談地震災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及其評(píng)估方法

肖 軍 何 鑫

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

內(nèi)容摘要:汶川地震災(zāi)難對(duì)今后一定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)存在著較大影響。本文從行業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)者心理預(yù)期的角度對(duì)此作了初步分析,以期能對(duì)今后一個(gè)階段汶川災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)起到一定的決策參考作用。

關(guān)鍵詞:地震 房地產(chǎn) 評(píng)估

地震災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

地震災(zāi)害對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大的影響。首先,造成直接的經(jīng)濟(jì)損失,直接影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),減緩了房地產(chǎn)直接投資增長(zhǎng)幅度,災(zāi)害造成嚴(yán)重的社會(huì)財(cái)富損失,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接的阻滯和破壞作用。災(zāi)害阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在局部地區(qū)及一定時(shí)期內(nèi)甚至使經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展發(fā)生倒退,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期性的制約因素。其次,災(zāi)害問(wèn)題造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本上升,收益減少,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩。國(guó)家不得不加大防災(zāi)減災(zāi)投入,造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本或代價(jià)上升;同時(shí),在社會(huì)總投入一定的前提下,防災(zāi)減災(zāi)投入的擴(kuò)大,導(dǎo)致發(fā)展經(jīng)濟(jì)直接投入的減少,社會(huì)再生產(chǎn)的發(fā)展受到限制。第三,災(zāi)害往往會(huì)造成部分產(chǎn)品的生產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)不能正常進(jìn)行,如農(nóng)作物歉收、能源短缺、隨之而來(lái)的部分基礎(chǔ)設(shè)施所需的原材料生產(chǎn)受阻等,直接或間接地帶來(lái)物價(jià)的上漲。

汶川地震災(zāi)難對(duì)今后一定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)存在著較大影響,這種影響將通過(guò)不同的途徑得以反映,首先地震摧毀房屋導(dǎo)致大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅,將給購(gòu)房者特別是投資和投機(jī)性購(gòu)房者帶來(lái)巨大心理壓力。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)首先就要考慮防震問(wèn)題,這意味著,現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,將被釋放出來(lái),導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大,從而,對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定,新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度,開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付,出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題在所難免。而消費(fèi)者對(duì)缺少制度性監(jiān)督和制約的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感,這種不信任感將隨著未來(lái)制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解。

地震發(fā)生后,幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn),按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是:借款人在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),除了與銀行簽訂借款合同外,還要簽訂房屋抵押合同,這兩份合同屬于主從關(guān)系,雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失,從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止,但不影響借款合同的有效性,借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。這意味著,一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌,承受損失的既不是銀行,也不是開(kāi)發(fā)商,而是購(gòu)房者,即使在房屋倒塌,不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下,貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示,將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況,采取妥善的辦法解決這一問(wèn)題,但是,此事給購(gòu)房人帶來(lái)的震撼是顯而易見(jiàn)的。

公共住宅投入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的取代,也將在一定程度上影響房?jī)r(jià)——主要是針對(duì)受災(zāi)地區(qū)而言。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌,一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地,這需要政府投入大量的財(cái)政資金,幫助災(zāi)區(qū)重建家園,而這一過(guò)程是公共財(cái)政投入而非市場(chǎng)化的投入,在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi),災(zāi)區(qū)沒(méi)有發(fā)展市場(chǎng)化商品房的能力。這也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用,因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)化因素被公共財(cái)政的力量所取代,保障性住房占據(jù)了主導(dǎo),壓縮了商品房發(fā)展的空間。無(wú)論是新加坡還是我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們,在保障性住房占據(jù)較大比例的時(shí)候,房?jī)r(jià)可能步入下跌軌道。

地震災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成的影響

(一)建設(shè)成本增加

由于各項(xiàng)相關(guān)的建設(shè)用物資會(huì)出現(xiàn)緊缺的情況(至少是短時(shí)間),那么建設(shè)成本肯定會(huì)增加,即使國(guó)家對(duì)供應(yīng)商要求對(duì)四川不得高價(jià)出售,但是生產(chǎn)商和供貨商會(huì)把這些轉(zhuǎn)嫁到其它省份去,使整個(gè)建設(shè)用物資的市場(chǎng)價(jià)格攀升不下。同時(shí)農(nóng)民工成本增加也會(huì)造成建設(shè)成本的增加,這些負(fù)擔(dān)建筑商也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方。

