商圈物業(yè)及商鋪投資冷思考

商圈物業(yè)投資并非利好

廣州的五大商圈一直是房產(chǎn)投資者關(guān)注的焦點，從樓市出現(xiàn)拐點以來，房產(chǎn)投資日益清淡，然而，近期“樓價跌租金漲”的消息又讓不少包租公、包租婆們重新燃起投資熱情。然而，這樣的消息對于商圈物業(yè)來說，卻并非是利好。

一、樓價跌租金漲不在商圈內(nèi)

當(dāng)前廣州樓市“價跌租金漲”已是不爭的事實。然而，對于以商圈物業(yè)為主的投資客來說，卻并非福音。筆者通過對五大商圈的逐一調(diào)查，得出了與我們預(yù)期不一樣的結(jié)果。

筆者據(jù)調(diào)查得知，上下九商圈、北京路商圈、站西路商圈、中大布匹商圈、桂花崗并梓元崗商圈附近的二手房產(chǎn)并沒有出現(xiàn)“樓價跌租金漲”的這一情況。商圈內(nèi)的房產(chǎn)一直以來處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，很難受到其他區(qū)域房價的影響。二手房價格以及出租價格基本上沒有什么變化。

二、不同商圈的不同投資機會

很多投資者都會認(rèn)為，商圈就是一個商業(yè)人員聚集的地方，作為必須解決的住宿問題，他們一定需要就近租住房子，所以每個商圈都存在大量的房產(chǎn)出租投資機會，只要投資回報率高，自己能夠跨過投資門檻，就可以將錢投入進去，等著高利潤的回報。他們根本沒有想到，房屋出租也需要天時地利。

在這五大商圈周圍，基本沒有什么二手房的房屋出租投資機會。從目前的房產(chǎn)交易情況來看，購買二手房的一般都是自住，用于投資的“幾乎沒有”。能夠在上下九商圈投資的，基本上都是家產(chǎn)比較殷實的，能夠自購房，而不會在這周圍租住2000多元、3000元的二手房。即使有租住的都是少數(shù)的商圈內(nèi)高層管理人員，或者是在天河區(qū)上班的白領(lǐng)。

三、不同商圈須規(guī)避不同風(fēng)險

在筆者的調(diào)查過程中，各商圈范圍內(nèi)的專業(yè)人士都表示，投資一個商圈內(nèi)的二手房出租，除了要統(tǒng)一考慮到交通、物業(yè)、樓層以及安全程度之外，還要根據(jù)每個商圈不同的地理位置和商圈產(chǎn)品而規(guī)避不同的房產(chǎn)出租投資風(fēng)險。

盡管北京路商圈交通方便，但是因為房子比較舊，有錢的商戶都會對房子比較講究，所以出租率還是比較低。

站西路商圈、桂花崗并梓元崗商圈則有很多商戶要求住人、放物二合一，因為大部分都是房改房，沒有電梯，所以青睞低樓層，不僅出租快，租金也高。

在中大布匹商圈的帶動下，新港西路沿線的樓盤租賃市場火爆，除布匹商圈外，周邊還潛藏巨大的租賃人群，包括中山大學(xué)與附近高校近7萬名學(xué)生、布匹市場近5萬名從業(yè)人員以及康樂村20多萬本土及外來居住人口，中大布匹商圈周邊住房成為繼天河北、淘金路之后的廣州市第三大房屋租賃市場。

商鋪投資過熱將有風(fēng)險

商鋪吸引投資者的主要原因是高回報。據(jù)一家房地產(chǎn)開發(fā)公司所做的投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為6％至8％，而商鋪的投資回報率約為8％至12％，有的甚至達(dá)到15％以上。一些商業(yè)街的商鋪回報率更是大大高于這個水平。

幾乎每條街都有商鋪。筆者發(fā)現(xiàn)，沿街商鋪分三種檔次，一種是沿街住宅店面；一種是沿街商住兩用房；還有一種就是目前流行的“小區(qū)+商鋪”模式，開發(fā)商在小區(qū)沿街推出商鋪，既充分利用了土地，又補充了小區(qū)物業(yè)。此外，商業(yè)地產(chǎn)還有大市場或大商場中的商鋪、柜臺，商業(yè)街的商鋪等形式。

業(yè)內(nèi)人士說，由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施多指向住宅，對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施暫未出臺，近幾年一些開發(fā)商將投資重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在某種程度上導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過量。

