CBD的“都會感”：濟南的面子與“里子”

張藝曦

有關濟南中央商務區(qū)的規(guī)劃，一直都是一個大概：位于經十路城市發(fā)展主軸上，處于濟南市東部新城核心區(qū)域，北至工業(yè)南路、南至經十路、西至華陽路、東至奧體西路，總面積約3.2平方公里。近日隨著濟南市規(guī)劃局在網(wǎng)站上披露了濟南CBD五座主體高樓的規(guī)劃方案，濟南CBD的樣貌終于“可見”，代表著“山、泉、湖、河、城”的五座主體高樓分別為428米、360米、330米、260米和230米，也就是說，真正以3打頭的摩天大樓將不只有共青團路綠地中心一座。

可以看見的是，圍繞著東部CBD，周圍集聚了金融、政務、服務、文博中心，加上四通八達的“交通規(guī)劃”，未來可以預見的是，它的虹吸效應，將會引導濟南核心商業(yè)區(qū)域的東移。

揭開濟南CBD的“面紗”：

一座體現(xiàn)“山、泉、湖、河、城”特色的“五指山”

近日，有關東部中央商務區(qū)（CBD）的規(guī)劃，終于從“紙上熱議”到“揭開面紗”進入公眾視線。濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站上公布：CBD內五座標志性建筑群，其塔樓高度從高到低分別為428米、360米、330米、260米和230米，面朝西側五頂茂陵山，將體現(xiàn)濟南山、泉、湖、河、城五大城市特色，美譽為濟南的“五指山”。

并且，濟南市規(guī)劃局公布CBD五座地標建筑中“山” “河” “泉”三座塔樓的建筑設計方案，并向社會征求意見。據(jù)設計方案，最高的一座，428米的“山”——綠地國際金融中心（IFC）項目方案基本確定?？偨ㄖ娣e40.8萬平方米。坐落于綢帶公園東側、新濼大街南側。主塔樓428米，位于場地西北，主要功能為總部辦公、公寓式辦公和麗茲卡爾頓高端酒店，地上87層；副塔樓116米，位于場地東南，主要用于銀行辦公，地上22層。

第二高，象征“河”的360米超高層由平安集團開發(fā)，位于綢帶公園東側、禮耕路南側，包括360米、200米超高層各一棟，總建筑面積39.1萬平方米。360米超高層塔樓主要用于總部辦公和高端酒店，地上74層；200米超高層塔樓用于總部辦公，地上43層。

象征“泉”的230米高樓，由華潤開發(fā)。總建筑面積20.3萬平方米。坐落于綢帶公園西側、東西景觀軸北側，包括一棟230米超高層，位于場地南，主要用于總部辦公，地上47層；以及一棟百米塔樓，位于場地北，主要功能為商務辦公，地上22層。

象征濟南“湖”的260米超高層被復星摘得。而五指山中的最后一座——330米超高層有望在年底前完成招拍掛，其參與門檻也已公布，與其他四座一樣，競買人需要世界500強身份，以及再引進2家世界500強，另外，競買人須出資建設6班幼托，建設費用約1500萬元，建成后無償移交當?shù)亟逃鞴懿块T。按照規(guī)定，330米超高層須在2018年8月底前開工，2019年4月底前完成樁基工程，2019年10月底前完成地下結構工程，2022年年底前竣工并交付使用。

記者在CBD規(guī)劃區(qū)域內探訪發(fā)現(xiàn)，工地上正在緊鑼密鼓的施工，綠地428米超高層正在進行樁基試驗，華潤項目已開工。復星拿地最晚，還沒有動工消息。也就是說，接下來，CBD將進入“全面施工階段”。

濟南“都會”的面子與“以人為本”的里子

一直以來，濟南的省會城市形象并不突出，甚至有點“土”。作為山東省的省會城市，身兼政治、經濟、文化的核心地位，濟南一直沒有聳立云中的“摩天大樓”，這著實在大都市中顯得“矮”了一點。

這就解釋了為什么濟南的CBD規(guī)劃里有一座“五指山”的初衷。與北京國貿、上海陸家嘴、廣州天河中央商務區(qū)相比，濟南缺少摩天大樓聳立接天際的“都會”感，也沒有一座片區(qū)，集聚著金融、經濟、文化、服務、展覽等多種業(yè)態(tài)，熙來攘往，人流絡繹不絕。

