shè)以及西部舊城改造居民回遷“引水”，打造市南區(qū)中西部商業(yè)中心；在居民結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步完善的基礎(chǔ)上，打造“百年老街商業(yè)旅游區(qū)”。

根據(jù)中山路“復(fù)興”計劃，2006年至2008年完成南部區(qū)修復(fù)，2006年至201 0年完成北部區(qū)改造。市南區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中山路復(fù)興的近期目標(biāo)，從2006年開始的3年左右時間，通過對中山路南部地區(qū)的修復(fù)和導(dǎo)入特色商業(yè)，使客流量恢復(fù)至歷史上最好的日均10萬人左右的水平，而遠(yuǎn)期目標(biāo)，則是用5至7年時間，通過對中山路北部地區(qū)以及河南路以西舊城的全面改造，導(dǎo)入新的消費人群，使街區(qū)內(nèi)日均客流量達(dá)到20萬人以上。

臺東商圈的人氣神話

臺東商業(yè)步行街全長不足1公里，入駐商家近干戶，平時客流量20萬人次，節(jié)假日達(dá)到50萬人次，年營業(yè)額42億元；每當(dāng)站在威海路過街天橋俯視整個臺東三路步行街，攢動的人頭總會把街面填得密密麻麻……每次走到這里，都禁不住感嘆：人啊人!

然而隨著東部商圈的崛起、李村商圈的壯大、中山路商圈的復(fù)興以及次商圈的成熟，臺東商圈人氣越旺越凸顯出其老城區(qū)發(fā)展的“瓶頸”。于是，意識到不進(jìn)則退的臺東商圈開始發(fā)力。

商圈容量攆不上人氣

有人稱臺東商圈是一個淌金流銀的平民商圈，高峰時50萬的客流量，這樣充足的人氣是其它商圈難以比擬的。

臺東利群四層商品部經(jīng)理尚莉從商廈開業(yè)起就沒“挪過窩”，15年來尚莉?qū)汉团_東商圈最大的感觸就是人多?！耙淮紊虖B搞店慶活動，排隊參加兌獎活動的市民隊伍從臺東三路的賣場門口綿延到了骨傷醫(yī)院門口，場面驚人?！鄙欣蛘f，時至今日，臺東的人氣有增無減，每逢周末，商廈保安都得堅守在各樓層的扶梯口，以免過多的客流量引發(fā)意外。

然而，作為老商業(yè)區(qū)的臺東商圈也是住宅人口密集的老城區(qū)，依靠周邊人氣發(fā)展到今天的鼎盛，人氣卻也成了其發(fā)展的“瓶頸”。市民劉女士家住威海路，卻鮮少去逛臺東。她稱“逛臺東就是人擠人，而且停車不方便，中檔的品牌店、大型購物商場也不算多……”劉女士的一席話似乎道出了臺東商圈紅火背后的隱憂。

商家爭相提升檔次

不進(jìn)則退。首先悟出這個道理的是臺東商圈的商家們。

“品牌升級一直都是我們商場戰(zhàn)略的重中之重?！崩荷虖B副總經(jīng)理修麗娜認(rèn)為，隨著市民收入的提高以及審美的提升，市民愈加重視商品的品牌價值和購物環(huán)境。2009年以來，臺東利群調(diào)整了超市糕點區(qū)，將以往的傳統(tǒng)面包貨柜改成了玻璃隔斷設(shè)計的精致面包房；一樓的黃金珠寶區(qū)被大面積改造，中國黃金等大腕級品牌加盟，初步顯現(xiàn)利群要打造的首飾城理念，服飾箱包樓層，玖熙、新秀麗等高端品牌的入駐完善了品牌架構(gòu)，直接提升了商場的品牌檔次。

除此之外，擴充經(jīng)營面積、升級經(jīng)營規(guī)模和種類已被提上利群升級發(fā)展的日程。修麗娜稱，15年前，經(jīng)營面積達(dá)3.4萬平方米的利群商廈堪稱商業(yè)“巨無霸”，然而，這個面積如今已滿足不了商場和顧客的需求?！坝幸庀?qū)⒗捍缶频觊T口的停車場擴充為商場，同時用立體停車場解決停車難問題?！毙摞惸日f。

臺東商圈的家電巨頭蘇寧和國美也加入了升級陣營。2008年12月，位于臺東一路的蘇寧臺東店歷時1個多月進(jìn)行內(nèi)部重裝，調(diào)整燈光設(shè)計，優(yōu)化產(chǎn)品布局，淘汰了20％的無效商品，擴大了電腦、平板電視的展示空間。隔路相對的則是2009年5月開業(yè)的國美全國最大店。國美市場部經(jīng)理王強稱，從對面2000平方米的小店搬進(jìn)25000平方米的大店，感覺到的是質(zhì)的升級和飛躍，“開業(yè)當(dāng)天上萬人涌進(jìn)商場卻不覺得過分擁擠，經(jīng)營面積擴大讓顧客感到購物是種享受。”

臺東三路步行街管理辦副主任慕長濤則表示，近年來，不僅大店在逐步升級擴容，臺東商圈星羅棋布的小店、專賣店也在經(jīng)歷著市場優(yōu)勝劣汰的洗禮，原本扎堆在臺東三路沿街的無名低檔小店已被耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、真維斯等品牌店所替代。

特色街延展老商圈

臺東商業(yè)步行街地處臺東商圈核心，早在德國人占據(jù)青島時，它就是一條商販集聚的商業(yè)老街。雖然長不到1000米，占地面積僅有0.17平方公里，但聚集了利群商廈、沃爾瑪超市、萬達(dá)購物廣場、當(dāng)代廣場等大型商貿(mào)企業(yè)。此外，步行街沿途還有60多家門頭店鋪。與步行街相連的臺東一路、二路、人和路、和興路等，多是一些狹窄的小路，卻依然引來了密密麻麻的小商家，狹義的臺東商圈“飽和”是不爭的事實。

“人人看中這里的人氣，卻沒有更多的地方讓商家‘?dāng)D’進(jìn)來?！蹦介L濤說，星巴克曾多次表示想在臺東三路設(shè)店，哪怕00平方米大小也可以。臺東三路一鋪難求讓慕長濤和很多人都意識到，臺東商圈必須擴容，僅靠臺東三路這點彈丸之地難以獲得長足發(fā)展。

國美似乎棋高一著，早在2001年就在威海路上打造了8000平方米的門店。“那時威海路與延安二路附近還很‘荒涼’，很少有大的商家愿意在臺東三路之外設(shè)店?！蓖鯊娀貞洰?dāng)時的情形，為公司慶幸當(dāng)時的決策，因為這與臺東商圈擴容之策不謀而合。國美的駐扎帶動了周邊的商氣，多家通信店紛紛落戶國美身旁，一街之隔的人和路上引來了五星電器。

