誰動了小區(qū)里的公共“奶酪”

何 流

《物權法》在起草過程中，圍繞很多問題就存在較大的意見分歧，立法機關為了保證《物權法》能順利出臺，回避了一些有爭議的問題，只保留了現(xiàn)階段能形成共識的那些條款。

怎樣才算“安居”?擁有自己的房子也許并不意味著你能住得踏實，小區(qū)里的利益糾紛讓你煩不勝煩，在那些你不注意的角落，你的利益或許正在遭受侵犯。是誰動了業(yè)主們的“奶酪”呢?

那筆廣告費去哪了

8月11日，央視著名主持人趙普將自己所居住小區(qū)的物業(yè)公司推上了被告席，原因是物業(yè)公司拒不公示電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營收益。如果沒有趙普的這一紙訴狀，可能大部分業(yè)主還沒有意識到平日在小區(qū)里司空見慣的廣告，其收益應該歸自己。

2天后，在北京市宣武區(qū)人民法院的調(diào)解下，雙方握手言和。雖然已是法庭相見，但趙普與物業(yè)公司并“沒紅過臉”，物業(yè)公司“在矛盾解決中表現(xiàn)出了最大的誠意”，當庭提交了2007和2008年的所有廣告收入：去除稅費后為317409.43元，物業(yè)公司應得的傭金為47611.41元，全體業(yè)主應得收入為269798.02元。物業(yè)公司辯解，之所以遲遲沒有公示廣告收益，主要是因為部分資金尚未到賬、、另外，由于小區(qū)的業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)公司一直代為保管這筆費用，并設有專門的賬戶，從未私吞或挪用。

中國人民大學法學院副院長王軼告訴記者，根據(jù)《物權法》第七十三條，廣告商在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和其他公共場所等投放廣告，“只經(jīng)過物業(yè)公司同意是不夠的，因為這些地盤通常歸業(yè)主所有。即便小區(qū)業(yè)委會還沒成立，物業(yè)公司也不能無視業(yè)主的利益，自行決定。廣告收益自然也應該歸業(yè)主所有。”

趙普的案子雖然塵埃落定，但更多的業(yè)主開始警覺起來。廣州某小區(qū)的張先生發(fā)現(xiàn)，不知從什么時候起，小區(qū)電梯間內(nèi)的廣告牌由公益廣告變成了商業(yè)廣告，物業(yè)公司不僅沒有公示過廣告收益，還以物業(yè)管理費不足以彌補支出為由，將廣告收益堂而皇之地揣進自己的腰包。北京的張亞梅律師告訴記者，趙普的案子具有普遍性，作為公眾人物，他的起訴其實示范和公益性質(zhì)更強，更多的人將開始關注并積極主張本屬于自己的這部分利益。

據(jù)了解，今年5月，趙普曾以物業(yè)公司拒不履行公示義務為由，拒絕交納物業(yè)費，并在個人博客中表示，在一般物業(yè)糾紛中，業(yè)主手中最有力的對話工具是物業(yè)費的繳與不繳。張亞梅律師并不支持趙普的這一舉動。她認為，作為一名業(yè)主，既有權利，也有相應的義務，享有廣告收益和交納物業(yè)費是兩個不同的法律關系。

以拖欠物業(yè)費的方式對抗物業(yè)管理不到位的例子有過很多，2006年，著名歌唱家朱明瑛就被物業(yè)公司以拒不交納物業(yè)費為由告上法庭，雖然朱明瑛歷數(shù)了物業(yè)公司的種種“劣跡”，但法院仍然判其敗訴。張亞梅律師提醒業(yè)主，在法院訴訟上，拖欠物業(yè)費會使業(yè)主本來有利的地位轉(zhuǎn)向不利。

這個地盤誰做主

趙普的案子一出，小區(qū)里那些隱藏的公共權益開始露出冰山一角。有報道指出，相比小區(qū)的停車費、出租門面、出售一樓花園和頂層平臺等收益，廣告收益只能算是“芝麻”。王軼告訴記者，在《物權法》起草過程中，車位、車庫的歸屬就是爭議最大的問題，在《物權法》草案征求意見稿中曾規(guī)定，商品房小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定的，歸業(yè)主所有。但這一條在最終稿中并沒有保留。

不僅如此，《物權法》中還存在一些模棱兩可的地方，王軼告訴記者，像第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！斑@一條立意非常好，但怎樣才是滿足業(yè)主的需要?如果沒有滿足業(yè)主的需要，業(yè)主如何尋求相應的救濟?《物權法》沒有給出回答?！?/p>

爭議最大的還是第七十四條第二款，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！痹诂F(xiàn)實語境下_處于弱勢地位的業(yè)主很難取得與開發(fā)商對等的談判能力，這種“約定優(yōu)先”的原則很可能演變?yōu)閿U張開發(fā)商利益的“霸王條款”。北京的馬宏瑞律師認為，這一條款是立法者變相地認可了開發(fā)商對其享有的所有權，可能是出于國家鼓勵開發(fā)的原則，采納了“誰投資，誰受益”的原則，保障了開發(fā)商開發(fā)更多車庫(位)的積極性。

這種實際操作的難度還表現(xiàn)在第七十四條第三款，它規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。也就是說，對于在小區(qū)公共道路上停車的收費，目前法律有了明確的規(guī)定，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業(yè)主共有。法律上縱然言之鑿鑿，實踐起來卻頗有難度。