(二)短時(shí)間內(nèi)的持幣觀望

由于這次地震達(dá)到了幾十年不遇甚至百年不遇的8級(jí),而國(guó)家對(duì)這種天災(zāi)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償還沒(méi)有形成完善的制度和體系,所以很多人懷著對(duì)地震的驚恐,而放棄了購(gòu)買房屋的意愿,造成了持幣觀望的態(tài)勢(shì),而這種態(tài)勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,至少要等四川的災(zāi)后補(bǔ)償辦法出臺(tái)后才會(huì)有所緩解。

(三)房?jī)r(jià)

由于對(duì)新建住宅將會(huì)提出更高的抗震設(shè)防要求,各項(xiàng)建設(shè)成本肯定會(huì)高居不下,開(kāi)發(fā)商存在最低投資收益要求,在目前包括土地在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)成本越來(lái)越高,利潤(rùn)率越來(lái)越低,即使開(kāi)發(fā)商繼續(xù)縮小自己的利潤(rùn)空間不再漲價(jià),但也很難期待大幅度的降價(jià),所以將進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)品銷售周期的延長(zhǎng)。

關(guān)于災(zāi)害經(jīng)濟(jì)損失的研究

(一)直接災(zāi)害損失和商業(yè)中斷引致?lián)p失

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的研究工作重心之一就是建立一個(gè)損失估算的堅(jiān)實(shí)的實(shí)證基礎(chǔ)。Kates(1971)運(yùn)用調(diào)整跨學(xué)科綜合研究的分析框架,強(qiáng)調(diào)不同風(fēng)險(xiǎn)類別的判別、理解決策過(guò)程和社會(huì)脆弱性,以風(fēng)險(xiǎn)視角看其對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響并需要對(duì)其作出區(qū)分。Arthur Atkisson,William Petak和Dan Alesch(1984)提出一個(gè)基于計(jì)算機(jī)處理的風(fēng)險(xiǎn)可能性分析模型,得出1970年的自然災(zāi)害所造成的經(jīng)濟(jì)損害超過(guò)了其他類別如交通事故、犯罪與污染等所帶來(lái)?yè)p害的結(jié)論。

Delaware大學(xué)災(zāi)害研究中心的Tierney(2001)和她的同事們所進(jìn)行的產(chǎn)出調(diào)查,試圖確定商業(yè)中斷損失的主要來(lái)源與主要處理機(jī)制,并指出商業(yè)中斷損失在量上足以相當(dāng)于直接財(cái)產(chǎn)損害。關(guān)于自然災(zāi)害對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響的研究在這一時(shí)期尚未引起足夠的重視,但是Cochrane(1984)用一般均衡模型對(duì)預(yù)想的災(zāi)害進(jìn)行模擬后發(fā)現(xiàn),災(zāi)害對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響與收入的邊際效用、消費(fèi)和生產(chǎn)函數(shù)中的替代彈性、區(qū)域間的價(jià)格差異、最大勞動(dòng)力人口以及資本的流動(dòng)性有關(guān),其研究對(duì)后來(lái)的災(zāi)害經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究者具有重要的啟示。