除了點的擴容，臺東商圈的特色街打造直接帶來面的商機。目前，臺東商圈東有體育用品街，西有婚紗攝影街和啤酒街，北有天幕城、電子街和打造中的世界旅舍。市北區(qū)特色街管理委員會的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這些特色街的形成是因勢利導(dǎo)的結(jié)果，專業(yè)性、功能性集于一身的商業(yè)街，對臺東商圈來說是一個完善和補充，更是—個延伸和擴展。

未來瞄準(zhǔn)高端

臺東究竟該不該上高端?這是個眾商家爭論已久的話題。

臺東商圈地處老城區(qū)，經(jīng)過多年的市場選擇和發(fā)展才形成如今平民化的經(jīng)營和消費業(yè)態(tài)。有人稱它是平民消費的天堂，火爆的人氣是其存活的根源。然而，臺東商圈發(fā)展到今天，更多的人看出，臺東商圈里，高檔的百貨店、專業(yè)店仍然缺位，百貨巨頭只有屈指可數(shù)的幾家，而一個功能齊全的商圈，是需要高中低檔消費皆有的，伴隨著青島市民消費水平越來越高，臺東商圈也應(yīng)該順應(yīng)潮流，擴大它的消費功能。

據(jù)了解，正在規(guī)劃設(shè)計中的臺東中高端品牌街區(qū)位于威海路以東、菜市二路以西、臺東一路以南、桑梓路以北，占地3.2萬平方米，舊房建筑面積1.4萬平方米，目前主要是以低層網(wǎng)點房和舊民宅為主，涉及居民約1000戶。如今，這片曾經(jīng)上住宅、下網(wǎng)點的老樓區(qū)域正在拆遷改造。改造后，一部分高層住宅樓用于居民就地安置，另外一部分則增建大型停車場、商場和商業(yè)網(wǎng)點房，用以引進(jìn)國內(nèi)外知名服飾和日用品品牌，3年之后，臺東一路以南將形成一個與臺東三路步行街隔路相望的中高檔消費區(qū)域。

臺東一路以南的中高端消費區(qū)域占地面積并不大，建成后整個臺東將依舊保持原有的“平民特色”?！暗@并不表示老城區(qū)商圈發(fā)展應(yīng)該固守舊模式，它需要不斷地豐富業(yè)態(tài)來保持活力?！笔斜眳^(qū)開發(fā)辦的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2009年啟動的人和路周邊改造工程占地面積雖小，卻處于臺東商圈核心地段，改造完工后，不僅將建成可提升臺東商圈整體購物環(huán)境的品牌街區(qū)，同時也將緩解目前臺東面臨的停車難、人流擁擠等難題，更好地為市民提供出行和休閑便利。

走上商家升級、商圈擴容、區(qū)域改造的破題之路，臺東商圈突破“瓶頸”依然任重道遠(yuǎn)。臺東三路周邊多是一些狹窄的小路，交通擁擠，雖然比較具有民俗特色，但伴隨著有車家庭越來越多，停車難的問題已經(jīng)日益突出，而這一部分人的消費能力又較強，因此如何改善臺東商圈周邊環(huán)境，吸引有車一族將越來越重要：到臺東商圈來應(yīng)該不僅僅是逛街、吃飯，還應(yīng)體現(xiàn)一些歷史沉淀的文化，讓市民體會一些本地民俗。

CBD商圈挑起“高端百貨”之戰(zhàn)

這兩年，山東路上悄然多了幾處標(biāo)志性建筑。萬達(dá)39克拉、錦繡華城、良辰美景、花好月圓、環(huán)宇康庭、嘉合新興、中海山東路項目……鱗次櫛比的高樓，讓這個原本平靜的板塊開始活躍起來。

其實，這背后并不是幾棟房子那么簡單。一個不安分的外來者正在充當(dāng)“攪局者”的角色，積蓄能量，要讓青島原本的暗流涌動的高端百貨市場泛起波瀾。

這條攪動的“鲇魚”就是萬千百貨。

遠(yuǎn)離核心區(qū)域自造商圈

按照商圈的定義，商圈內(nèi)企業(yè)總的年銷售額必須超過10億元的最底線，如果從這個層面出發(fā)，此地現(xiàn)在還不足以稱之為商圈。

然而，萬達(dá)廣場的高調(diào)進(jìn)軍青島，卻無法掩藏其“背后的故事”：這個自造商圈的高手，在中國19個城市演繹了遠(yuǎn)離核心商圈“自拓疆土”的經(jīng)典案例，這個才起步兩年的時尚百貨店還不足以讓全國老百姓熟知，卻足以讓同行“驚心”。

業(yè)內(nèi)有這樣一個傳說：每一座萬達(dá)廣場的出現(xiàn)，都宣告了城市新地標(biāo)的誕生。而這一次，萬達(dá)瞄準(zhǔn)了市北CBD?！扒鄭u的商圈分布不均衡，現(xiàn)在競爭最為激烈、也最具規(guī)模的當(dāng)屬東部香港中路商圈，隨著百麗、銀座等陸續(xù)開店，此地將競爭非常慘烈。相對飽和的區(qū)域里，不足以再支撐1至2家新商場生存下去，如果再有后繼者，那么一定要在先前者當(dāng)中淘汰1至2家?！鼻鄭u萬千百貨總經(jīng)理張曉兵對青島既有商圈的格局有自己的看法。

“這里距離香港中路的直線距離只有3.3公里，距離臺東商圈也僅有1.3公里，隨著周邊居民的入住，我們對客流并不擔(dān)心?！睆垥员憩F(xiàn)出了對這個區(qū)域的信心。在這個“外來者”眼中，東部香港中路商圈客流已經(jīng)非常穩(wěn)定、購買力非常強，臺東商圈人氣最旺，但是主打工薪階層消費，由于交通、商品結(jié)構(gòu)已經(jīng)失去了一大部分白領(lǐng)階層；而嶗山商圈，由于30至40萬常住人口沒有形成固定的購買習(xí)慣，要想做大做強還需要5至6年的時間。

而這一切，都給他們留下了不小的空間。相對于嶗山的高房價，香港中路、東海路的冰冷金屬色，CBD板塊成功地將人文居住理念和住宅的較高性價比定位得十分妥當(dāng)，親民而又雅致的生活空間與環(huán)境的確是青島市內(nèi)四區(qū)不錯的置業(yè)生活選擇。

從萬達(dá)6.66億元“搶地”開始，佳世容、喜達(dá)屋、國美電器、良友飲食股份、萬達(dá)影城、一兆韋德、大歌星KTV、神采飛揚大玩家……一系列耳熟能詳?shù)膹妱萜放聘S萬達(dá)進(jìn)駐此地，豐富的業(yè)態(tài)必將形成消費吸引力以及多元化的競爭優(yōu)勢。

