淺議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題及對(duì)策

姜 勖

摘要:物業(yè)管理與城市居民的居住環(huán)境息息相關(guān),影響著城市每個(gè)家庭的生活質(zhì)量,是生活幸福指數(shù)不可或缺的重要指標(biāo)。然而,由于目前我國(guó)物業(yè)管理還處于“成長(zhǎng)期”,加之,各種不規(guī)范的人為因素疊加,致使物業(yè)管理行業(yè)存在諸多問題,已嚴(yán)重影響了居民的日常生活。為此,筆者在調(diào)查分析現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)存在問題的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)解決辦法。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;規(guī)范;問題;對(duì)策

中圖分類號(hào):C931.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002—2589(2009)29—0256—02

近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)催生的“新生兒”物業(yè)管理在剛剛蹣跚學(xué)步的時(shí)候,只能“摸著石頭過河”,在這個(gè)過程中出現(xiàn)各種各樣大大小小的問題也再所難免。然而當(dāng)前物業(yè)與業(yè)主的矛盾糾紛卻頻頻見于各個(gè)大小報(bào)刊以及電視新聞,嚴(yán)重影響了人們的安居樂業(yè),也制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,以致廣大業(yè)主怨聲載道;物業(yè)管理從業(yè)人員力不從心;政府官員也是“丈二和尚摸不著頭腦”。其間,一些業(yè)主指責(zé)物業(yè)管理行為不規(guī)范,而一些物業(yè)管理企業(yè)卻顯得很無奈。是什么原因造成這種局面的呢?筆者通過對(duì)周邊城市物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)主要由“四個(gè)不規(guī)范”造成的。

一、物業(yè)管理中存在的主要問題

(一)政府行為的不規(guī)范

這里所指的政府行為,包含政府及其相關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)重視、關(guān)心和支持的綜合行為。在現(xiàn)實(shí)中,由于一些地方政府長(zhǎng)期存在著重建設(shè)輕管理的工作方式,以致各相關(guān)職能部門都不愿花費(fèi)過多的精力去管理這個(gè)不能創(chuàng)造“立竿見影”政績(jī)的服務(wù)行業(yè)。而且許多政府職能部門在物業(yè)管理觀念上還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代,不能適應(yīng)今天市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)需求。認(rèn)識(shí)上的偏差必然導(dǎo)致決策上的失誤,具體來看,政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)立法滯后、缺乏科學(xué)性和可操作性;對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的重視、關(guān)心、支持程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其它行業(yè),諸如電信、電力、自來水、煤氣等。某些地方政府為了使這些行業(yè)一開始就步入良性循環(huán),在人財(cái)物方面給予了很大支持,甚至對(duì)物業(yè)管理支持程度還不如某一項(xiàng)具體問題,而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)全行業(yè)不景氣,與業(yè)主之間層出不窮的糾紛,卻鮮有問及。

(二)開發(fā)商行為的不規(guī)范

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大限度獲得利潤(rùn),在項(xiàng)目的立項(xiàng)、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工以及日后的物業(yè)管理上都作了周密良好的設(shè)計(jì)和規(guī)劃,并將美麗的藍(lán)圖呈現(xiàn)給購房者,在“鄭重”承諾加“空頭支票”的許諾下,通過描繪“美好”憧憬博得購房者的信任。然而當(dāng)項(xiàng)目完成后(即銷售完),一旦在施工質(zhì)量、交付日期、規(guī)劃漏點(diǎn)、房屋大修理基金等問題暴露后,卻百般推委,置之不理,致使這些問題讓弱勢(shì)的業(yè)主來承受,置物業(yè)管理企業(yè)于矛盾糾紛的旋渦中。在此值得一提的是,許多開發(fā)商在項(xiàng)目審批時(shí),規(guī)劃了一部分小區(qū)配套性用房和車庫,卻在小區(qū)綜合驗(yàn)收結(jié)束后,私下又用銷售使用權(quán)的方法,將這些配套用房賣光,使小區(qū)僅有貼補(bǔ)物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足的“造血功能”也付諸東流,其最主要原因是政府對(duì)開發(fā)商缺乏約束機(jī)制,致使某些為追求高額利潤(rùn)不惜背負(fù)“沒有誠(chéng)信“罵名的開發(fā)商而惡意犯規(guī)。而開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的“父子關(guān)系”又是另一重要原因。

