上海房?jī)r(jià)為何瘋漲

姜智鵬

上海房產(chǎn)交易中心,市民正在辦理購(gòu)房手續(xù)。春節(jié)以來(lái),上海樓市一路狂飆

上海樓市一路狂飆。

商品住宅成交均價(jià)在2月抵達(dá)每平方米12505元低谷后,逐月上漲,6月達(dá)到15567元高峰。

成交量也同時(shí)上漲。

今年1月,上海商品住宅成交面積不足50萬(wàn)平方米,到了5月,就攀升至204萬(wàn)平方米,6月達(dá)到205萬(wàn)平方米。

2009年上半年,上海商品住宅成交量為873.34萬(wàn)平方米,幾乎與2008年全年持平,比2008年上半年增加了70%。平均成交價(jià)格13714元/平方米,環(huán)比2008年下半年的13054元單價(jià),上漲了5%。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的解釋,多為新增供應(yīng)跟不上需求量,供求脫節(jié)導(dǎo)致價(jià)格快速上漲。因?yàn)?截至7月16日,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示,上海一手住房掛牌量不到4萬(wàn)套,但成交量卻超過(guò)12萬(wàn)套。

投資客和開(kāi)發(fā)商共同抬起房?jī)r(jià)

實(shí)際情況,卻絕不僅僅是供需脫節(jié)那么簡(jiǎn)單。

一方面,從2008年中開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商大批推遲開(kāi)盤(pán)甚至減緩樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度,打破了新盤(pán)上市的節(jié)奏。而新盤(pán)上市后1年左右,才會(huì)逐步有房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。所以,到了2009年,新房和二手房源的后續(xù)供應(yīng),實(shí)際是斷檔了。

新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》,所謂供應(yīng)不足,其實(shí)只是個(gè)時(shí)間概念,而并非絕對(duì)量不足。

2009年,上海的開(kāi)發(fā)商也大多采用了“多批、少量”的開(kāi)盤(pán)方式,甚至是直接捂盤(pán),刻意推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,也造成了市場(chǎng)供應(yīng)量的不足。

另一方面,春節(jié)后重新出現(xiàn)的炒房客,也推動(dòng)了所謂“需求”的虛高。

“春節(jié)前后,溫州的炒房客開(kāi)始逐步回歸上海市場(chǎng),開(kāi)始多是資金雄厚、眼光較好的,投資方向主要集中在豪宅和內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔住宅;這部分炒房客獲益后,產(chǎn)生了示范效應(yīng),又吸引更多資金跟進(jìn)?！泵缆?lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴本刊,后續(xù)跟進(jìn)的資金,多在5～6月進(jìn)入了中低檔住宅市場(chǎng)。

據(jù)公開(kāi)資料,2009年上半年,上海每平方米4萬(wàn)元的豪宅,成交量達(dá)到600套,超過(guò)歷史最高紀(jì)錄——2008年上半年的353套,已經(jīng)連續(xù)滯銷了4年的全國(guó)最貴公寓湯臣一品,在2009年6月一次性賣出了15套。

上海一家本地媒體則援引某調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),稱上海2009年1、2月份成交的12062套房子中,有1627套是由743人購(gòu)買的,另外還有9家單位法人購(gòu)買了182套,總量占這兩個(gè)月上海成交總量的15%。

一個(gè)關(guān)鍵因素是,2008年上海樓市最低迷的時(shí)候,一些來(lái)不及脫手的投資客,只能封盤(pán)期待世博前解套,“誰(shuí)知道,2007年調(diào)控以來(lái)所有的損失,6月份之前就全部補(bǔ)回來(lái)了?！倍フf(shuō),正是這樣的戲劇化局面,讓投資客對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)級(jí)迅速降低。

心態(tài)改變,直接促成了投資方式的變化。

“在上海嘉定的花橋板塊,有很多投資客整層整層地買房子,但這些樓盤(pán),大多是要2年后才交房的?！倍フf(shuō),這意味著,這些投資客對(duì)2年后的炒樓利潤(rùn)都有巨大的信心,甚至是,“現(xiàn)在有的投資客出手房產(chǎn),掛的是2010年世博會(huì)期間的價(jià)格?！?/p>

“二手房和新房的定價(jià),又是互相參照的。”上海一家中型房產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王城(化名)告訴本刊記者,這樣的定價(jià)模式,在房地產(chǎn)快速波動(dòng)的時(shí)期,影響最為明顯,“開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)定價(jià)前,先去看二手房市場(chǎng),如果二手房掛牌價(jià)是每平方米1萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商就會(huì)暫定新盤(pán)價(jià)格為每平方米12000元;暫定價(jià)后,開(kāi)發(fā)商會(huì)先對(duì)外公開(kāi)樣板房一定時(shí)間,對(duì)外報(bào)價(jià)觀看市場(chǎng)反應(yīng),結(jié)果投資客去一看,新盤(pán)報(bào)價(jià)這么高,那我就把二手房?jī)r(jià)格抬到11000元吧?！?/p>