“單打獨斗”要用實力說話

從世界上有了“商業(yè)”這個概念之后，“地段”就是這個概念中亙古不變的硬性指標(biāo)。也就是說，商業(yè)的選址被業(yè)內(nèi)人士奉為最高天條。

想想10年之前，遼源路北段，延吉路東段的區(qū)域曾是荒涼一片，而山東路也只是一條全新的城市干道而已。僅十年時間，這個當(dāng)年只是作為連接兩大工作生活板塊的城市大陸橋區(qū)域卻漸漸成為青島新興的城市核心，隨著家樂福的進(jìn)駐，區(qū)域商業(yè)位置就已經(jīng)注定將要開始一個全新的飛躍，而市北區(qū)政府選址于此，其政治影響得到了飛速的提高，再加上青島圖書館的擴建完成，青島中央商務(wù)區(qū)的原始雛形已展現(xiàn)在了人們的面前。

“我從來沒想過以后能去延吉路逛街，單行線會不會導(dǎo)致無法停車7如果那樣我不會考慮到那去購物?！笔忻窭畹な且晃话最I(lǐng)，就職于東部一家外貿(mào)公司，熱衷逛街的她對市北CBD商圈暫時還沒有什么感覺。

在“老商家”越來越被停車問題困擾的時候，后來者顯然準(zhǔn)備“趁火打劫”。這個城市綜合體準(zhǔn)備了近3000個停車位“開門納客”。

從某種意義上來說，人氣并不是該商圈最擔(dān)心的問題，最讓商家“犯愁”的是周邊配套。放眼青島乃至全國，并不缺少“獨辟蹊徑”開店者的失敗案例，而此前山東路商業(yè)氛圍的“不景氣”也正是業(yè)內(nèi)人士的憂慮之處。

“我們的業(yè)態(tài)屬于大型超市，在該區(qū)域培育了多年，經(jīng)營業(yè)績也比較穩(wěn)定，從輻射周邊居民的生活角度來看，超市是必不可缺的，而大型的snoppingmall形式能否輻射周邊居民以及吸引臺東商圈、浮山后商圈的人前來購物，則是一個需要大家聯(lián)手做大的過程?！奔覙犯Ｐ屡d店的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

山東路沿線商家價值需重估

商家與政府的合力在這一年被不斷放大。目前，青島中央商務(wù)區(qū)內(nèi)已達(dá)成投資意向的項目投資額超過百億元，部分項目如中海地產(chǎn)山東路項目、萬達(dá)廣場城市綜合體項目等已完成土地出讓并開工建設(shè)，項目總建筑面積超過70萬平方米，投資總額逾60億元。

據(jù)市北區(qū)招商局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，萬達(dá)廣場項目作為商務(wù)區(qū)成功引進(jìn)的第一個大型城市綜合體項目，其吸引和集聚作用已初步顯現(xiàn)，美國喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的超五星級艾美酒店、美國百勝餐飲集團(tuán)下屬的必勝客和肯德基、日本佳世客等世界5DO強企業(yè)紛紛落戶青島中央商務(wù)區(qū)萬達(dá)廣場。隨著項目的深入運作，將極大地提升項目周邊及整個市北區(qū)的商業(yè)氛圍和區(qū)域價值。

對于已經(jīng)建成的家樂福市北店、巴黎春天廣場、百安居及其附近的易初蓮花項目，山東路沿線將擁有至少30萬平方米商業(yè)面積。在今后兩三年內(nèi)有望形成青島的一個新商圈，山東路沿線的商業(yè)價值也面臨著被再次重估。

百川赴海，不分晝夜，在青島新商圈的PK戰(zhàn)中，誰將率先勝出，似乎不是天意，而在于人為。

寸土寸金的東部商圈

1998年，佳世客東部店在一片低矮的平房中拔地而起，次年開業(yè)的家樂福在之后一段時間里與其隔路相對，構(gòu)筑了最原始的東部商圈。

“家樂神開業(yè)時南京路還是一片荒地，只有四五條公交線路，現(xiàn)在不僅南京路一步一店，公交線路也多達(dá)20多條?！奔覙犯Ｇ鄭u地區(qū)總經(jīng)理助理劉志強回憶說，家樂福超市最初設(shè)計了三層，但在施工過程中，因為當(dāng)時的東部幾乎無商業(yè)氛圍可言，投資方擔(dān)心周圍的購買力，臨時決定將三層改為兩層。直到2001年，才在原先基礎(chǔ)上加蓋了—層。

2000年入住新貴都小區(qū)的市民王民見證了東部商圈的發(fā)展?！爱?dāng)時這周圍只有佳世客和家樂福兩個商場，又是新奇的大賣場環(huán)境，不僅住在東部的人來購物，四方、李村、嶗山的居民擠著公交車來‘嘗鮮’，一到周末就人山人海。”在家樂福超市的面包柜前，王民拿著法式長條面包感慨地說，當(dāng)年他和很多人為了買這種長相新奇的面包得排半天的隊。

大概三四年后，王民出門購物就不再為“人擠人”而頭疼了。時至今日，王民出門購物前得先想想去哪家商場，因為從麥凱樂到佳世客、海信廣場、陽光百貨、家樂福步行最遠(yuǎn)距離不超過10分鐘，還有一出家門在南京路上的麗莎百貨、麥凱樂身后的愛購、江西路的外貿(mào)街等等，三步一店的格局讓王民挑花了眼?！把鄢蛑冫悘V場、銀座商城、太古百貨、米蘭道、金街都要開業(yè)，加上附近大片的小店，以后選哪家購物還真是個問題?！蓖趺襁@樣調(diào)侃道。不過，熟悉東部商圈的王民還是有自己的一套購物“章程”家樂福是個實惠的超級大賣場，家居用品、生鮮食品在這里買；佳世客是個較時尚的購物中心，女兒樂意在這淘些精致小食品，麥凱樂是中高端的大宗百貨商場，妻子和女兒的服裝多在這里“搞定”：送給朋友的禮品，王民愿意選擇海信廣場、陽光百貨、巴黎春天這三家高端百貨店，因為送禮要講檔次。

王民的購物經(jīng)恰恰顯現(xiàn)了商家的不同定位，也正是這種錯位競爭，使得8大商超能夠在東部商圈有共榮共生的可能?！吧碳覉猿趾酶髯缘亩ㄎ?，以吸引不同的目標(biāo)客戶，才能取得共贏，把東部商圈這塊蛋糕做大?！丙渼P樂企劃部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，即將建成的百麗廣場是大型租賃形式shoppingmall就連海信廣場、陽光百貨、巴黎春天這“三足鼎立”的高端百貨店也有著不盡相同的定位。像陽光百貨定位高端卻未觸及奢侈品的最頂級，消費能力強、消費意識超前的白領(lǐng)是其目標(biāo)客戶。海信廣場副總經(jīng)理楊健則表示，當(dāng)初選址在東部看中的是這個商圈在最高端百貨上的空白，而一口氣囊括50多個國際一線品牌的海信廣場一亮相就成為整個山東半島高端品牌最全的商場。巴黎春天居中的定位又正好填補了另一空白。