(三)業(yè)主行為的不規(guī)范

提高物業(yè)管理服務(wù)水平是廣大業(yè)主的共同心聲,但對(duì)物業(yè)管理的義務(wù)卻不是全體業(yè)主的共同責(zé)任,這種權(quán)力與義務(wù)的不平衡是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的重要問題之一。許多業(yè)主將本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任、開發(fā)商不規(guī)范行為、供電、自來水等部門存在的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理的身上,有時(shí)一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。造成這種局面的原因是政府制訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有諸多的約束,然而業(yè)主的行為卻沒有得到很好的規(guī)范,這種不平等的關(guān)系直接制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。其他行業(yè)可以采取有效的處罰制止不良行為,比如供電部門可以停電,自來水公司可以停水等等,物業(yè)管理企業(yè)卻沒有有效可行的處罰權(quán)。另外,長(zhǎng)期以來業(yè)主享受福利住房和管房的理念還沒有轉(zhuǎn)變,這是導(dǎo)致業(yè)主行為不規(guī)范的又一重要原因。我們認(rèn)為,小區(qū)是我們大家共同的家園,良好的小區(qū)環(huán)境需要物業(yè)與業(yè)主齊抓共管、共同經(jīng)營(yíng)。

(四)物業(yè)管理企業(yè)行為的不規(guī)范

不可否認(rèn),有些物業(yè)管理企業(yè)管理水平和員工自身素質(zhì)不高是造成物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的內(nèi)在原因之一。筆者認(rèn)為對(duì)物業(yè)管理中服務(wù)不到位、亂收費(fèi)等不作為和亂作為,能解決的辦法很多,諸如業(yè)主可以炒物業(yè)管理企業(yè)的魷魚,政府部門可以降低物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)或取消其從業(yè)資格。當(dāng)前需要解決問題的關(guān)鍵是,政府如何用“行政權(quán)”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)加以調(diào)控,出臺(tái)統(tǒng)一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理行業(yè)如何規(guī)范自身的運(yùn)作,凈化整個(gè)行業(yè)的風(fēng)氣,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

二、解決物業(yè)管理現(xiàn)狀的對(duì)策

當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)處于剛剛起步的階段,整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)的伴生物物業(yè)管理的管理還具有滯后性,在這個(gè)磨合時(shí)期,出現(xiàn)問題不可避免。從業(yè)主居住的總體情況分析,我們絕大部分小區(qū)是有產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)階層、工薪階層和弱勢(shì)群體共同雜居,在服務(wù)要求上很難分清層次,在消費(fèi)能力上也不在同一起跑線上。物業(yè)管理服務(wù)人群的復(fù)雜性給物業(yè)管理帶來了難度,但只要我們把握以下“四個(gè)一點(diǎn)點(diǎn)”,問題就可以得到有效的解決。

(一)政府關(guān)心,支持一點(diǎn)點(diǎn)

物業(yè)管理不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的房管部門,前者是進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作的行業(yè),后者是吃財(cái)政補(bǔ)貼的純服務(wù)部門。對(duì)于基礎(chǔ)薄弱需要較長(zhǎng)成長(zhǎng)期的物業(yè)管理企業(yè),政府應(yīng)在政策上給予扶持。由于物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的職能有別于供電、供水、供氣等部門單一職能,面對(duì)的是功能俱全的“小社會(huì)“小區(qū),各類錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾和工作需要協(xié)調(diào)和處理,而其本身又沒有執(zhí)法權(quán),這就使得解決這些問題“蒼白無力”,因此,需要政府賦予其更多可操作的職能。筆者認(rèn)為,在當(dāng)前物業(yè)管理錯(cuò)綜復(fù)雜的情況下,應(yīng)著重解決以下幾個(gè)問題:

1.建立健全物業(yè)管理的法律體系。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)規(guī)范,用法律形式明確建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系、以及各自的權(quán)利義務(wù)。主要問題是:(1)制訂一部科學(xué)性強(qiáng)、可操作性的物業(yè)管理法規(guī),或?qū)ΜF(xiàn)有法規(guī)進(jìn)行修正和完善。(2)用法律形式來解決物業(yè)管理企業(yè)有限的收費(fèi)與無限責(zé)任的矛盾問題,即用法律形式界定其職責(zé)。(3)用法律形式來規(guī)范政府職能部門、開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的行為。(4)用法律形式界定物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)及標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為,物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)小區(qū)或一幢大廈公共運(yùn)行統(tǒng)籌費(fèi),不是某一專項(xiàng)服務(wù)費(fèi),任何業(yè)主都應(yīng)無條件交納,因?yàn)槿魏我粋€(gè)業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)都會(huì)影響整個(gè)小區(qū)或大廈的正常運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí)也是對(duì)已交物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主權(quán)益的一種侵犯。只有這樣,才能杜絕業(yè)主隨意拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為,當(dāng)然,如果業(yè)主交費(fèi)后,業(yè)主合法權(quán)益得不到保護(hù),可以通過法律途徑追究物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。(5)用法律形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)地位。

