算一筆購房明細(xì)賬

陳雅瓊

營業(yè)稅優(yōu)惠的最后期限是今年12月31日，二套房貸優(yōu)惠政策將取消的說法也愈演愈烈。沒有了這些優(yōu)惠政策，買一套房到底要多花多少錢?

11月中旬，建設(shè)銀行率先收緊了房貸利率。這一消息如同給房地產(chǎn)市場打了針興奮劑。盡管最初有報(bào)道稱6成消費(fèi)者推遲買房，但事實(shí)上出現(xiàn)了冬季房地產(chǎn)市場的異常火爆。

記者致電我愛我家房產(chǎn)中介公司的李小姐時(shí)，她正忙著帶客戶看房。根據(jù)記者的走訪，每位置業(yè)顧問每天至少要帶1名客戶看房，最后的成交額平均下來大約是每月每人能賣出1套房產(chǎn)。

李小姐的同事劉先生從業(yè)時(shí)間較長，他估算了一下，自己所在的門店最近1個(gè)月內(nèi)大約賣出了40套房。說起年底的房價(jià)瘋長時(shí)，他也覺得有點(diǎn)不可思議：“比如一套200萬的房子，房主有時(shí)候突然就加價(jià)加到205萬了?！睆?00萬到205萬，是經(jīng)過一周，還是一天?回答更加令人吃驚：“一瞬間?！倍恐鞯淖貪q價(jià)往往能夠大獲全勝，購房者在房主的一念之間就多花了幾萬元。

去年底，為了刺激房地產(chǎn)市場，中央和地方陸續(xù)從第四季度起頒布了房地產(chǎn)救市新政，涵蓋信貸政策、稅費(fèi)優(yōu)惠。其中財(cái)稅「2008」137號文件規(guī)定：“對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！便y發(fā)「2008」302號文件則規(guī)定：“商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％?！边@兩項(xiàng)優(yōu)惠政策都沒有設(shè)定截止日期。

唯一有截止日期的是個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅減免政策。在這一政策下，2年及以上的房屋免征營業(yè)稅，不足2年的按差額征收。但國辦發(fā)「2008」131號和財(cái)稅「2008」174號文件都明確規(guī)定，這一優(yōu)惠政策“到2009年12月31日截止”。屆時(shí)，持有房屋超過5年再轉(zhuǎn)手才能免收營業(yè)稅。

二手房市場受營業(yè)稅的影響較大，而二套房貸優(yōu)惠政策緊縮目前還處于朦朦朧朧的狀態(tài)。鏈家地產(chǎn)金臺里店的高級置業(yè)顧問張先生介紹：“目前可以確定的消息是，銀行對1985年以前的房子貸款額緊縮到60％-70％，但是對1985年以后的房子依然可以貸款80％?！敝劣诿髂陼粫婢o縮。他“說不好”。

首付比例擴(kuò)大，貸款優(yōu)惠緊縮，營業(yè)稅也不再減免，那么買一套房到底會多花多少錢?我們假設(shè)一個(gè)具體情況：趙小姐是北京的白領(lǐng)人士，月收入上萬元，有購買第二套房的意向。她看中的是北京市朝陽區(qū)CBD附近的一套1985年以后建造的二手房，總面積為100平方米，按照現(xiàn)在的房屋均價(jià)2萬元／平米計(jì)算，這套房總價(jià)為200萬元。

優(yōu)惠政策沒有過期的時(shí)候，趙小姐要為這套房支付多少錢呢?

鏈家地產(chǎn)的張先生說：“首先不是200萬的20％。而是按銀行的估價(jià)來計(jì)算。”一般情況下，銀行的估價(jià)是房主要價(jià)的70％左右，假設(shè)評估為140萬元，那么銀行將提供的貸款額是140萬元×80％=1 12萬元，趙小姐需要首付200-112=88(萬元)。余下的如果20年還清，按2008年12月23日利率下限打7折計(jì)算，每月需還款6881元。此外，這套房是超過2年的，所以營業(yè)稅全免，目前也不需要付契稅、印花稅和土地增值稅。

如果優(yōu)惠政策取消，為了便于比較，我們還是按首付20％、貸款112萬元計(jì)算。如果利率從7折上調(diào)為8.5折，趙小姐每月的還款額將達(dá)到7421元，一下子增加540元。同時(shí)營業(yè)稅也不再減免，假設(shè)這套二手房正好處于2年到5年的區(qū)間之內(nèi)，那就必須按差額的5.5％征收營業(yè)稅。而房主的要價(jià)都是凈價(jià)，這筆營業(yè)稅要由購房者負(fù)擔(dān)。按其增值70萬元計(jì)算，趙小姐又要多付將近4萬元。

算到這里，購房賬目中還沒有加上契稅。高級置業(yè)顧問張先生介紹。契稅現(xiàn)在是90平米以下收1％：大于90平米但小于140平米的收1.5％；140平米以上的高迭3％。一旦調(diào)高，這又是一筆不小的支出。比起這些動輒上萬元的費(fèi)用，0.05％的印花稅是否繼續(xù)減免顯得不足掛齒。

一下子增加4萬元的營業(yè)稅，此后每月還得多還540元，趙小姐的購房壓力將大大增加。張先生還說：“目前房價(jià)還在以每月500-600元／平米的速度增長，就算優(yōu)惠政策不取消，明年房價(jià)也還會提高的。”這也是大多數(shù)購房者的想法。難怪許多人本著能省則省的想法，在年底按捺不住，紛紛加入搶購大軍。