地面上商鋪林立，地下資源也逐漸被挖掘利用。華夏麗人街連接陽光百貨和家樂福，遠(yuǎn)洋廣場地下商業(yè)街拉近了佳世容與漳州路、閩江路的距離，米蘭道則途經(jīng)海信廣場、百麗廣場、佳世客和奧帆中心，還有佳世客門口在建的金街……記者近日在東海路附近看到，米蘭道的14個出入口伸入地下，9部扶梯和3個觀光電梯已經(jīng)安裝完畢，走進(jìn)寬30米、高5米多，頂部設(shè)置了透光大型玻璃的米蘭道，這里更像個巨大的地下城。在這里，記者遇見了臨沂來青島的李斌，他正在裝修自己花2萬元租賃的14平方米的網(wǎng)點房。這個網(wǎng)點房結(jié)束了李斌3年來在東部街邊擺攤賣首飾的游擊生活。在李斌看來，東部大商圈里應(yīng)該有不同層次、不同形態(tài)的商業(yè)內(nèi)容，但高昂的租金卻阻礙了特色小商家落戶?！艾F(xiàn)在有這么多租金相對較低的地下商業(yè)街建成，對小商戶來說是個好事?！崩畋笳f?！耙驗樽饨痖T檻低，200多家店鋪已經(jīng)租出過半。這些店鋪主要經(jīng)營個性化商品，填充小商品店與高檔商品、奢侈品的空白地帶?！泵滋m道的項目經(jīng)理萬千稱，米蘭道填補了東部地下大型綜合時尚休閑購物中心的空白。

一個成熟商圈注定是多業(yè)態(tài)立體式的。藏匿于寫字樓之上的特色商鋪、集中化的特色一條街、短小精悍的便利店也是組成這個商圈的一分子。購物是否便利正成為檢驗一個商圈是否成熟完善的標(biāo)準(zhǔn)。近日，日本永旺株式會社繼佳世客綜合購物中心之后，在山東開設(shè)的第一家日式便利店永旺迷你島落戶市南區(qū)澄海路，而與其隔路相望的是友客便利店。在永旺迷你島，與內(nèi)資便利店明顯不同的是，店內(nèi)有上百種米飯團(tuán)、便當(dāng)?shù)热帐娇觳褪称吩凇艾F(xiàn)做現(xiàn)賣”，吸引了不少周圍的居民和寫字樓的上班族。據(jù)迷你島的經(jīng)理楊毅介紹，從國外的經(jīng)驗來看，當(dāng)人均的GDP達(dá)到3000美元的時候，便利店才出現(xiàn)，而目前，青島的人均GDP已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個數(shù)字，尤其東部這個消費水平居青島第一的商圈。“便利店是個新生業(yè)態(tài)，對前衛(wèi)而日趨成熟的東部商圈而言，是其立體化不可或缺的。”楊毅說。

東部商圈像一個巨大的磁鐵引來一家家商業(yè)大鱷，從一片荒地蝶變成為今天青島高端時尚商業(yè)最集中、發(fā)達(dá)的地區(qū)，周邊每天人流量高達(dá)50萬人次，得益于它天時地利人和的優(yōu)勢。在青島經(jīng)濟(jì)開始加速發(fā)展的時候，地處行政中心的東部商圈開始崛起；奧運之際，地處旅游勝地、比賽場館周邊的東部商圈又嘗到了大甜頭。

海信廣場的楊健以及米蘭道的萬千都認(rèn)為，東部商圈沒有舊城改造的麻煩，加上相關(guān)部門遠(yuǎn)景式的規(guī)劃設(shè)計。無論從結(jié)構(gòu)上、布局上、硬件設(shè)施上都配合得天衣無縫。顯然，東部商圈是青島精心打造的高端、國際化商圈，只在青島做大做強還不夠，成為半島現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)的名片才是其下一步的目標(biāo)，可以說，已進(jìn)駐和在建的商家無一不把眼光放在東部商圈的旅游資源上。“今夏以來，外地顧客的消費量已占到五成以上。”“放眼賣場，起碼三分之一是外地客?！眾W帆中心、五四廣場等等這些旅游資源在后奧運時代愈加大放異彩，坐擁這些旅游資源的東部商圈并不會因為商家越來越多而發(fā)愁，因為只要推進(jìn)旅游營銷，這塊蛋糕就會不斷做大。于是，東部商圈的商家們對地鐵和海底隧道也多了一份企盼，交通的便利會將開發(fā)區(qū)、李村以及青島周邊城市的顧客更輕巧地吸引過來，東部商圈再一次蝶變指日可待。

李村商圈不打擦邊球

“拿下來!”站在向陽路上，望著身邊熙熙攘攘的人群，王磊咬牙做出決定，即使借錢也要把這個14平方米的小店拿下來。14個平方光租金就是14萬，但王磊覺得值。他看到報紙上說了，李村商圈年人流量有3000萬人次，“有一半的人要從我店門前走!”

對于王磊這樣的小經(jīng)營者來說，投身李村商圈，最具吸引力的就是這里超高的人氣和商業(yè)氛圍，以及較低的起步門檻。但大型商場的老總們，考慮的卻是如何利用好眼前的機會，提高商圈檔次，縮小南北差距。

“放眼未來3年，李村商圈面臨的機遇和變數(shù)最大。”李滄區(qū)三產(chǎn)辦的負(fù)責(zé)人稱，地鐵一期施工、寶龍廣場入住、商圈六大項目啟動、李村片區(qū)改造，都將是李村商圈的長期利好。如何充分消化這些利好，“下好關(guān)鍵棋”關(guān)系到每個商家的興衰，也影響到商圈的未來發(fā)展。

“與狼共舞”完善消費鏈條

印象中，李滄商圈地處傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，提起李村商圈，就像李村大集一樣本土味十足。十多年來，外資、外來企業(yè)屢屢來青島開店建廠，青島商企在“與狼共舞”的過程中承受著優(yōu)勝劣汰的生存壓力。但李村商圈卻一直是本土商業(yè)的大本營，維客、北方國貿(mào)、利客來“三分天下”，牢牢把持著李村商圈的話語權(quán)?！霸诩议T口與狼共舞的日子不遠(yuǎn)了。”北方國貿(mào)集團(tuán)副總經(jīng)理李其順說，隨著外來資本第二輪進(jìn)軍青島，李村商圈肯定會受沖擊。他所指的第一個“外來客”，就是李滄寶龍城市廣場項目。