(二) 自然災(zāi)害預(yù)測(cè)和修正的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

二十世紀(jì)七八十年代,關(guān)于災(zāi)害的預(yù)測(cè)和修正的研究主要集中在天氣預(yù)測(cè)和對(duì)暴風(fēng)雨等的即時(shí)修正在減少災(zāi)害損失的作用。Howe和Cochrane(1976)通過(guò)檢驗(yàn)市政管理者對(duì)于暴雪災(zāi)害預(yù)報(bào)所采取的相對(duì)應(yīng)的決策,指出在處理未來(lái)可能的暴風(fēng)雪時(shí),天氣預(yù)測(cè)能有效地減少這種長(zhǎng)期投資的成本。在闡述存在一個(gè)決策區(qū)間使得預(yù)期的處理暴風(fēng)雪的總成本只有細(xì)微地差別的同時(shí),他們還說(shuō)明了提高預(yù)測(cè)精確性所能帶來(lái)的巨大潛在收益。RA Howard,JE Matheson和Merkhofer(1972)介紹了決策分析怎樣運(yùn)用于決定是否在某一海岸地區(qū)播種一個(gè)颶風(fēng)來(lái)減少原來(lái)颶風(fēng)的風(fēng)速。盡管科學(xué)證據(jù)表明播種颶風(fēng)能減弱原颶風(fēng)的風(fēng)速比增加其風(fēng)速的可能性要大的多,但是政府卻因?yàn)樾枰獙?duì)這場(chǎng)災(zāi)難所可能造成的任何損害負(fù)責(zé)而有所顧慮。

(三)災(zāi)害保險(xiǎn)與其他個(gè)人保護(hù)措施的投資

早期的研究較少涉及自然災(zāi)害保險(xiǎn)和個(gè)人保護(hù)措施,Jaffee和Russell(1997)指出保險(xiǎn)人不愿意對(duì)災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)提供保險(xiǎn)的主要原因是他們被要求持有大量的流動(dòng)資產(chǎn)。Ehrlich和Becker(1972)提出:如果保費(fèi)是基于風(fēng)險(xiǎn)而定,那么市場(chǎng)保險(xiǎn)鼓勵(lì)個(gè)人投資在具有成本效益、能減少損失可能性的保護(hù)措施上,但減少未來(lái)?yè)p失規(guī)模的自我保護(hù)措施,可能會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。Lewis和Nickerson(1989)考察了災(zāi)害救助項(xiàng)目會(huì)在什么程度上阻止個(gè)人購(gòu)買保護(hù)措施。

對(duì)災(zāi)害經(jīng)濟(jì)影響的評(píng)估

(一)評(píng)估角度

評(píng)估災(zāi)害經(jīng)濟(jì)的影響,從三個(gè)角度展開(kāi):災(zāi)害對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的直接破壞(如地震中的房屋倒塌);政府調(diào)控措施;情緒的蔓延。

災(zāi)害對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,較易測(cè)算,主要通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)方法取得相應(yīng)數(shù)據(jù),政府調(diào)控措施可以提供兩方面的信息,首先政府認(rèn)知的災(zāi)害嚴(yán)重程度(假定當(dāng)局更能清楚認(rèn)識(shí)災(zāi)害破壞力),可以作為參照。其次政策措施本身也會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)走向,需要與災(zāi)害一并考慮。具體來(lái)看:財(cái)政撥款、貨幣政策與其他宏觀政策和行政管制,代表著災(zāi)害程度的依次升高。

情緒的蔓延:考慮到人們傾向夸大概率小、危害大事件影響的心理特征(而非遵從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中數(shù)學(xué)期望值的決策規(guī)則)。而災(zāi)害發(fā)生本身又會(huì)刺激大眾更多關(guān)注災(zāi)害,更加劇上述心理傾向。

直接損失的統(tǒng)計(jì)調(diào)查包括:固定資產(chǎn)現(xiàn)值、原值(推薦計(jì)算殘值),原材料損失,生產(chǎn)損失(停工時(shí)日的產(chǎn)值利潤(rùn)),居民財(cái)產(chǎn)損失,恢復(fù)重建的投入成本。間接損失包括:恢復(fù)重建的機(jī)會(huì)成本、災(zāi)害導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩所造成的損失等,但同時(shí)應(yīng)注意政府在支持房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施的成本收益分析。成本:防災(zāi)減災(zāi)投入固定資產(chǎn),運(yùn)行管理成本。收益:避免災(zāi)害損失。避免氣象災(zāi)害的支付意愿,因?yàn)槭找娴牟淮_定性與成本的確定性,加上初期投入高,受資本可用性約束,同時(shí)這樣的投入具有公益性、長(zhǎng)效性,在決策指標(biāo)上選擇,投資回報(bào)期,凈現(xiàn)值大于零。