“1個(gè)月之后,開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán),再去看看二手房?jī)r(jià)格,已經(jīng)漲到11000元了,一般都會(huì)想,12000的定價(jià)是不是低了,這時(shí)候,只要有購(gòu)房意向的人多,開(kāi)發(fā)商就會(huì)再把價(jià)格提到12500元?！蓖醭钦f(shuō),很大程度上,上海樓市4月以前的回暖,是因?yàn)閯傂孕枨髲?008年開(kāi)始觀望,到2009年集中釋放,而4月以后的大反彈,“其實(shí)是投資客和開(kāi)發(fā)商互相抬起來(lái)的”。

面粉再次貴過(guò)面包

無(wú)論是新盤(pán)還是二手房,最終都需要?jiǎng)傂孕枨髞?lái)消化。“從3、4月份起,業(yè)內(nèi)就非常擔(dān)心,過(guò)快上漲會(huì)透支消費(fèi)能力,讓大批剛性需求因?yàn)閬?lái)不及購(gòu)房就被擠出市場(chǎng)?！睆堄篮诱f(shuō)。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù),2009年6月,上海的二手房成交宗數(shù),環(huán)比5月上升了36.6%。但這時(shí)候,“大戶型房源的放盤(pán)和成交明顯增加,低總價(jià)房源供應(yīng)減少,二手房交易熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中高檔房,投資需求接棒剛性需求已經(jīng)非常明顯?！倍フf(shuō),當(dāng)時(shí),業(yè)內(nèi)擔(dān)憂已經(jīng)很普遍,“市場(chǎng)過(guò)熱,一手房?jī)r(jià)格高漲,擠出一部分自住需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng),但如果二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲,則會(huì)最終把自住需求擠到觀望席上,重蹈2007年下半年的覆轍?！?/p>

2009年7月,泡沫完全暴露了。

根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì),7月6～12日,上海房地產(chǎn)商品房成交量6954套,環(huán)比上一周跌幅15%,共計(jì)成交面積67.2萬(wàn)平方米;其中全市商品住宅成交(剔除動(dòng)遷房及配套商品房)共計(jì)3446套,環(huán)比前一周下挫12%。

之后一周,商品住宅成交面積41.17萬(wàn)平方米,環(huán)比前周下跌了15%,成交均價(jià)為15404元/平方米,環(huán)比前周下跌了10%,自回暖以來(lái)首次呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

其中,自2009年以來(lái)成交量一直居上海各區(qū)前列的浦東新區(qū),成交量環(huán)比前一周下跌21%,成交均價(jià)下跌9%?！跋掳肽耆绻麅r(jià)升量跌,那剛性需求就算徹底到頭了?！倍フf(shuō)。

業(yè)界一直擔(dān)憂的政策調(diào)控,也終于在房?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)候到來(lái)。

6月22日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策,要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的研判,嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步完善按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度。

7月17日,上海市政府召開(kāi)“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作會(huì)議”,提出“嚴(yán)查捂盤(pán)惜售”。

但上海樓市的走勢(shì),卻依然撲朔迷離,因?yàn)榫驮谡叱雠_(tái)幾天后,上海的新一任“地王”,卻以令人咋舌的價(jià)格出現(xiàn)了。

7月24日,上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊競(jìng)拍,被金地集團(tuán)以30.48億成交價(jià)拿下,溢價(jià)222%。

這幅地塊的掛牌起始價(jià)只有9.4603億元,相當(dāng)于樓板價(jià)4501元/平方米。正式拍賣前,首輪報(bào)價(jià)就達(dá)到21.023億元,超過(guò)2009年上海土地市場(chǎng)總價(jià)最高的住宅用地,溢價(jià)122%。但之后的申請(qǐng)企業(yè)總數(shù)仍然達(dá)到11家。

“前段時(shí)間,中山北二路的一個(gè)地塊拆遷完成,平攤下來(lái)每平方米的拆遷成本就是3.5萬(wàn)元,樓板價(jià)則是每平方2萬(wàn)元,按這個(gè)成本計(jì)算,這個(gè)地塊的房子建好后,起碼要賣到每平方米7萬(wàn)元。而這個(gè)地塊說(shuō)起來(lái)是在盧灣區(qū),其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)偏僻了?！睆堄篮痈嬖V本刊記者,土地成本的再次攀升,其實(shí)已經(jīng)成了上海房?jī)r(jià)調(diào)整的最大障礙。

類金融生存模式

投資客卻不會(huì)像2008年那樣撤離上海樓市,因?yàn)?他們已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商一起發(fā)明了一種新的“類金融”生存模式。

