“新地主”出現(xiàn)：土地流轉(zhuǎn)下的財富圖景

　　牽涉到數(shù)億人利益的“新土改”注定不會一帆風(fēng)順，對于改革細(xì)節(jié)的討論也將繼續(xù)延續(xù)，但可以明確的是，“新土改”不僅屬于農(nóng)民，也是很多企業(yè)乃至城市居民的商機。
　　
　　2008年10月，中國共產(chǎn)黨十七屆三中全會通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，鼓勵農(nóng)民將手中的土地承包權(quán)以多種形式流轉(zhuǎn)。土地“流轉(zhuǎn)”迅速成為熱門詞匯，作為土地流轉(zhuǎn)的結(jié)果，2009年可以期待的是“新地主”的出現(xiàn)。
　　
　　土地新政
　　
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家將允許農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)比作上世紀(jì)90年代末城鎮(zhèn)住房市場的私有化，當(dāng)時居住在政府分配住房里的居民大多獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。這項改革使數(shù)千萬城市居民立時獲得了一份可以出售或出租的資產(chǎn)，從而為過去10年來住房市場的繁榮奠定了基礎(chǔ)。
　　中央黨校教授陳文通在接受記者采訪時表示，“新上改”將改變國民收入分配格局，農(nóng)民可以獲得上地收益，使農(nóng)民富裕起來。
　　目前，我們還有很多政策是不允許城市資本去農(nóng)村投資的，將來城鄉(xiāng)一體化后，會鼓勵城市資本進(jìn)入農(nóng)村，資本可以對農(nóng)村的土地進(jìn)行投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不但城里的資本可以流向農(nóng)村。城市中的低收入者也可以流向農(nóng)村，購買土地經(jīng)營權(quán)開始耕種和經(jīng)營。
　　改革后，土地可以流動，資本可以流向農(nóng)村，城鄉(xiāng)勞動力可以雙向流動，這些關(guān)鍵要素能夠流動，才是市場經(jīng)濟(jì)。
　　事實上，農(nóng)地流轉(zhuǎn)在此之前已經(jīng)在各地悄然發(fā)生，操作方式也各具特色。
　　在天津，政府強力主導(dǎo)下，通過“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q保險和補償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售。
　　在重慶，在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股，設(shè)立有限責(zé)任公司和獨資、合伙等企業(yè)。
　　而在北京，一些地方興起了占用農(nóng)村集體土地修建的商品房，按我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，因此小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，不能辦到產(chǎn)權(quán)證。
　　
　　“新土改”商機
　　
　　和其他改革一樣，牽涉到數(shù)億人利益的“新土改”注定不會一帆風(fēng)順，對于改革細(xì)節(jié)的討論也將繼續(xù)延續(xù)，伹可以明確的是，“新土改”不僅屬于農(nóng)民，也是很多企業(yè)乃至城市居民的商機。
　　最順理成章的是，“新土改”是屬于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的機會。從小農(nóng)經(jīng)濟(jì)到大農(nóng)業(yè)，土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)村土地集約化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。
　　曾任安徽鳳陽縣小崗村書記、村長的嚴(yán)德友如今經(jīng)營著一個葡萄種植園，面積約200畝，其中大部分土地是經(jīng)流轉(zhuǎn)到了他的名下。在這個角度來說，嚴(yán)德友已經(jīng)是一個全新意義的“地主”了。
　　不僅個人可以成為“新地主”，企業(yè)同樣可以成為“新地主”。亞盛集團(tuán)(600108)一年前開始實施“馬鈴薯產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”項目，在十七屆三中全會提出鼓勵土地流轉(zhuǎn)后，公司已開始從農(nóng)民手中租賃土地，建成大規(guī)模生產(chǎn)基地，進(jìn)行訂單式生產(chǎn)。公司目前在內(nèi)蒙古鄂爾多斯種植了1000畝“大西洋”品種馬鈴薯，2009年將增加到2000多畝。
　　土地流轉(zhuǎn)除了有助于農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展外，在中國社科院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所所長張曉山看來。流轉(zhuǎn)中介和金融服務(wù)機構(gòu)也有望應(yīng)運而生?！罢咧徊贿^給一個大的框架，建立健全土地流轉(zhuǎn)市場，建立健全上地流轉(zhuǎn)市場，怎么樣發(fā)育中介組織，構(gòu)建一個什么樣的平臺，需要在實踐中探索?！?br/>　　在房地產(chǎn)商的眼里，“新土改”也是一個商機。廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫對記者表示：“中央新政策帶來了機會：在不改變農(nóng)業(yè)用地屬性的情況下，從事房地產(chǎn)的開發(fā)?！?br/>　　2007年之前，維森在成都、重慶操作過類似的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”項目，積累了一定的經(jīng)驗。當(dāng)時的項目主要是嫁接房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的“農(nóng)家樂”：原先的山區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益不佳，就有商人將土地經(jīng)營權(quán)從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)租過來，依然是農(nóng)業(yè)用地，先是苗圃場，種草、種樹，成為房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益明顯改善；接下來與地方政府合作，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游項目“農(nóng)業(yè)大觀園”。其中既有農(nóng)貿(mào)市場，又有體現(xiàn)鄉(xiāng)村特色的公園，還有農(nóng)舍改造后建立的小別墅、農(nóng)家樂，一塊原本種植農(nóng)作物的土地經(jīng)改造后產(chǎn)生了巨大的綜合效益。地方政府對此也很感興趣，因為拉動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。
　　對房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的理解通常止于住宅、商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)，而農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的商機可以存在于旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老休閑、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易等多方面。對農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)既挖掘了土地的潛在價值、提高了土地利用效率，又不改變耕地屬性、避免觸碰“紅線”，可謂效率與穩(wěn)定兼顧，
　　中央新政給開發(fā)商指出了全新的道路。把房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嫁接的“復(fù)合地產(chǎn)”終于可以名正言順地進(jìn)入農(nóng)業(yè)?！皩嶋H上，中國的土地并不少，關(guān)鍵是利用率太低，農(nóng)民缺乏經(jīng)營頭腦。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既能確保農(nóng)業(yè)用地屬性不變，又能大幅提高土地的使用效率?！?br/>　　面對2009年，張維倫準(zhǔn)備大展拳腳。除了耕種用地流轉(zhuǎn)、類似“大觀園”的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以外，農(nóng)民住房的升級換代也是張維倫的另一個目標(biāo)，兩者還可以結(jié)合起來，由開發(fā)商進(jìn)行整體開發(fā)。
　　“未來開發(fā)商應(yīng)該‘農(nóng)村包圍城市’?！睆埦S倫總結(jié)