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    不動產投資的出路

    2009-12-31 00:00:00Amy
    成都女報 2009年11期

    2009年的春季房交會,房地產開發(fā)商、普通購房者、投資者、政府部門都是極度關注。房交會所反映出的信息,似乎可以充當未來本地樓市走向的晴雨表和風向標。全球金融危機對各個行業(yè)都產生了或大或小的影響,房地產市場也不例外。民眾的不動產投資,是盈利還是被套牢?在房交會的契機下,權衡考量,為已投資的不動產尋找一條出路。

    投資事件

    投資者:胡小姐/27歲/地鐵公司職員

    投資類型:商鋪

    投資地點:主城區(qū)市中心天府廣場旁

    投資樓盤:城市理想

    入手價:58000/平米,共7.6平,接近40萬

    投資時間:2008年8月

    處置方式:自留

    胡小姐:我買了這個商鋪之后不久就遇上全球性金融危機的爆發(fā),加上5·12地震的影響,但“城市理想”的價位沒有什么明顯的大波動。其實商鋪的個體差異會使得價錢相差很遠,就算在同一排,可能由于位置的不同也會使每個鋪面的售價有很大差別,所以很難用一個標準去判斷是漲了還是跌了。但是我買的那個鋪面的價位維持在當時我購入的水平,不過如果現(xiàn)在再去買,所剩的數(shù)量有限了,因此可以選擇的余地也變小了。買商鋪其實選擇的余地和空間我覺得還是挺重要的。

    現(xiàn)在還沒有交房,要到明年吧。預計租金會在400/平米左右,差不多3000/月的租金收入。不過商鋪能不能有好的收益,除了地段和口岸的因素之外,更重要的是后期的經(jīng)營和策略。這些目前還無法預計。買這個商鋪我的想法就是長線投資,將來也不會考慮賣掉的。其實現(xiàn)在大家都覺得“城市理想”有一種假口岸的感覺,我們也是在賭。不過我覺得不動產投資本來就是長遠的事情,有人可能喜歡做短線,見好就收,風險小一些。但是我個人傾向于長線的。我覺得長期固定的租金收入比轉手賺一筆差價來得更加穩(wěn)妥,保值性更高吧。

    投資者:陸小姐/29歲/地產公司職員

    投資類型:民用商品房

    投資地點:新都區(qū)新城區(qū)

    投資樓盤:香洲半島

    入手價:3500/平米,共99平,接近35萬

    投資時間:2007年8月

    處置方式:自留

    陸小姐:當時是考慮到遠郊的“香洲半島”是個大盤,環(huán)境好,適于生活,買這套房子給父母養(yǎng)老用的。購入時正是房價高峰期,現(xiàn)在現(xiàn)房3000/平米就可以買到了。其實我們買了之后父母也沒有過去住,因為周邊的配套還沒有跟上,生活并不方便。對老年人來說,舒適的生活環(huán)境必須包括完善的配套設施,所以這房子現(xiàn)在還是閑置的。但是我們也不打算出租,一是因為房子是清水房,沒有裝修租不起價,另外租房客一般是很看中生活便利這樣的條件的,現(xiàn)在“香洲半島”還不具備這樣的競爭力,如果租金不理想,我也不想把全新的房子出租,所以就打算一直空置,再等五年看看,到時候父母還是不喜歡的話就考慮轉手了?,F(xiàn)在暫時不想賣,主要是我的進價成本確實有點高,賣出就會虧錢,除非急需資金才會考慮。

    專家聲音

    《居周刊》編采中心副主任 謝宏

    不動產投資,是一種典型的長線投資,與股票等投資產品是有較大差別的。案例一中所提到的“城市理想”,屬于地鐵物業(yè),增值空間比較大。投資者可以計算一下其他理財產品的投資回報率,與商鋪的投資回報率做個比較,就會發(fā)現(xiàn)持有商鋪是穩(wěn)妥且明智的選擇。至于“香洲半島”,我個人認為郊區(qū)物業(yè)的周邊配套肯定是異于主城區(qū)的,就象未來的城南高新區(qū)的配套,都是另外一種低密度的模式。但是作為新都新城區(qū)的大盤,伴隨著入住率的提高,周邊的配套設施也會逐步完善起來。如果沒有急于套現(xiàn)的需求,當然是選擇持有。

