誰(shuí)在縱容變種小產(chǎn)權(quán)房

“開發(fā)商都懶得蓋房，直接賣地掙錢了，賣的還是農(nóng)用田地!”一名讀者2009年9月7日向《法制日?qǐng)?bào)》舉報(bào)，在北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)梭草村，開發(fā)商把一塊農(nóng)業(yè)用地分割成小塊出售，每塊價(jià)格在20萬(wàn)元以上。

讀者稱，楊宋鎮(zhèn)自2007年以來(lái)在農(nóng)用田地上蓋了一批小產(chǎn)權(quán)別墅房，價(jià)格數(shù)十萬(wàn)元不等;如今開發(fā)商又明目張膽地賣農(nóng)用田地了，“農(nóng)村土地不是集體所有嗎，怎么能出售呢”?

接到舉報(bào)，記者立即致電梭草村“水岸江南·綠色生態(tài)園”進(jìn)行問(wèn)詢，其銷售員稱，他們的項(xiàng)目確實(shí)既賣別墅也賣地，主要看顧客的需求。

2009年9月8日，記者約北京市人大常委會(huì)立法咨詢專家、高通律師事務(wù)所主任敬云川，到“水岸江南”進(jìn)行實(shí)地探查。

500平方米土地25萬(wàn)元

記者以買房人身份到“水岸江南”售樓處了解情況，銷售員稱，“水岸江南”項(xiàng)目占地320畝，全部建成后將有168戶。一期已售完;二期32套別墅還剩余11套，每套面積在300~500平方米，價(jià)格在40萬(wàn)~60萬(wàn)元;三期出售的是土地，目前還有約500平方米左右的土地3塊，每塊25萬(wàn)元左右，其余數(shù)塊土地在780平方米以上。

隨后，銷售員把記者帶到距售樓處5公里外的樓盤現(xiàn)場(chǎng)——楊宋鎮(zhèn)梭草村東側(cè)一隅。記者看到，已有數(shù)十座別墅拔地而起，一些工人正在施工;別墅群南側(cè)是一塊雜草叢生的荒地。銷售員說(shuō)這塊荒地就是三期的土地，如現(xiàn)在購(gòu)買，2009年10月15日水電等基礎(chǔ)設(shè)施完成后，便可以找人開工蓋房。

“周圍環(huán)境好，空氣新鮮，很多人買來(lái)養(yǎng)老、休閑;買塊地自己蓋房，除限高8米外，想怎么蓋都行?！变N售員稱附近有不少開發(fā)商都在出售土地，購(gòu)買者相當(dāng)多。

記者對(duì)土地的性質(zhì)提出疑問(wèn)，銷售員稱該地塊是梭草村沙荒地，為集體所有，“直接賣肯定是不行的，我們的別墅以租代賣，土地以承包代賣，租賃期和承包期限均為50年，說(shuō)白了就是小產(chǎn)權(quán)房”。

銷售員說(shuō):“‘水岸江南’項(xiàng)目有兩個(gè)寓意，一是為村民謀福利，二是保護(hù)國(guó)家資源，我們不開發(fā)，這里就永遠(yuǎn)是一片沙荒地，沒(méi)什么價(jià)值?！?/p>

村組織被指為開發(fā)商

暗訪前，記者在購(gòu)房網(wǎng)站上看到，“水岸江南”的開發(fā)商為北京伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園有限公司。通過(guò)北京工商系統(tǒng)查詢，該公司經(jīng)營(yíng)范圍為開發(fā)花卉苗木、荒山綠化等，并無(wú)房產(chǎn)開發(fā)，且該公司已于2008年1月30日被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

銷售員叫記者不必介意公司的情況，“該公司僅僅是個(gè)投資商，真正的開發(fā)商是梭草村，我們簽訂合同的甲方為梭草村經(jīng)濟(jì)合作社”。他給記者拿出了租賃合同和承包合同的樣本，“簽合同時(shí)將蓋合作社公章，這樣就比較安全了;以前很多小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商都不是村組織，簽約后開發(fā)商就不見了，客戶的利益無(wú)法保障”。

記者從銷售員手中的材料看到，蓋有梭草村經(jīng)濟(jì)合作社公章的文件稱，2/3以上的村民代表通過(guò)表決，同意將上述土地以承包、出租等形式對(duì)外招商。銷售員說(shuō):“上面簽字的合作社社長(zhǎng)張某便是梭草村村委主任?！?/p>

“我們的項(xiàng)目是2006年開始進(jìn)行的，屬于2007年小產(chǎn)權(quán)房普查之前，且沒(méi)有占用耕地和林地，是打著新農(nóng)村建設(shè)的旗幟開發(fā)的，所以將來(lái)有辦大產(chǎn)權(quán)的趨勢(shì)?！变N售員告訴記者，項(xiàng)目從開建至今，沒(méi)有受到小產(chǎn)權(quán)房普查的任何影響。