盡管如此，濟南的高度也是不斷“拔上來”的。上世紀40年代，濟南第一高樓要數(shù)官扎營后街4層高的成記面粉廠；上世紀50年代，“第一高”被泉城路5層高的百貨大樓取代；再后來，共青團路9層高的電報大廈、經七路上21層近百米高的東方大廈、185米的索菲特銀座大飯店和188米的濟南明珠國際商務港相繼榮膺“第一高”，直到303米的共青團路一側的綠地中心的建成，才將濟南的高度提升到“3”打頭的時代。在過去的一年里，綠地第一高樓為濟南的城市形象“拔高”不少。每當夜幕降臨，大屏幕開始亮燈，站在濟南每一角落仰望，均可以看見這座濟南的“燈塔”。而圍繞著綠地第一高樓，經四路商圈變得商業(yè)氣息更加濃重。

CBD規(guī)劃設計管理平臺負責人邵莉說，與國際和國內一些城市比，濟南CBD雖起步較晚，但也同樣有了優(yōu)勢，可汲取經驗彌補不足，規(guī)劃全球最先進的CBD。在邵莉與團隊先后探訪了倫敦金融城、金絲雀碼頭，到東京六本木、新宿，再到天津于家堡、武漢王家墩、廣州天河等先進的CBD后，終于有了濟南特色的CBD——將建設“五小尺度”的宜人街區(qū)，即“小馬路、小地塊、小退界、小綠地、小轉角”。對此，濟南市規(guī)劃局負責人曾表示，中央商務區(qū)規(guī)劃核心思想即‘以人為本，打造舒適宜人、緊湊活躍、開放便捷的城市街區(qū)，營造泉城活力新都心。

為了打造以人為本的生態(tài)環(huán)境，美國SOM公司、Sasaki公司兩家知名設計公司參與了濟南CBD景觀概念設計啟動，現(xiàn)已分別完成兩個概念設計方案。其中分流上游雨洪進入公園，形成一條由南往北貫穿綢帶公園的清溪。清溪與春、夏、秋、冬四條季節(jié)線交織，以及山丘景觀的設計，無時不在映照著“泉城”特色。

也就是說，在高樓聳立的濟南CBD里，可以安靜地享受湖光山色的慢生活，這著實是濟南CBD獨有的特色。

虹吸效應：大城建時代的核心商業(yè)片區(qū)的搬遷

一座中央商務區(qū)的交通網(wǎng)必須四通八達，才能匯聚成巨大的虹吸效應。據(jù)規(guī)劃設計，東部CBD沿經十路城市發(fā)展軸，與遙墻國際機場、新東站、濟南站、西客站等交通樞紐聯(lián)系便捷、可達性強，緊鄰近期建設軌道交通R3線。還將規(guī)劃以中央樞紐換乘站為核心的“四線七站”的軌道網(wǎng)，即CBD 周圍將有4條軌道交通線，7 個軌道交通站點。同時設計“四橫四縱”的8 條BRT 公交走廊和借助高密度路網(wǎng)覆蓋的常規(guī)公交。公交分擔率達60%。

其中軌道交通R3線為南北縱向，一期工程南起龍洞莊，沿龍鼎大道、奧體西路、工業(yè)北路、濟南東客站片區(qū)，目前正在施工中。

除此，邵莉介紹，中央商務區(qū)還進行“地上地下，立體開發(fā)”?！按蛟?00萬平方米的地下城，集軌道交通、地下環(huán)路、商業(yè)開發(fā)、停車配套、綜合管廊于一體?！鄙劾蛘f，以中央車站綜合樞紐為核心，組團式連通地下商業(yè)。這意味著一旦來到商務區(qū)，將享受全天候、舒適宜人的地下步行系統(tǒng)。

真正的虹吸效應還得益于其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，這里與五頂茂嶺山、燕翅山、鰲角山、洪山、牧牛山、轉山、馬山坡、大辛河為鄰，山環(huán)水繞，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。同時，中弘廣場、華潤萬象城、融創(chuàng)財富中心、奧體金融中心等已有項目帶動。省博物館就在一側、各大國企高樓環(huán)繞在四邊。

也就是說，隨著東部CBD的建設，濟南的各種人力資源和資本也在隨著核心商業(yè)區(qū)的遷移在變化。

從建國初期，濟南的核心商業(yè)區(qū)在濟南火車站片區(qū)；到90年代，整個濟南的核心商業(yè)區(qū)在大觀園片區(qū)；再到2000年以后，濟南的核心商業(yè)區(qū)轉移到了泉城廣場片區(qū)；如今，濟南不再是一個商圈的小城市，而將是進入商圈“百花齊放”的階段，其中有東部CBD商圈、西部西客站商圈、中部泉城路商圈、經四路商圈、領秀城—中海商圈，可以預見的是，以后是大商圈的時代。