    其實我建議陸小姐可以選擇在家裝行業(yè)的淡季把清水房裝修了,出租自用兩相宜。

    對于成都樓市未來的走向,我個人是看漲的。所以在房價相對疲軟的時候,有投資需求的市民甚至可以考慮買進,但這種買進不是盲目跟風,我傾向于選擇上佳地段的現(xiàn)房作為購入目標,戶型倒不是一個很重要的關鍵因素,因為好的地段無論是大戶型還是小戶型都有較高的投資價值,好的地段和已交付使用這兩個條件可以有效降低置業(yè)投資風險。但是我個人不建議投資者選擇遠郊購房。主城區(qū)的房產具有更強的抗跌性,而遠郊房產投資風險較高。

    《地產商》副主編 曾敏紅

    案例一中所涉及的商鋪,處于黃金口岸,未來的高回報率是可以被預期的。至于案例二中的房產是售出還是持有,我認為取決于購房者的經(jīng)濟情況。如果有更優(yōu)的投資渠道,獲利率與上升空間都有所保證的話,我認為套現(xiàn)也不是不行,當然這必須建立在穩(wěn)定且高額的回報率上,如果沒有更好的新投資意向,持有也是可以的。今年三月樓市的小陽春讓之前累積的剛性需求得到了釋放,樓市的觸底過程在去年12月也有所表現(xiàn),所以我們認為其實成都的房地產泡沫雖然存在,但是不大,做房產投資,本來就要看長線,目光應該放得更遠些。

    銀行政策

    不動產投資,對于投資者的現(xiàn)金要求還是不小的,于是就會涉及到與各大金融機構發(fā)生借貸關系。各大銀行對于“第二套房”的認定各有標準,執(zhí)行利率也會有所差異,建議不動產投資者提前做好了解咨詢。

    ●中國建設銀行第六支行個人房貸中心

    第二套房的認定以家庭為單位,信用記錄良好的貸款者(可以有未還清貸款的房產,但不超過一套)購買第二套房可以享受在基準利率上打7折的政策,首付三成。

    ●中國工商銀行

    根據(jù)95588客服的咨詢回復,工行對第二套房的認定以家庭為單位,貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。首付最低要求四成。

    ●中國農業(yè)銀行昭忠祠支行

    農業(yè)銀行各個支行的規(guī)定不同,昭忠祠支行只對與該支行建立合作關系的開發(fā)商開發(fā)的樓盤的購買者提供貸款服務,暫時不能辦理非指定樓盤購買者的個人貸款業(yè)務。最低首付標準也從最初的四成降為兩成。

    根據(jù)貸款者的個人信用情況、工作單位、收入證明、房產投資現(xiàn)狀,各大銀行會有不同的政策和優(yōu)惠措施,以上信息僅供參考。

    簡單的政策表述不能幫助意向投資者形成清晰直觀的數(shù)據(jù)認知,現(xiàn)在我們以一對有房產投資打算的夫妻收入狀況為例,具體計算一下月還款額,為讀者提供參考。

    王先生月入7500元IT業(yè)主管

    王太太月入4500元公司職員

    家庭月總收入 12000元

    王先生一家打算貸款50萬購入位于市中心的某商品房作為長線投資,其家庭無其他房屋貸款未還清。按照建行第六支行的執(zhí)行利率,采用等額本息的還款方式,享受利率3.465‰打7折的優(yōu)惠,分20年還清,月還款額約為3072元,若分15年還清,月還款額約為3738元。按照王先生家庭總收入來衡量,此種還款方式不會有太大壓力,對生活質量無太大影響,并且充分預留了子女教育經(jīng)費的空間,比較合理。

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