村鎮(zhèn)干部閃爍其詞

記者咨詢了梭草村2名村民，他們說(shuō):“‘水岸江南’所用土地原本種過(guò)稻子，后來(lái)種過(guò)大豆和玉米，大概2007年的時(shí)候蓋起了房子。為什么要蓋房子我們也不知道，得問(wèn)村領(lǐng)導(dǎo)?！庇浾呲s到梭草村村委會(huì)后得知，梭草村2007年6月進(jìn)行重新選舉，現(xiàn)在的村委主任姓馬。

馬主任表示，“水岸江南”所用土地確實(shí)為梭草村集體用地，但項(xiàng)目并非梭草村開發(fā)的，“我們只是把土地承包給別人，他們違章蓋房是個(gè)人行為，和村里沒(méi)有任何瓜葛”。

記者提出為何簽訂合同時(shí)蓋村經(jīng)濟(jì)合作社的公章，馬主任稱:“這個(gè)事我真不清楚，那都是我上任前的事，咱也不好過(guò)問(wèn)。”同時(shí)，馬主任稱經(jīng)濟(jì)合作社也不歸他管，他說(shuō):“這事歸村黨支部書記管，但現(xiàn)在村黨支部書記崗位空缺;以前管這事、清楚這事的人現(xiàn)在都不干了?！?/p>

記者問(wèn):“按照土地管理法和農(nóng)村土地承包法等規(guī)定，當(dāng)初將農(nóng)村土地發(fā)包給村外人員承包時(shí)，簽訂合同前是否經(jīng)過(guò)2/3以上村民代表的同意，是否審查了承包方資信情況和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，是否約定了承包土地將用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)?”

馬主任表示，當(dāng)時(shí)肯定都是依照法律簽訂的合同，這些內(nèi)容都有。記者提出:“按照合同約定，承包方建房、流轉(zhuǎn)土地已明顯違約，村委會(huì)是否有所舉措?”馬主任說(shuō):“這事不歸我管?！?/p>

2009年9月8~9日，記者兩次致電楊宋鎮(zhèn)政府城鎮(zhèn)辦，闡述了鎮(zhèn)里有無(wú)產(chǎn)權(quán)別墅和土地出售等問(wèn)題，工作人員稱“很多事都是村里直接到區(qū)政府操作的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)政府”;至于全鎮(zhèn)有多少類似的情況，他表示“得問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)，但領(lǐng)導(dǎo)不在”。

基層領(lǐng)導(dǎo)充當(dāng)何角色

記者看合同時(shí)，銷售員稱:“畢竟不是大產(chǎn)權(quán)房，不會(huì)像房屋買賣合同一樣嚴(yán)謹(jǐn);而且合同是次要的，關(guān)鍵看是不是耕地和林地，不是就沒(méi)問(wèn)題。”

“違法是毋庸置疑的。”認(rèn)真看完合同，離開“水岸江南”后，敬云川對(duì)記者表示，按照法律規(guī)定，荒灘、荒山等可以實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)，但不得改變土地性質(zhì)，“可以種果樹，但不能蓋房子”。

對(duì)于銷售員自稱的合同不嚴(yán)謹(jǐn)，敬云川表示贊同，他說(shuō):“合同雖然規(guī)定了雙方不得違反和終止合同，但沒(méi)有違約責(zé)任;因?yàn)槭切‘a(chǎn)權(quán)房，合同約定土地用途為種植、休閑等，將來(lái)一旦發(fā)生糾紛，法院對(duì)購(gòu)房者而言非常不利。如遇到拆遷等問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)合同向村經(jīng)濟(jì)合作社主張權(quán)利，可合作社是否有錢賠償是個(gè)問(wèn)題?！?/p>

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房為何大量產(chǎn)生，以至于開始賣地，除了供需問(wèn)題外，敬云川更關(guān)注法律的缺失和監(jiān)督處罰的不力。他說(shuō):“相關(guān)部門經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的是如何處罰開發(fā)商和購(gòu)買者，卻很少關(guān)注違法的另一主體:一些政府部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)?！?/p>

“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、村組織，特別是村組織非常容易發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，但因?yàn)楸旧硎切‘a(chǎn)權(quán)房的受益者、發(fā)起者或幕后操作者，所以不可能制止這一違法行為，而上級(jí)有關(guān)部門又鮮于對(duì)其不作為進(jìn)行處罰。”敬云川說(shuō)，“房地產(chǎn)開發(fā)作為大宗建設(shè)項(xiàng)目，基層政府和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其情況肯定是了如指掌的。”

因此，他建議在土地管理法或相關(guān)法律法規(guī)中細(xì)化有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)不作為甚至參與違法的責(zé)任，要求上級(jí)部門多下基層調(diào)查情況，對(duì)違法者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。