隨著李滄寶龍城市廣場項目的降臨，將有大批外來商業(yè)企業(yè)涌入，李村商圈的格局有望打破。

“十多年來經(jīng)歷過考驗的本土企業(yè)，早就具備與狼共舞的實力了!”利客來集團(tuán)總經(jīng)理楊勛先認(rèn)為，外資進(jìn)入李村商圈并不是壞事，關(guān)鍵看本土企業(yè)怎么做，利客來會繼續(xù)堅持“優(yōu)質(zhì)低價”的戰(zhàn)略，走差異化經(jīng)營的道路。

有業(yè)內(nèi)人士表示，長期以來，李村商圈存在業(yè)態(tài)單一、層次不高、缺乏休閑娛樂等消費延伸項目的“弱點”，而寶龍項目正可以很好地彌補這一缺陷，能夠完善商圈的消費鏈條，提升整個商圈內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。

打好地鐵牌引來南部客

在李村的維客廣場，這里面積不算大卻聚集著20多路公交車。在363路、303路和318路車站前，都排著大量等車的市民。“天天這么多人來坐車，李村商圈人能少了嗎?”車站旁經(jīng)營冷飲攤的李先生說，由于北部的房價較為便宜，而且租金較低，不少年輕人選擇在北部居住、在南部上班。

“地鐵一期工程開建，將帶來更多客流?！北狈絿Q(mào)辦公室主任張曉說，地鐵一期工程經(jīng)過黑龍江路后將進(jìn)入環(huán)城南路周邊的居住區(qū)，李村商圈無疑將成為受益最大的商圈。

北方國貿(mào)辦公室主任張曉說，商業(yè)的繁華與交通的便捷程度密切相關(guān)，如上海地鐵一號線將上海的人民廣場、淮海路、徐家匯三大商業(yè)區(qū)連成一線，形成了三大商業(yè)群落。已經(jīng)正式開建的青島地鐵一號線也勢必為青島商圈新一輪的整合發(fā)展產(chǎn)生不可估量的影響。他認(rèn)為，南北交通打開通道后，市南、市北、四方的居民來李村購物會越來越多。各大商家也要在經(jīng)營上縮小南北差距，“只要商圈提升了檔次，又有天然的低價位優(yōu)勢，不怕南部居民不過來?！?/p>

三大巨頭齊推品牌升級

說到縮小南北差距，李村商圈三大巨頭正在進(jìn)行著的“品牌升級戰(zhàn)”是最好的注釋?！袄畲迳倘Σ皇侵械投讼M的代名詞，推動貨品升級換代是延續(xù)李村商圈輻射力的保證?！北狈絿Q(mào)副總經(jīng)理李其順說，正是去年該商場對男裝、兒童商場完成了產(chǎn)品升級，才保證了在金融危機影響下2008年銷售收入增長了25％。

對此，該商場的售貨員小徐深有體會。去年，北方國貿(mào)引進(jìn)了“圣約克”服裝品牌，當(dāng)時，這個品牌只在陽光百貨有專柜。在李村商圈，這屬于高端品牌。小徐賣了多年的中檔服裝，認(rèn)為在李村這種高端貨肯定賣不動。但該品牌上市不久，銷售額就進(jìn)入了商場前列，小徐的業(yè)績也水漲船高。

事實上，維容、北方國貿(mào)、利客來對品牌戰(zhàn)略的“覺醒”幾乎同步，都從2008年開始。維客定位高端男裝，引進(jìn)的男裝品牌最多，僅去年就一舉引進(jìn)了SATCHI(沙馳)、REGAITA CLUB(賽艇)、Jeep(吉普)等品牌。其中，Gentle(爵度)和ELLE HOMHE兩個品牌還是首次引入青島。北方國貿(mào)引進(jìn)的品牌側(cè)重女裝，去年引進(jìn)了80多個主流時尚品牌。而利客來把重點放在了時尚品牌和黃金珠寶上， “我們要做黃金珠寶青島第一?！崩蛠砑瘓F(tuán)辦公室主任王好武說。“從價格戰(zhàn)到品牌戰(zhàn)，反映了李村商圈的進(jìn)步?！逼放茽I銷專家朱華江認(rèn)為，今后各商家根據(jù)自身定位不斷豐富品牌，將是保持差異化優(yōu)勢的必然選擇。

擴容改造由“商貿(mào)”到“商務(wù)”

進(jìn)入李村商圈，隨處可見火熱的建設(shè)場景。在維客廣場周邊，廣場南側(cè)是在建的“中堅一數(shù)碼領(lǐng)帝”，這是一處集公寓、寫字樓和商業(yè)為一體的28層城市綜合性建筑。西側(cè)京口路上，是在建的百通大廈工程，這個項目的總建筑面積約5.7萬平方米，建成后將成為李滄區(qū)新地標(biāo)。

“2009年，有六大項目將陸續(xù)開工，爭取在3年內(nèi)全部竣工并投入使用。這將大大提升李村商圈的層次，進(jìn)一步帶動李村商圈的人氣?！睋?jù)中共李滄區(qū)委宣傳部的有關(guān)人員介紹，李滄區(qū)政府今年對李村商圈的改造有六大項目，其中4個商業(yè)地產(chǎn)項目，兩個企業(yè)搬遷招商項目。其中，北青島城市廣場項目下半年進(jìn)入施工圖設(shè)計階段，2011年12月完成竣工驗收；百通大廈項目已開始基礎(chǔ)開挖等工作，2010年12月完成竣工驗收，面粉七廠地塊改造項目2009年完成招拍掛，計劃2011年12月完成竣工驗收；寶龍城市廣場項目計劃2011年12月完成竣工驗收；風(fēng)機廠地塊改造項目年內(nèi)開工建設(shè)；三星數(shù)碼大廈項目要在2009年12月底完成主體封頂，2010年8月完成竣工驗收。

“這些商業(yè)地產(chǎn)項目投入使用后，李滄區(qū)的商務(wù)氛圍將更加濃厚。”李滄區(qū)三產(chǎn)辦的負(fù)責(zé)人表示，屆時，李村商圈作為商貿(mào)中心的地位會大大提升，商圈現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的整體水平和檔次也會面貌一新。

嶗山高圈新一輪“圈地運動”

麗達(dá)占先機

位于秦嶺路18號的麗達(dá)購物中心，是個國外縮版的shoppingmall，3.5萬平方米的建筑面積，是集購物、餐飲、休閑、娛樂等于一體的大型綜合購物中心?，F(xiàn)代感的玻璃幕墻，平鋪大氣的兩層結(jié)構(gòu)，無疑會讓嶗山區(qū)的老百姓眼前一亮。