擬構(gòu)造關(guān)于房地產(chǎn)投資變化率、房?jī)r(jià)變化率的固定效應(yīng)面板模型來(lái)估計(jì)房地產(chǎn)受自然災(zāi)害影響的程度,關(guān)于銷售進(jìn)度以及建設(shè)成本沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響,本文提出以下理論假設(shè):銷售進(jìn)度與房地產(chǎn)價(jià)格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系;建設(shè)成本與房地產(chǎn)價(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系。

在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與單位投資回收周期及建設(shè)成本間建立VAR模型,進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)。研究單位投資回收周期及建設(shè)成本變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。為了提高實(shí)證研究的有效性,擬運(yùn)用統(tǒng)計(jì)月度數(shù)據(jù),在誤差糾正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(yàn)(Granger-causality test)方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格和投資回收期之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證性檢驗(yàn)。應(yīng)用多變量 VAR模型探討房?jī)r(jià)變化的路徑,然后再用截面數(shù)據(jù)多變量回歸模型探討地價(jià)、房?jī)r(jià)波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制。擬應(yīng)用simulation的方法,對(duì)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。

(二)在情景分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響分析

以情景分析技術(shù)為基礎(chǔ),在調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)投入-產(chǎn)出模型反映災(zāi)害條件對(duì)市場(chǎng)影響的有效性,合理的考慮個(gè)體行為與區(qū)域的彈性恢復(fù)能力,同時(shí)避免對(duì)經(jīng)濟(jì)損失的過(guò)分估計(jì),通過(guò)構(gòu)建包含空間特征的線性規(guī)劃模型,判斷如果諸如土地等稀缺效用資源在地震過(guò)后能通過(guò)市場(chǎng)或者行政手段來(lái)進(jìn)行理性分配以達(dá)到效用最大化的話,是否能夠極大地減少區(qū)域損失。同時(shí)運(yùn)用社會(huì)核算矩陣模型估計(jì)出災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、消費(fèi)以及政府稅收等方面的綜合影響。

情景分析法是一種適用于對(duì)可變因素較多的項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和識(shí)別的系統(tǒng)技術(shù),它在假定關(guān)鍵影響因素有可能發(fā)生的基礎(chǔ)上,構(gòu)造出多重情景,提出多種未來(lái)的可能結(jié)果,以使采取適當(dāng)措施。確定災(zāi)害經(jīng)濟(jì)影響情景分析的步驟和方法主要包括:對(duì)象和焦點(diǎn)問(wèn)題及關(guān)鍵決策識(shí)別,核心要素識(shí)別,驅(qū)動(dòng)因子列舉,驅(qū)動(dòng)因子重要性和不確定性排序,核心情景驅(qū)動(dòng)選擇和情景勾畫,情景的豐富和應(yīng)用。情景分析法是根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)的多樣性,通過(guò)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)外相關(guān)問(wèn)題的系統(tǒng)分析,設(shè)計(jì)出多種可能的未來(lái)前景,然后用類似于撰寫電影劇本的手法,對(duì)系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢(shì)作出自始至終的情景和畫面的描述。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)時(shí),往往要考慮各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的影響,對(duì)這種項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和識(shí)別,就可用情景分析法來(lái)預(yù)測(cè)和識(shí)別其關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響程度。房地產(chǎn)項(xiàng)目因其較長(zhǎng)的假設(shè)周期,在期間會(huì)面對(duì)市場(chǎng)狀況的巨大變化,特別在出現(xiàn)較大自然災(zāi)害以后,市場(chǎng)狀況容易出現(xiàn)難以準(zhǔn)確估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn),情景分析法對(duì)以下情況是特別有用的:提醒決策者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)性的后果;建議需要進(jìn)行監(jiān)視的風(fēng)險(xiǎn)范圍;研究某些關(guān)鍵性因素對(duì)未來(lái)過(guò)程的影響;提醒人們注意某種技術(shù)的發(fā)展會(huì)給人們帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型和不確定性模糊多目標(biāo)模型對(duì)情景進(jìn)行了定量描述和分析。

(三)在問(wèn)卷調(diào)查基礎(chǔ)上構(gòu)建災(zāi)后房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方程模型