一、結(jié)構(gòu)性過剩與不足

在上海市某商業(yè)地塊銷售處，銷售人員向筆者介紹，早在開發(fā)之初，就對商鋪進行規(guī)劃，分成餐飲、服裝、休閑等不同區(qū)域，投資者只需購買商鋪，招商工作由開發(fā)商負(fù)責(zé)，全部按照規(guī)劃進行。也就是說，日后租賃者要想經(jīng)營何種行業(yè)，必須按照開發(fā)商的規(guī)劃。然而，這種運營模式目前還并不多見。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商鋪的銷售與經(jīng)營存在脫節(jié)，開發(fā)商在運作商業(yè)地塊時往往先開發(fā)后招商，沒有對地塊作詳盡的規(guī)劃，沒有賦予地塊合理的功能定位，銷售時說得天花亂墜，至于之后的經(jīng)營，完全由投資者自身調(diào)節(jié)?？v觀目前的商鋪，經(jīng)營項目混亂零散的較多，能夠形成“某某商業(yè)一條街”的較少，這種結(jié)構(gòu)性過剩與不足增加了投資者的風(fēng)險。

上海市商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也不平衡，商鋪明顯多于寫字樓。據(jù)介紹，由于進駐寫字樓的多數(shù)是知識型、科技型企業(yè)，在吸納人才、稅收方面的貢獻較大，因此大中型城市都優(yōu)先發(fā)展寫字樓經(jīng)濟。而有的地方，寫字樓不僅數(shù)量少，有的本來規(guī)劃成寫字樓的商業(yè)地塊被酒樓、桑拿等娛樂場所占據(jù)，有的甚至變相成為住宅。

二、理性對待適當(dāng)引導(dǎo)

隨著商鋪投資熱的興起，商鋪的價位也水漲船高，如上海市中心商鋪每平方米最高炒到2萬至3萬元。開發(fā)商自然賺得盆滿缽滿，風(fēng)險卻留給了投資者。

專家指出，面對日益升溫的商鋪投資熱，不僅投資者要理性對待，開發(fā)商也要有清醒的頭腦，政府更應(yīng)該主動參與。投資者切忌跟風(fēng)，不要聽說哪個樓盤熱銷、升值潛力大就一哄而上，要對該樓盤做詳細(xì)的市場調(diào)研，要考慮人氣、回報、特性、環(huán)境等方面的因素；開發(fā)商要樹立正確的經(jīng)營理念，不能抱著“一賣就走”的心態(tài)，追求短期開發(fā)效益，而要以雙贏為原則，保證投資者利益。畢竟投資者經(jīng)營得好，開發(fā)商才能獲得良好的口碑，繼續(xù)開拓市場就有了基礎(chǔ)；政府要重視區(qū)域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，進行統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)明確功能定位，向主要產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)方向發(fā)展。在增強商業(yè)地產(chǎn)集聚效應(yīng)的同時，注意合理分配資源，城鎮(zhèn)、農(nóng)村統(tǒng)籌兼顧。

三、商鋪投資并非都是“餡餅”

筆者了解到，許多商鋪的宣傳十分誘人，如“投1.8萬狂賺30萬”、“售后返租、6年租約保證、年均回報10％”、“產(chǎn)權(quán)旺鋪預(yù)訂，6年即可收回本金”……商鋪投資，果真是遍地撒滿黃金的理財方式嗎?

商鋪投資涉及地產(chǎn)、商業(yè)兩個專業(yè)領(lǐng)域，專業(yè)性強，操控難度大。專家普遍認(rèn)為，商鋪投資前景誘人，投資風(fēng)險同樣不可輕視，投資商鋪并非都是“餡餅”，很有可能遭遇“陷阱”。投資者應(yīng)理性看待商鋪投資，在購買商鋪前，要分析自身的經(jīng)濟狀況和風(fēng)險承受能力。

在實際操作中，產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商通常采取“售后返租”模式，并承諾引進商業(yè)運營公司進行專業(yè)運營?！笆酆蠓底狻睂嶋H上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商的一個營銷策略。開發(fā)商開出8％、10％甚至12％的售后返租收益率，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的租金預(yù)提出來了。

此外，產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，多數(shù)仍舊遵循住宅地產(chǎn)的操作手法，將套現(xiàn)放在首位，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，極易造成后期經(jīng)營困難，所承諾的收益率不能實現(xiàn)，引起消費者與開發(fā)商或經(jīng)營公司之間的糾紛。

小貼士：什么樣商鋪具有投資價值

其實，商鋪無論是日后自己經(jīng)營。還是出租收取租金，其收益狀況主要依賴商鋪的經(jīng)營狀況。而取決于經(jīng)營狀況好壞的是整個市場的前期市場定位、客流量、招商效果。具有投資價值，也就是日后能給投資者帶來豐厚回報的商鋪，應(yīng)該符合政府規(guī)劃、有政策支持、且經(jīng)營定位明確、有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐、配套商業(yè)設(shè)施完善等。