我國土地權(quán)利制度發(fā)展的初步設(shè)想

葛東梅

【摘要】 土地權(quán)利是權(quán)利人依法直接對土地實施取得利益行為并排除他人干涉的權(quán)利。土地權(quán)利制度是國家土地法律制度的核心內(nèi)容。隨著我國的經(jīng)濟體制整體踏上向市場經(jīng)濟的更高級階段邁進的步伐,目前我國以出讓國有土地使用權(quán)進入市場交易為基礎(chǔ)構(gòu)筑的土地權(quán)利制度,已經(jīng)越來越難以滿足市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和權(quán)利人的多方面需求,必須從立法上予以更新。

【關(guān)鍵詞】 國土 權(quán)利制度 設(shè)想

1.關(guān)于土地權(quán)利制度的總則性規(guī)定

在制定總則部分時,土地權(quán)利制度應(yīng)遵循的原則:權(quán)利法定原則,即土地權(quán)利類型只能由法律強制性規(guī)定,而不能由權(quán)利人隨意創(chuàng)設(shè);權(quán)利絕對原則,即權(quán)利人可以因為他所擁有的土地權(quán)利排斥他人對同一權(quán)利客體行使同一土地權(quán)利主張;權(quán)利登記原則即在物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅時,必須履行一個能讓外界承認該權(quán)利變動的公示程序;權(quán)利特定原則即土地權(quán)利的客體必須是明確指定的一宗土地,或者是特定的數(shù)宗土地(如總括抵押或者共同抵押中的土地);權(quán)利順位原則即我國今后產(chǎn)生的除土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的各種他項土地權(quán)利的設(shè)定必須按照權(quán)利登記原則,在土地登記薄上以其設(shè)定的時間先后排序。

2.關(guān)于土地權(quán)利制度的登記規(guī)定

在制定土地登記制度時,土地權(quán)利制度應(yīng)遵循的原則:統(tǒng)一法律依據(jù)即我國只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法。統(tǒng)一登記機關(guān)即不動產(chǎn)登記機關(guān)必須統(tǒng)一,而且必須是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一;統(tǒng)一登記效力即土地登記要依據(jù)實質(zhì)主義登記的原則,統(tǒng)一規(guī)定土地登記效力,并將其確定為各種具體的法律制度;統(tǒng)一登記程序即土地登記制度應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)定土地登記程序,以滿足統(tǒng)一市場需要;統(tǒng)一權(quán)屬證書即不動產(chǎn)登記機關(guān)下發(fā)的土地權(quán)利文書應(yīng)統(tǒng)一。

3.關(guān)于土地權(quán)利制度的細則性規(guī)定

3.1 土地所有權(quán)

目前我國所規(guī)定的兩種土地所有權(quán)仍然有保留的必要。因為國家土地所有權(quán)的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題,所以不能改動。而農(nóng)民集體土地所有權(quán),現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟功能,而且還發(fā)揮著對八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險的社會功能,這種土地所有權(quán)也是不可以否定的。

3.2.土地使用權(quán)

目前我國土地使用權(quán)改革的具體方法:一是許可以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)立其他物權(quán),將土地使用權(quán)進一步細化、明確化,豐富各種權(quán)利制度的內(nèi)容,可以明確地進行司法操作。二是對各種類型的土地使用權(quán)內(nèi)容進行科學界定,尤其是對歷史遺留的劃撥國有土地使用權(quán)進行認真分析,對那些實際上已經(jīng)形成獨立民事權(quán)利的劃撥國有土地使用權(quán),應(yīng)當許可其進入市場流通。三是對農(nóng)民集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓放開流通,既許可這種權(quán)利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移,也許可在這種權(quán)利上設(shè)立法律規(guī)定的他項土地權(quán)利,其效果與國有土地使用權(quán)不應(yīng)當有較大的差別。

3.3 他項土地權(quán)利

從我國法律實踐看,土地擔保物權(quán)僅設(shè)立抵押權(quán)一種就可以滿足需要,建議不設(shè)立典權(quán)制度。而土地債權(quán)還應(yīng)保留土地租賃權(quán)制度,但應(yīng)明確土地租賃權(quán)的適用范圍。

綜上所述,未來我國土地權(quán)利制度的基本框架是:第一,土地所有權(quán)包括兩種權(quán)利制度,既國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán);第二,以土地使用權(quán)為本權(quán)基礎(chǔ),在土地使用權(quán)上設(shè)立農(nóng)地使用權(quán)、基地使用權(quán)、地上和地下建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)和人役權(quán);第三,他項土地權(quán)利設(shè)立兩種類型,即土地抵押權(quán)和土地租賃權(quán);第四,強調(diào)基地使用權(quán)和農(nóng)地使用權(quán)的區(qū)分,給我國可以進入市場機制的土地和不可輕易進入市場機制的土地劃分提供一個法律基礎(chǔ),滿足我國建立強制性的耕地保護制度和建設(shè)用地的市場化兩個方面的需求。