麗達(dá)的開業(yè)，無疑搶占了先機，而它出乎意料的“開門紅”也令后來者摩拳擦掌，急得牙根癢癢?！伴_業(yè)接近2個月的時間里，平目的客流量在8000人次，周末客流量大概在1.5萬人次。一個新開賣場能達(dá)到這樣的水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的預(yù)期?！丙愡_(dá)購物中心執(zhí)行總經(jīng)理顧冰剛剛上任不久，對于這樣炙手可熱的開局顯得有些興奮。

如此靚麗的開場秀，讓這個率先“登臺者”成了聚光燈追逐的焦點。然而，麗達(dá)的神速開店也不像外界想像的那么急于求成?！捌鋵嵨覀冴P(guān)注這個商圈已經(jīng)兩年了，現(xiàn)在開店更是基于成熟的時機。”顧冰表示。

“前期我們對嶗山區(qū)92個小區(qū)進(jìn)行了摸查，平均入住率在50％以上，東部地產(chǎn)的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批高端樓盤，越發(fā)濃厚的商業(yè)氣氛是我們敢來的原因之一，估計也是其它商家跑步進(jìn)場的原因吧I”顧冰的觀點從一個側(cè)面反映出目前商家的心態(tài)。

嶗山商圈，尤其是啤酒城以及遼陽西路區(qū)域的配套設(shè)施經(jīng)過近10年的發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)出成熟氣質(zhì)，啤酒城本身的城市感召力已經(jīng)為此板塊烙下了不可取代的人氣標(biāo)記，而青島國際會展中心、青島博物館、青島金石館、極地海洋世界、青島大劇院、青島體育中心等服務(wù)型公共建筑全部匯聚于此，目前青島在建的高檔大型住宅項目40％至50％也是在此板塊內(nèi)，商業(yè)配套的人氣也是毋庸置疑的。

這些原因都是決定麗達(dá)開場舞步跳得好不好的直接原因。而麗達(dá)的經(jīng)營者們并不敢在這個節(jié)骨眼上欣賞“成績單”，他們深深知道等著他們的是什么。因此，開業(yè)不足兩個月，辦會員卡(當(dāng)日購物滿300元或交10元工本費)的“低門檻”策略，4條購物班車線路的全線開通，“瘋狂大轉(zhuǎn)盤”等優(yōu)惠促銷活動讓他們忙得不亦樂乎。

“今后我們將打造以我們?yōu)橹行牡囊粋€18萬平方米的大型shoppingmall，通過對面金領(lǐng)世家裙樓的招商項目形成更大規(guī)模的互補，共同做大這個商圈。”顧冰為我們展現(xiàn)了麗達(dá)今后發(fā)展的藍(lán)圖。

相隔16米短兵相接

值得一提的是，2009年8月開業(yè)的樂天距離麗達(dá)的直線距離只有16米!兩軍對壘短兵相接的格局已經(jīng)顯現(xiàn)。

然而在麗達(dá)的眼里，最大的競爭者并不是樂天，一個是綜合的shoppingmall，一個是大賣場，業(yè)態(tài)的錯位并不能形成強大的客戶分流。明眼人一看便明白，他們最“擔(dān)心”的是跟自己有著同樣本土血緣的利群以及業(yè)態(tài)形式最為相近的佳世客。

7月底利群嶗山項目奠基，不僅意味著利群的“第二次創(chuàng)業(yè)”，更是嶗山商圈打響“圈地站”的沖鋒號。

其實，利群覬覦嶗山商圈并不比麗達(dá)晚，“前年我們開始尋找發(fā)展用地，2年籌備報批，規(guī)劃方案中22萬8000平方米里有7萬平方米為商場，其余是寫字樓、住宅等項目?！崩杭瘓F(tuán)董事局主席徐恭藻表示。

利群經(jīng)歷了17年的發(fā)展，體系的越發(fā)完善讓它成為青島零售業(yè)中的“大哥大”，然而在其他區(qū)域的擴張中，利群彌補高檔百貨方面不足的決心就越發(fā)明顯。徐恭藻表示：“在外地開店時經(jīng)常碰到阻力，在高檔品牌上沒有能壓住別人的東西，嶗山店建成之后將大大加強我們在市場上的話語權(quán)?！?/p>

如果說，1994年臺東利群的開業(yè)標(biāo)志著利群從小型商業(yè)中的崛起，那么，此次嶗山圈地則是意味著它在核心領(lǐng)域的再次發(fā)力。

而另一個競爭對手佳世客的入駐，同樣不可小覷。雖然佳世客攜手上實地產(chǎn)的商業(yè)項目時間最靠后，還存在不確定性，但是位居這個區(qū)域最好的位置(至少3面都相鄰交通要道)，讓這個當(dāng)年孤零零闖蕩東部商圈的巨頭再一次表現(xiàn)出了獨到的眼光。

利群也好，佳世客也罷，他們的表現(xiàn)留待后來人驗證，而眼下，樂天一店剛開，嶗山二店10月的開業(yè)期就提前到了8月，這個韓國500強企業(yè)在青島的“突圍戰(zhàn)”已近在咫尺。

把海爾路打造成市級商業(yè)中心

商家貼身肉搏的最終獲利者還是周邊的老百姓。當(dāng)嶗山商圈還不足以跟浮山后、東部商圈分庭抗禮之時，修煉內(nèi)功、集體做太成了他們最近的目標(biāo)。

完善這個商圈功能多數(shù)商家的想法。而在規(guī)劃者眼中，嶗山商圈的形成已經(jīng)毋庸置疑。

從嶗山區(qū)的規(guī)劃中可以看出，這些大型商業(yè)設(shè)施的分布是有規(guī)律的，其中麗達(dá)購物中心和樂天廣場屬于南部商圈，而大拇指商業(yè)廣場和鵬利南華則屬于北部商圈。

在中心城區(qū)重點規(guī)劃的兩個商圈，一是通過啤酒城、山東頭及海爾路南端拆遷改造，在海爾路與香港東路交會處周邊建設(shè)香港東路商圈，形成以新的啤酒城、軸線地下商業(yè)廣場、麗達(dá)購物中心、利群購物廣場、永新國際商業(yè)廣場等為主體的南部商圈：另一個是沿遼陽西路兩側(cè)布局，結(jié)合大、小埠東及北村區(qū)域的整體開發(fā)，形成以大拇指商業(yè)廣場、鵬利南華商業(yè)中心等為主體的北部商圈。

除了南北兩大商圈外，嶗山區(qū)還著力建設(shè)特色商業(yè)街，形成新特色，提升整體檔次。嶗山區(qū)已確定結(jié)合麥島片區(qū)建設(shè)和?？诼贰⒌袼軋@、李山東路改造，建設(shè)一批以特色餐飲、商業(yè)購物、汽車銷售、休閑娛樂為主題的特色街區(qū)。