出租公共道路的停車位已經(jīng)成為很多物業(yè)公司的生財之道，有的還安排貨車晚上過夜，租金收入也完全沒有公示的意思，如果沒有強有力的業(yè)委會站出來與物業(yè)公司談判，處于分散狀態(tài)的業(yè)主們只能吃“啞巴虧”。

不管怎樣，地上車位的問題畢竟有了明確的法律依據(jù)，業(yè)主們只要爭取，一般都能取得合法權益。相比之下，地下車庫的情況更加復雜，業(yè)主遭遇“隱性”侵權也非一日。之前很多人寄希望于《物權法》，但《物權法》實施兩年多來，情況似乎并未好轉(zhuǎn)。原因就在于，目前《物權法》做出的只是框架性的規(guī)定，面對現(xiàn)實中紛繁復雜的情況，仍缺乏可操作的依據(jù)。

張亞梅告訴記者，對于地下車庫，首先售樓時要審核合同中的約定，沒有約定或者約定歸業(yè)主所有的，就歸全體業(yè)主所有，出租車庫的收益應由全體業(yè)主分享。然而，合同約定歸開發(fā)商所有的車庫，事實也可能并不如此。因為業(yè)主購買商品房時都交了土地出讓金，如果車庫在公攤的面積里，那么車庫就不能歸開發(fā)商所有。但計算購房時是否分攤了車庫成本涉及非常專業(yè)的計算和復雜的取材環(huán)節(jié)，普通業(yè)主往往望而生畏，車庫到底歸誰就成了一筆糊涂賬。

直到現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)出售車庫的現(xiàn)象依然普遍，但其實這種做法并不合法。張亞梅告訴記者，有的開發(fā)商沒有取得車庫的產(chǎn)權證，根本不具備出售車庫的資格。即便開發(fā)商能拿到產(chǎn)權證，目前情況下，地下車庫的產(chǎn)權無法過戶到業(yè)主名下，業(yè)主即使從開發(fā)商手中買了車庫，也拿不到證明車庫歸屬個人的產(chǎn)權本，這就給日后糾紛的發(fā)生埋下了隱患。

王軼認為，《物權法》是調(diào)整因財產(chǎn)的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系的基本法，涉及到的實際法律關系非常豐富和復雜。在起草過程中，圍繞很多問題就存在較大的意見分歧，立法機關為了保證《物權法》能順利出臺，回避一些有爭議的問題，只保留了現(xiàn)階段能形成共識的那些條款。他建議，應結(jié)合實際情況，做出更細致的類型化區(qū)分，針對不同類型設置不同的規(guī)則，這對均衡當事人之間的利益關系有利。

誰來保衛(wèi)我的采光權

雖說與“財大氣粗”的開發(fā)商相比，業(yè)主處于弱勢，但只要積極爭取自己的權益，結(jié)果未必都令人失望。安慶市某小區(qū)的十幾位業(yè)主們就剛剛慶祝完自己的勝利。

今年1月12日一大早，準備上班去的張先生在樓前空地的圍墻上看到一張公示，頓時大驚失色，公示內(nèi)容是開發(fā)商即將修改小區(qū)7號樓的規(guī)劃，東頭的一單元由12層變?yōu)?4層，西頭兩單元由7層加蓋為18層。而且，張先生發(fā)現(xiàn)，12日是公示的最后一天，如果業(yè)主不馬上提出反對意見，7號樓加蓋后將嚴重影響后面樓房的采光。

張先生趕緊召集十幾位業(yè)主，成立“特別行動小組”，擬定維權計劃，分頭行動。研究相關文件和法律法規(guī)的業(yè)主們欣喜地發(fā)現(xiàn)，《物權法》第八十九條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

這成了業(yè)主們最有力的維權“武器”，他們據(jù)理力爭，認為開發(fā)商修改規(guī)劃在先，違反《物權法》在后，堅決要求開發(fā)商不得更改原規(guī)劃。事情還引起了當?shù)仉娨暸_的注意，在業(yè)主、開發(fā)商和規(guī)劃局多次“博弈”之后，規(guī)劃局終于下發(fā)了7號樓仍按原規(guī)劃建設的復函。

張亞梅認為，近幾十年來，我國法律的建設速度非常之快，出現(xiàn)一些不盡如人意的地方是在情理之中的。雖然《物權法》還存在一些不可操作或不明確的地方，但是作為業(yè)主，一定不能放棄主張自己的合法權益。

她補充說，其實我國的法律也越來越注重對業(yè)主合法權益的保護，比如幾年前，業(yè)委會是否具有訴權還是業(yè)主們打官司的一大問題，如今，只要業(yè)委會是通過法定程序產(chǎn)生的，業(yè)委會的訴權在法律上已經(jīng)不存在障礙?！拔覀冃^(qū)的業(yè)委會就已經(jīng)就物業(yè)公司出租違章建筑、開發(fā)商不合法占用車庫等問題提起了訴訟，都很順利?！?/p>

張亞梅還牽頭成立業(yè)委會公管賬戶，把公共維修基金放到業(yè)委會開的一個賬戶里，比存在指定賬戶里能獲得更多的收益。她表示，雖然審批很復雜，但北京已經(jīng)有幾個小區(qū)這樣做了，這在以前是不允許的。