模式構(gòu)想出發(fā)點(diǎn)是以觀察變量為假設(shè)的基本因果關(guān)系為基礎(chǔ)建立具體的模式。這就需要清晰地說(shuō)明變量間的因果聯(lián)系,即通過(guò)路徑圖的方式,對(duì)變量間假定的因果聯(lián)系予以描述。但模式的建立必須以正確的理論為基礎(chǔ),如果某一路徑缺乏理論依據(jù),則它無(wú)法正確解釋變量間的因果聯(lián)系。

模式限定可以用代表因果理論的線性方程系統(tǒng)表示理論上的模式。在研究時(shí),設(shè)定主假設(shè)是:線性模式可完全代表觀察數(shù)據(jù),假設(shè)分為:有關(guān)觀察指標(biāo)與潛在變量關(guān)系的假設(shè);有關(guān)潛在變量或觀察指標(biāo)因果關(guān)系的方向及屬性的假設(shè)。

判定模式能否被識(shí)別。要能識(shí)別某個(gè)模式,就需要說(shuō)明線性方程的各個(gè)系統(tǒng)參數(shù)。系統(tǒng)參數(shù)可根據(jù)觀察分?jǐn)?shù)的方差和協(xié)方差矩陣所提供的信息進(jìn)行估計(jì)。

模式擬合把統(tǒng)計(jì)模式與觀察數(shù)據(jù)相擬合。根據(jù)需要,可選用適當(dāng)?shù)臄M合指標(biāo)以考察模式與數(shù)據(jù)的擬合度。

模式擬合檢驗(yàn),可采用多種指標(biāo)。但模式擬合度只表明模式與觀察數(shù)據(jù)的一致性程度,至于這個(gè)模式是否能完全代表觀察數(shù)據(jù),這首先還得聯(lián)系到模式建立的理論基礎(chǔ)及其它一些重要方面。

模式評(píng)價(jià),因模式評(píng)價(jià)需要表明在現(xiàn)有證據(jù)和知識(shí)限度內(nèi),所提出的模式是否是數(shù)據(jù)最好的或信息量最大的解釋,這就要求把結(jié)構(gòu)方程分析置于一個(gè)更廣泛的證據(jù)和理論之中,同時(shí)還要討論模式的現(xiàn)實(shí)可能性,并進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。

(四)地震后人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值保全的要求

典型的個(gè)人保護(hù)經(jīng)濟(jì)措施有災(zāi)害保險(xiǎn)和不同種類的金融工具,如災(zāi)害債券。目前保險(xiǎn)人和再保險(xiǎn)人不對(duì)巨災(zāi)提供保險(xiǎn),如何運(yùn)用補(bǔ)充傳統(tǒng)保險(xiǎn)手段的金融工具賠付災(zāi)害損失將成為企業(yè)、民眾及政府普遍關(guān)心的問(wèn)題。鑒于此,在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下,探討個(gè)人的災(zāi)害保險(xiǎn)形成的可行性,以及政府所應(yīng)發(fā)揮重要的作用,為建立一個(gè)可持續(xù)的社會(huì)保險(xiǎn)體系進(jìn)行理論探討。具體包括災(zāi)害來(lái)臨時(shí)的過(guò)渡住房安置、長(zhǎng)期的住房保障及供應(yīng)計(jì)劃。此外還將探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)災(zāi)難債券、遠(yuǎn)期和期權(quán),對(duì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)提供保護(hù)作用的發(fā)展前景,應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)套期保值等金融工具政府國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)中重要作用,估算其應(yīng)用效果。

初步繪制不同房屋類型的地震烈度-平均損失率曲線。也就是說(shuō),在同一地震烈度下,可以對(duì)比出不同房屋類型的平均經(jīng)濟(jì)損失率。以期利用這個(gè)曲線找到一個(gè)平衡點(diǎn),使得房屋能夠抵御某一地區(qū)通常級(jí)別的地震,又不至于成本太高,此外可以利用這一曲線進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

參考文獻(xiàn):

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2.張曉東,朱麗霞.地震災(zāi)害經(jīng)濟(jì)損失理論估計(jì)及初步討論.西北地震學(xué)報(bào),1998