“2008年,溫州的地下錢莊借錢給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商以將樓盤(pán)打7折賣給錢莊的方式作抵押,開(kāi)發(fā)商還錢以后,錢莊以退房的形式拿回現(xiàn)金?！痹?jīng)是溫州一個(gè)家族炒房團(tuán)主事,現(xiàn)在是一個(gè)私募資金幕后老板的曹華告訴《瞭望東方周刊》,如今來(lái)自溫州的炒房資金規(guī)模比往年更龐大,“很多生產(chǎn)企業(yè),干脆停產(chǎn),現(xiàn)金都抽出來(lái)炒房,因?yàn)槠髽I(yè)一直在虧錢,買房子起碼能保值?！?/p>

但隨著房?jī)r(jià)一路上升,舊的模式不管用了。

“以前,房子是燙手山芋,都迫不及待扔掉,私募資金的要求會(huì)很苛刻,但房?jī)r(jià)一回升,馬上又成了寶,開(kāi)發(fā)商的底氣又足了。”曹華說(shuō),現(xiàn)在私募資金和開(kāi)發(fā)商的主流合作模式有兩種,一種是“傳統(tǒng)模式”,資金以8折左右的價(jià)格買下房源,然后自行拋出,相當(dāng)于“批發(fā),囤積,再零售”,唯一不同的是,折扣比2008年少了一成。

但這種模式不能解決一個(gè)最重要的問(wèn)題,就是政策風(fēng)險(xiǎn)。曹華說(shuō),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是私募,都清楚這波樓市的大反彈,是沾了“保八”和流動(dòng)性過(guò)剩的光。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴本刊,只要今年“保八”的任務(wù)能夠完成,“年底之前針對(duì)房?jī)r(jià)就絕對(duì)有一波調(diào)控”。

開(kāi)發(fā)商和私募顯然都不愿意承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn),于是,他們開(kāi)發(fā)出了針對(duì)小投資者的“短線炒房”模式:由開(kāi)發(fā)商推出“零首付”吸引小投資客買房,再由私募開(kāi)設(shè)的貸款公司將首付貸給他們,“利息自然非常高,但肯定不如直接炒房的利潤(rùn)厚,這樣的好處是,量大,而且沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?！辈苋A說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商的好處是,套取了銀行的資金,而這種方式顯然比假按揭要簡(jiǎn)單。楊紅旭說(shuō),按照2009年1～6月的數(shù)據(jù),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)23.6%,其中個(gè)人按揭貸款狂增63.1%。這就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力的緩解,“主要就是托了個(gè)貸猛增之福?！?/p>

“其中,二套房違規(guī)貸款和炒房資金,最保守估計(jì)也要占1/3以上,這部分資金購(gòu)買的數(shù)量不一定在成交總量中占這么大比例,但單筆交易金額卻相對(duì)較高?！蓖醭钦f(shuō)。

而私募的角色,其實(shí)已經(jīng)成了地下錢莊,他們的好處是現(xiàn)金流穩(wěn)定,而且不承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

王城告訴《瞭望東方周刊》,之前市場(chǎng)上的“零首付”購(gòu)房,很多都是采用這樣的模式,有時(shí)候,也會(huì)將傳統(tǒng)模式融合進(jìn)來(lái),也就是說(shuō),房子其實(shí)已經(jīng)是私募買下來(lái)了,再由開(kāi)發(fā)商或中介尋找買家,“這樣獲利更高”。

小投資者也樂(lè)此不疲,因?yàn)檫@極大地減少了炒房的資金成本,“如果有40萬(wàn)元,原本只能投資一套100萬(wàn)的房產(chǎn),現(xiàn)在卻可以買4套甚至更多,因?yàn)槭赘兑彩墙璧?自有資金只需要保證支付利息就可以了,幾個(gè)月以后,房子賣出即可獲利。”

同樣來(lái)自溫州的呂旺軍告訴本刊,這種方式在過(guò)去幾個(gè)月非常流行,有時(shí)候,開(kāi)發(fā)商還會(huì)幫他們給房子安上別人的名字,甚至干脆就不過(guò)戶,這樣脫手更加方便,呂旺軍甚至連一些基本稅費(fèi)都不用交。

但現(xiàn)在,他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常大的問(wèn)題——?jiǎng)傂孕枨笤?月份迅速退潮后,房?jī)r(jià)不僅不能保持快速增長(zhǎng),甚至開(kāi)始下跌。

此時(shí),所有的風(fēng)險(xiǎn)都在小投資者身上。一旦在追漲之后,剛性需求轉(zhuǎn)為殺跌,呂旺軍的房子不能及時(shí)脫手,那他的金融風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)因?yàn)椤傲闶赘丁倍糯蟆！伴_(kāi)發(fā)商房子已經(jīng)賣掉了,地下錢莊手上有我別的資產(chǎn)抵押,他們都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),但是,我手上的資金只夠最多支付幾套房子半年的利息,一旦跌得厲害一點(diǎn),幾套房子就全歸銀行了?！?/p>