另外，嶗山區(qū)依托高科園建材城、好一家家居廣場、百安居裝飾城，在大小埠東周邊形成以新型建材、家居裝飾為特色的新商圈。

而從其他方面看，青島汽車東站、三個公交中轉(zhuǎn)樞紐，在建的地鐵M2號線，規(guī)劃中的地鐵M4號線都在此板塊內(nèi)，而各大商業(yè)實體也配備了充足的有償、免費兩種停車場地，交通不便不會成為制約其邁步的最大瓶頸。

在“一主三輔多組團(tuán)”的城市發(fā)展框架中，海爾路周邊區(qū)域是青島市下步重點打造的2個新市級商業(yè)中心之一，這個呼吁了10年之久的新商圈終于在2009年結(jié)出了“盛夏的果實”。

城陽高圈走過“發(fā)酵期”

“出了機場往右拐，看東部商圈；往左拐，就看城陽商圈了?！睂τ诤芏嗲鄭u市民來說，城陽商圈還是個陌生的名詞。但這個悄悄發(fā)展起來的商圈，已經(jīng)讓人不得不刮目相看了。利群集團(tuán)旗下最高檔的店面，是城陽購物中心。國貨集團(tuán)銷售最高的店面也在城陽。家佳源、大潤發(fā)裝修最好的形象店，也都坐落在城陽。就連韓國零售巨頭樂天集團(tuán)，也把在中國第一家自建門店，開在了城陽寶龍廣場。

青商“老字號”鏖戰(zhàn)城陽

城陽商圈“潛伏”著一批青島商業(yè)的老字號。這里面最有名的就是國貨和家佳源?！吧鲜兰o(jì)90年代外資第一輪進(jìn)青島，占據(jù)了中心城區(qū)的好位置。本土商家站穩(wěn)腳跟后再擴張，只能向周邊發(fā)展。”利客來總經(jīng)理楊勛先的話，說出了本土商業(yè)當(dāng)時的困境。然而，“潛伏”在城陽商圈的商業(yè)老字號們，卻取得了不錯的成績。

青島國貨城陽購物中心是第一個來城陽的?！爱?dāng)時城陽只有一個太陽城商場，過年過節(jié)大家都去李村購物?！笔忻袂嘏康脑挼莱隽水?dāng)年城陽商業(yè)的匱乏。2002年初，青島國貨城陽店面世，立刻就聚集了大量人氣。國貨開業(yè)后，城陽人有了自己家門口的大商場，這里成為購物第一選擇。國貨的經(jīng)營面積1.67萬平方米。主體建筑為二層：一層為百貨業(yè)態(tài)，二層為超市業(yè)態(tài)。布局雖然簡單，但很實用。更重要的是，國貨城陽購物中心緊鄰黑龍江北路(原308國道)，與城陽蔬菜水產(chǎn)品批發(fā)市場僅一路之隔。有“全國級批發(fā)市場”的幫襯，此后國貨—直是城陽西部的商業(yè)龍頭。

第一個到城陽東部打天下的，是中山路商圈的另一個老字號——青島華聯(lián)商廈股份有限公司的“家佳源”。家佳源城陽購物中心于2005年9月9日對外營業(yè)，主體建筑4層，總面積近4萬平方米。其定位于中高檔經(jīng)營，購物、餐飲、休閑及其他服務(wù)功能滿足一站式消費需要，一層為百貨商場，二層為大型自選超市，三層為快餐、圖書、娛樂?！凹壹言词浅顷柕谝患矣衧hopDingmall感覺的商場。它豐富的業(yè)態(tài)讓城陽人覺得挺新鮮?！碑?dāng)?shù)厝岁愊壬两裼浀玫谝淮喂浼壹言吹母惺?。家佳源三樓不僅有快餐，還有時尚餐廳、書店、游戲廳，業(yè)態(tài)非常齊全，而室外大型的停車場，也顯示出當(dāng)年規(guī)劃的超前意識。

家佳源的位置雖然沒有城陽西部成熟，但卻靠著青威路交通要道。乘公交車到李村只需要15分鐘，到即墨只需20分鐘。這樣車流密集的位置自然引起了利群的注意。2008年9月，利群集團(tuán)旗下“最豪華”的門店開業(yè)了，位置就在家佳源的對門。利群城陽購物廣場是利群集團(tuán)的第29座萬米商廈，總經(jīng)營面積4.5萬平方米，商場分地下一層，地上五層，經(jīng)營范圍涉及食品、百貨、化妝品、珠寶、服飾、家電、家居用品等，是一座集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型現(xiàn)代化購物中心?！案匾氖?，利群的到來提升了城陽商固的檔次，帶來了近N4\"獨有的消費品品牌?！崩撼顷栙徫飶V場副總經(jīng)理李莉說，利群進(jìn)來前，城陽連杰克瓊斯、ONLY都沒有?！鞍儇洏I(yè)態(tài)的短板情況非常明顯?！彼f，利群要做的，就是改變城陽人買東西上李村的習(xí)慣，“留在家門口購物”。

三個區(qū)域爭當(dāng)“核心”

“城陽商圈商家分布太分散，沒形成合力!”春陽太潤發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，城陽商圈不是嚴(yán)格意義上的商圈。

由于幾大商場相聚較遠(yuǎn)，沒有形成真正意義上的商業(yè)大街。例如，相距比較近的只有利群和家佳源。此外，相距較近的國貨和樂天，步行要走15分鐘以上。而從大潤發(fā)到利群或國貨，都要步行30分鐘。“消費者到一個地方只能逛一到兩家店。沒有比較和競爭，體現(xiàn)不出商囤的聚集效應(yīng)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，城陽商圈需要“帶頭大哥”。國貨代表的城陽西部區(qū)域，寶龍城市廣場周邊，以及利群家佳源代表的北曲區(qū)域，都可能成為城陽商圈的“名片”。

“我們周邊還有一批項目在建設(shè)、聚集?！崩撼顷栙徫飶V場副總經(jīng)理李莉說，北曲最有可能成為城陽商圈的寶地，周邊除家佳源外，世正愛麗安韓國城也已啟動。青特上豪廣場已經(jīng)開始建設(shè)，英國特易購已經(jīng)完成選址。這些商場、賣場相距都不超過3分鐘步行時間，“不出兩年，肯定就成熟了?！边€有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寶龍城市廣場作為航母級的商旅地產(chǎn)項目，一出生就注定會形成一個小商圈?？紤]到“寶龍樂園”項目的吸引力，寶龍城市廣場打造的商圈將更具有旅游氣息。

誰更具有“王者之相”，需要時間和市場來解答。然而，城陽商圈的后勁毋庸置疑。隨著寶龍城市廣場、青島國際工藝品城等項目的成熟；韓國料理美食節(jié)、惜福生態(tài)游、紅島蛤蜊節(jié)、登山休閑游等特色節(jié)會不斷擴大影響，集各種特色、不同業(yè)態(tài)組合的城陽臨空10公里商貿(mào)圈將很快“亮劍”。