2.規(guī)范職能部門的行為。諸如供電、供水、供氣、公安、消防、街道、居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)等數(shù)十家職能部門對(duì)物業(yè)“干預(yù)“過多。具體表現(xiàn)在收費(fèi)上,目前一些物業(yè)公司為供電、供水抄表收費(fèi)都要蒙受巨大損失,即承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)和差額損耗費(fèi)。另外如公安、消防、街道、居委、環(huán)衛(wèi)等部門由于政府給予他們諸多的特權(quán),也不時(shí)收取各種名目繁多的“管理費(fèi)”,大大加重了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。政府對(duì)上述部門應(yīng)出面協(xié)調(diào)平衡和制約,制止一些職能部門“吃拿卡要“的不良做法,還物業(yè)管理企業(yè)“一片晴空”。

3.政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)政策優(yōu)惠一點(diǎn)點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)是涉及到千家萬戶的服務(wù)性公益行業(yè)。然而,在現(xiàn)實(shí)中其卻沒有真正享受到公益性行業(yè)的優(yōu)惠政策。如今所有物業(yè)管理企業(yè)都與其他工商企業(yè)一樣交納同樣的稅收,征繳同樣稅收在加重物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí),也間接加重了廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在人民群眾普遍反映物業(yè)管理費(fèi)虛高的今天,政府納稅部門是可以有所作為的,政府對(duì)物業(yè)管理這種公益性行業(yè)應(yīng)該給予政策優(yōu)惠,也就是說政府減免一點(diǎn)點(diǎn),物業(yè)管理行業(yè)活力增強(qiáng)就不止一點(diǎn)點(diǎn)。

(二)開發(fā)商留一點(diǎn)點(diǎn)

隨著企業(yè)改革改制步伐的加快,物業(yè)管理企業(yè)已逐步與開發(fā)商脫鉤,變以前的“父子關(guān)系”為“兄弟關(guān)系”,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)關(guān)系的改變是歷史的必然、時(shí)代的進(jìn)步。長(zhǎng)期以來,物業(yè)管理企業(yè)一直處于吃不飽、餓不死的境地,這與開發(fā)企業(yè)“不管不問”是分不開的。當(dāng)然,在小區(qū)難以管理時(shí),較大規(guī)模的開發(fā)商為了日后開發(fā)形象也會(huì)傾心打造,所以物業(yè)管理企業(yè)在這種情況下倒閉的并不多,但發(fā)展壯大的也很少。一些開發(fā)商在物業(yè)移交時(shí),將一些配套物業(yè)如配套性經(jīng)營(yíng)用房、汽車庫等用一次性賣斷使用權(quán)的方式將大批配套性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,將“日不符出“的小區(qū)物業(yè)管理僅有的一點(diǎn)點(diǎn)“造血功能”也挖走了,這對(duì)小區(qū)管理無疑是雪上加霜,對(duì)此,地方政府應(yīng)有所作為,也能夠有所作為。筆者認(rèn)為,在當(dāng)前人民群眾普遍不富裕的情況下,單純靠提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是良策,甚至?xí)m得其反,導(dǎo)致交費(fèi)率下降。開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí),應(yīng)將配套用房、汽車庫等公共設(shè)施無條件移交小區(qū)業(yè)主委員會(huì),在有條件的情況下,再提供一部分門面房給小區(qū)業(yè)主委員會(huì),并委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng),所得收入大部分補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),小部分作為物業(yè)公司的企業(yè)收入,使物業(yè)管理走上良性發(fā)展的道路。

(三)業(yè)主主動(dòng)承擔(dān)一點(diǎn)點(diǎn)

中國(guó)百姓的住房,從政府派房到福利分房和購買商品房走過三個(gè)歷史階段。時(shí)至今日,我們沒有規(guī)范業(yè)主行為具體的法律條文,是造成物業(yè)管理收費(fèi)率低的又一原因。我們不主張大幅度提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但也不能茍同業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為,業(yè)主主動(dòng)承擔(dān)義務(wù)是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持,更是對(duì)自己居住環(huán)境的負(fù)責(zé)。

(四)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)收一點(diǎn)點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)在期望政府優(yōu)惠一點(diǎn)點(diǎn),開發(fā)商留一點(diǎn)點(diǎn),業(yè)主承擔(dān)一點(diǎn)點(diǎn)的同時(shí),不能忘記自己所處的地位和職能,坐享其成。物業(yè)管理企業(yè)更要?jiǎng)?chuàng)收一點(diǎn)點(diǎn),小區(qū)這塊市場(chǎng)有巨大的潛力,需要物業(yè)管理企業(yè)去挖掘。物業(yè)管理企業(yè)在接收小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房、汽車庫時(shí)要為業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理好,將獲得的大部分收入補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足,同時(shí)圍繞人民群眾日常生活開展一些有償性服務(wù),為自己爭(zhēng)取生存和發(fā)展的空間。物業(yè)管理企業(yè)走一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的道路,是自身走出困境的辦法之一。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)收一點(diǎn)點(diǎn),也是對(duì)國(guó)家、人民群眾的又一種貢獻(xiàn),減輕國(guó)家和群眾的負(fù)擔(dān),并為自身找到發(fā)展空間。

(責(zé)任編輯/王麗君)