“共有住房”制度應對高房價

陸玉龍

政府應對高房價的重要對策是,發(fā)放中低收入家庭購房補貼,政府按補貼比例持有房屋產權,既解決普通大眾住房困難,又堅持住房制度改革市場化方向

房價持續(xù)上漲,政府該如何應對?社會各界見仁見智。從中國國情和住房特殊性出發(fā),政府應對高房價的重要對策是,發(fā)放中低收入家庭購房補貼,政府按補貼比例持有房屋產權,既解決普通大眾住房困難,又堅持住房制度改革市場化方向。

有人主張政府干預以降低房價,出發(fā)點是好的,然而事與愿違,近年來政府出臺了一系列調控措施,房價并沒有下降,反而有“屢調屢漲”之勢。有人建議政府直接降低地價來降低房價,但在招拍掛制度下,有大量開發(fā)用地較大幅度地超底價成交,也有按底價或接近底價成交,還有按底價不能成交而流拍,這充分說明了地價和房價一樣也由市場決定,政府不應操縱;若按有人希望的取消招拍掛制度,按協(xié)議低價出讓土地,除極易產生腐敗、侵害國家利益外,在利潤最大化機制作用下,開發(fā)商絕對不會因地價便宜而降低房價,這樣的案例不勝枚舉。主張政府干預房價,不論何種方式,都是傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟思維,不符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求,違背客觀經(jīng)濟規(guī)律,因而根本不可能解決普通大眾的住房困難。

全面建設小康社會,住房是關鍵。住房問題不僅是經(jīng)濟問題,而且是重大的社會問題,住房政策是經(jīng)濟政策也是社會政策的重要組成部分,解決普通大眾住房困難是執(zhí)政黨宗旨和社會主義市場經(jīng)濟體制賦予政府的重要職責。中國房價高,實質是房價收入比高,究其成因主要是,社會貧富差距較大,占總人口約25%的富裕階層具有超強的住房投資與消費雙重能力,這推動著房價遠遠超過普通大眾的實際購買力水平而高位運行。針對此情況,如何解決普通大眾住房困難呢?大幅降房價已很難;大幅度普遍提高居民收入短期也難,需漸進過程;廉租房只能供給極少數(shù)特困戶;經(jīng)濟適用房有重大制度性缺陷,難以大規(guī)模供應;發(fā)揮公共財政功能,按規(guī)定條件、標準和程序,向中低收入家庭發(fā)放購房補貼,是最直接有效的辦法。事實表明,高房價具有雙重效應,既造成普通大眾購房困難,又實現(xiàn)了超額財政收益,包括高價土地收益和高增長房地產業(yè)稅收,這為政府發(fā)放購房補貼提供了充足財力。根據(jù)高房價的雙重效應,建立動態(tài)平衡的中低收入家庭購房補貼政策機制,房價高、普通大眾購房難度大、超額財政收益高、購房補貼則高,反之亦然,這實際是“取之于房,補之于房”,而且“多取多補,少取少補,甚至不補”,公平合理又切實可行,公共財政有能力承擔。

政府要保留購房補貼產權,建立“政府與個人按份共有住房”制度,簡稱“共有住房”制度。中國人多地少,伴隨著城市化進程,城市人口不斷增加,需要政府幫助解決購房困難的中低收入家庭是一個不斷有增有減或有進有出的動態(tài)群體;住房具有消費與投資增值雙重屬性,住房價值和使用價值周期大大超過中低收入家庭困難周期,因此,政府應把購房補貼轉化為產權,凡政府提供補貼的住房,均是政府(或授權公房基金會等機構)和受助購房人依出資比例按份共有住房,領取《房屋共有權證》,當受助購房人或家庭“脫困致富”、不符合享有購房補貼條件時,政府應依法以適當方式收回補貼資金及增值收益,再用于新的符合條件的中低收入家庭購房補貼,依此循環(huán)往復,使購房補貼資金累積倍增而長期發(fā)揮住房保障作用,實現(xiàn)購房補貼政策機制的可持續(xù)性,最終讓更多真正的中低收入家庭享受購房補貼。

完全靠政府與完全靠家庭或個人都不可能根本解決普通大眾住房問題。政府發(fā)放購房補貼,建立“共有住房”制度,在本質上是依靠政府與家庭兩種力量和兩個積極性,以家庭或個人自力更生為主、以政府補貼幫助為輔,建立有中國特色的普通大眾實現(xiàn)“居者有其屋”目標的基本模式,這完全符合社會主義市場經(jīng)濟體制和住房市場化改革的基本原則和方向。