屆時，城陽商圈不但能留住城陽消費者，對于全市市民來說，顯然也是個值得一逛的地方。

外來商企加速“跑馬圈地”

在青島本土商業(yè)“帶領(lǐng)”下，外來商業(yè)和外資商業(yè)也紛紛趕來。第一個是臺灣大潤發(fā)。2006年12月，大潤發(fā)城陽店開業(yè)。大潤發(fā)選擇了北部的春陽路，雖然距離其他商場較遠(yuǎn)，但靠近萊陽農(nóng)學(xué)院，客源非常豐富。227平方米的面積大小適中，更重要的是賣場管理比本土企業(yè)規(guī)范。大潤發(fā)城陽店的硬件設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了寧夏路店。寬敞的通道、明亮的燈光，整潔程度不輸于任何外資賣場?！按鬂櫚l(fā)進(jìn)城陽得益于區(qū)域的連鎖優(yōu)勢?！鼻鄭u春陽大潤發(fā)商業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大潤發(fā)在山東的門店網(wǎng)絡(luò)，可以降低采購成本，使價格更低廉。此外，城陽店復(fù)制了大潤發(fā)的免費班車戰(zhàn)術(shù)，8趟班車幾乎覆蓋了整個城陽。

今年3月，樂天集團(tuán)在中國獨立投資的第一家樂天瑪特超市亮相城陽寶龍廣場。這也是青島第一個韓資商業(yè)項目，拉開了外資商業(yè)進(jìn)城陽的序幕。3萬平方米的賣場分為三層，一層有部分百貨業(yè)態(tài)，二層、三層是超市區(qū)。除了班車接送、兌換購物券等常規(guī)促銷外，該店韓國食品區(qū)，以及“萬事樂”自有品牌商品讓人眼前一亮?！绊n國特色和精細(xì)管理是樂天瑪特的特色?！睒诽煊嘘P(guān)人士這樣表示。

隨著樂天的啟動，寶龍城市廣場項目也很快瓜熟蒂落。二期項目于9月30日開業(yè)，這個由商業(yè)地產(chǎn)大鱷寶龍集團(tuán)投資近20億元打造的中國頂級游樂主題HALL，集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化于一體，以全功能的服務(wù)為青島市民構(gòu)筑了豐富多彩的都市生活新形態(tài)，以多業(yè)態(tài)的互動經(jīng)營為大小商家營造了更為廣闊的發(fā)展商機，以規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)為城市聚集了巨大的人流、物流、資金流和信息流。

此外，英國特易購在四方區(qū)、市北區(qū)完成選址后，它的城陽店也有望在2010年開業(yè)。

這個圣誕節(jié)帶“伊莎貝拉”回家

平安夜的家庭聚會、朋友們的開心派對、浪漫的二人晚餐……與親朋好友相聚的時刻，自然少不了一份精致的禮物來升華圣誕之夜。那么，什么才是令所有人都稱心如意的圣誕禮物呢?也許，當(dāng)你看到“伊莎貝拉”時，答案豁然出現(xiàn)。它們正是你要帶回家的圣誕禮物。

Riesling雷司令

作為一種非常古老的葡萄品種，雷司令長久以來被認(rèn)為是最重要和最好的白葡萄酒釀造品種之一。由于漫長的成熟期，雷司令葡萄在香味方面表現(xiàn)突出，具有很好的配餐能力。此外，雷司令的酒精含量較低，也使得雷司令在酒杯中呈現(xiàn)出悅?cè)斯鉂膳c豐富香味。

Syrah西拉

西拉是古老經(jīng)典的葡萄品種，兼有赤霞珠和黑比諾的優(yōu)點，它既有近乎于赤霞珠般的強勁單寧和厚重口感，同時有黑皮諾雅致、馥郁的果香。非常適合三五人的小型聚會，搭配雞鴨等飛禽最佳。

Pinot Noir黑皮諾

黑皮諾被公認(rèn)為是最好的釀酒用葡萄品種，同時也是最難栽培的葡萄品種。用它釀制的葡萄酒散發(fā)著紫羅蘭、玫瑰、草莓及櫻桃的香氣，且細(xì)膩、豐富，可貯存較長時間，伊莎貝拉的黑皮諾采用純?nèi)斯げ烧?，手工剔除腐爛的果粒，以保證呈現(xiàn)最好的色澤和口感。

值得一提的是，“伊莎貝拉”黑皮諾2008是一款為冬季奧運而特別釀造的VQA頂級紅酒。為了紀(jì)念20lO年加拿大溫哥華冬季奧運會，黑皮諾2008的商標(biāo)由傳統(tǒng)的皇家標(biāo)志改為WHISLER雪山標(biāo)志，而倒錐型的瓶子酷似一支奧運火炬的形狀。這款限量版美酒具有非凡的意義和收藏價值，在溫馨的圣誕夜里，無論是與家人共享，還是贈送給好友，都會成為一份最難忘的圣誕禮物。

Merlot梅諾

主打產(chǎn)品之一，口感輕柔精純，散發(fā)的淡淡沁人果氣，因為它有一股淡淡的甜潤感，而不會像有些葡萄酒品種那樣有較強的尖酸感。

ICEWlNE冰酒

采用遲摘法，當(dāng)自然氣溫下降到-7℃時，在半夜由人工采摘，采摘后的冰葡萄在低溫中1小時內(nèi)壓榨。期間決不允許人工冷凍和在釀造過程中添加糖份，所以，澄澈清亮，口感雋永，品質(zhì)上乘，是不可多得的佳釀。

Blueberw Dessert Wine

藍(lán)莓酒

“伊莎貝拉”酒莊主以其專利發(fā)酵技術(shù)使得藍(lán)莓之甘甜風(fēng)味得以保存，并開始生產(chǎn)藍(lán)莓酒。后來被溫哥華權(quán)威媒體評選為“最佳藍(lán)莓酒莊”。

果酒

包括藍(lán)莓、蔓越莓、車?yán)遄?、覆盆子等。除了口味香甜渾厚、深受女性喜愛的藍(lán)莓酒，蔓越莓酒因其果實在水果中含抗氧化成分最高而備受愛美女士的追捧，覆盆子和車?yán)遄庸票Ａ袅斯麑嵲邢銡?，更適合亞洲人的口味。

Cabernet Merlot

卡本特梅諾千紅

56％赤霞珠(即解百納)，44％梅諾，加上29個月的橡木桶陳釀，形成獨特的口味。入口時微微清香，接著舌頭會被麝香般的橡木味占據(jù)，最后以解百納特有的苦澀結(jié)束。

這個冬天，帶上“伊莎貝拉”去趕赴一場場圣誕聚會，和家人、和朋友一起分享“伊莎貝拉”帶來的奇妙味蕾之旅吧!