京城樓市面臨調(diào)整“價漲量跌”成導(dǎo)火索

李佳鵬　鄭文剛

“價量飆升”的京城樓市火爆走勢正在發(fā)生變化。由于價格的不斷攀升，導(dǎo)致許多剛性需求購房者難以承受，而一些投資性客戶也開始望而卻步，再次出現(xiàn)觀望，博弈氣氛明顯加劇。

9月上旬閉幕的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上，北京市內(nèi)參展項目意向成交均價與春季房展相比上漲近三成，而意向成交量則減少近三成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于價格的持續(xù)高漲，購房者的承受力正逐漸減弱，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”面臨嚴(yán)峻考驗，“價漲量跌”以及政策層面的微調(diào)使得樓市變數(shù)增多，而房價則可能面臨新一輪調(diào)整。

秋展成交量較春展減少近三成

本屆房展會數(shù)據(jù)顯示，展會期間北京市內(nèi)和外埠參展項目總共意向成交總套數(shù)為2588套，較春季房展的3483套減少25.6％；成交總面積為25.42萬平方米，較春季房展減少32％；成交總金額為26.8億元，較春季房展減少17.9％；人流量達(dá)到13.1萬人次，較春季房展減少15.4％。

北京市內(nèi)參展項目成交價格出現(xiàn)明顯上漲。其中，此次秋季房展北京市內(nèi)參展項目意向成交均價為14669元／平方米，而春季房展北京市內(nèi)參展項目意向成交均價僅為11565元／平方米，上漲26.8％。與之形成鮮明對比的是，北京市內(nèi)參展項目成交套數(shù)為1297套，較春季房展減少28.4％：成交面積為12.39萬平方米，較春季房展減少17％；成交金額為18.18億元，較春季房展減少12.16％。

記者現(xiàn)場采訪發(fā)現(xiàn)，持續(xù)高漲的房價令許多購房者望而卻步“太快了，短短幾個月時間部分樓盤的房價就上漲了幾千元，算了一下很難承受，沒辦法只能租房住了。”在一家網(wǎng)絡(luò)公司工作的李先生說。

北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟分析說，2009年不論是成交量還是房價，都像是坐了火箭一樣，這幾乎將去年的剛性需求釋放殆盡，而這樣一個反彈行情也與年初的價格調(diào)整到置業(yè)者可接受的程度有關(guān)。而當(dāng)目前房價再次回升到甚至超過之前的房價時，無論是投資者還是自住者，都必將進(jìn)入新一輪的觀望，期望用博弈換來新一輪的回調(diào)。

“房展會向來被譽為是樓市的風(fēng)向標(biāo)，如果這次的成交意味著房地產(chǎn)交易量將步入下行通道，那么今年的‘金九銀十必將刮起一陣促銷風(fēng)?！背Ｊ缇暄a充說。

成交下滑庫存年內(nèi)首次增長

記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入7月下旬以來，京城樓市“量價齊升”的走勢正在發(fā)生變化?！皟r漲量跌”成了近期樓市的主題詞。8月份，無論是期房成交還是現(xiàn)房成交均出現(xiàn)了明顯的下滑態(tài)勢，尤其是現(xiàn)房成交量更是有了大幅的下降。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比7月，8月期房商品住宅成交套數(shù)下降了8.0％，成交面積下降了9.5％：現(xiàn)房商品住宅成交量更是出現(xiàn)了大幅下滑態(tài)勢，環(huán)比7月現(xiàn)房成交量分別下降了45.7％，降幅相當(dāng)明顯。

與此同時，8月開盤項目的整體銷售率也有明顯的下滑，數(shù)據(jù)顯示，8月開盤的81個項目整體銷售率為50.4％，環(huán)比7月下降了12.4個百分點。8月銷售率大于50％的項目僅有40個，占總開盤項目的比重僅為49.4％，而7月份，銷售率大干50％的項目所占的比重高達(dá)70.8％，兩相比較，相差了21.4個百分點。

不僅成交量在下滑，樓市庫存年內(nèi)也出現(xiàn)了首次增長。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，京城可售期房商品住宅的套數(shù)為72377套，環(huán)比7月同期，增加了31.84套，這是樓市庫存量年內(nèi)首次出現(xiàn)增長。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍說，8月成交量持續(xù)下跌主要是兩方面原因造成的。一方面，自5，6月份以來房價快速上漲，到了8月份，京城開盤項目的均價達(dá)到了16165元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4月份的12168元／平方米的均價，許多項目短短數(shù)月接連推盤，開盤價格多次上調(diào)，導(dǎo)致成交量的下降。

另一方面，政府調(diào)控出現(xiàn)向緊趨勢。二套房貸的重新收緊抑制了樓市部分改善性住房消費，二套房貸收緊的實際作用和導(dǎo)向意義雙雙作用于樓市主力消費客群，導(dǎo)致預(yù)期信心不足、成交量持續(xù)下滑，購房者與開發(fā)商的博弈進(jìn)一步加劇。

未來走勢變數(shù)增大

不僅一手商品住宅成交疲態(tài)顯現(xiàn)，二手房市場成交狀況也在悄然發(fā)生變化。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比7月同期，8月份二手房成交量及住宅成交量近4個月來首次分別下降了4.73％及4.19％。而成交均價及成交面積則繼續(xù)保持上漲。但是價格上漲幅度已經(jīng)放緩，僅上漲3.11％。

“這說明市場已經(jīng)出現(xiàn)畏高情緒?！敝写蠛慊袌霾拷?jīng)理張大偉說，8月以來，二手房市場第一次出現(xiàn)價漲量跌，其中一個原因是二套房貸的部分收緊對房產(chǎn)投資客以及部分置業(yè)升級型購房需求心理造成影響。盡管二套房貸收緊對樓市實際成交的影響有限，但對于此前熱衷于投資二手房買賣的炒房客而言，市場上已經(jīng)開始明顯出現(xiàn)業(yè)主“恐慌性出貨”現(xiàn)象。8月以來三居以上大戶型房源供應(yīng)增加了32％，占市場總房源比例已經(jīng)達(dá)到5.38％。投資需求在政策影響下觀望情緒已經(jīng)出現(xiàn)。

和購房者的購買熱情降溫形成鮮明對比的是，開發(fā)商的開盤熱情卻驟然升溫。數(shù)據(jù)顯示，8月份開盤項目達(dá)81個，創(chuàng)近年來單月開盤之最。其中，純新盤項目8個，其余73個項目均是老項目后期開盤。

常淑娟說，今年北京樓市執(zhí)行的寬松房地產(chǎn)政策期限是一年，按照規(guī)定，多數(shù)政策到今年底明年初就面臨到期問題，而下半年會否出臺新的政策也尚難確定，因此，樓市未來走勢存在較大變數(shù)。

北京中原三級市場研究部認(rèn)為，隨著銀監(jiān)會強調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸緊縮的政策的影響日趨顯現(xiàn)，和銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》都將對后市消費者購房積極性有所影響，且投資需求也將有所抑制。

常淑娟指出，這意味著，二手房市場上長久以來為避稅做低成交價的“黑白合同”將被杜絕，買房要貸款的市民在網(wǎng)上簽約時必須填寫真實成交價，否則貸款額度將大大降低。這可能更令面臨降溫的樓市“雪上加霜”。

張大偉認(rèn)為，京城樓市成交量10月份可能觸頂。他解釋說，不斷攀高的房價使得剛性需求無力購買，而投資需求也看淡投資升值。另外看房人群明顯減少，拐點形成的要素已經(jīng)具備。經(jīng)過9月的爆發(fā)，需求會進(jìn)一步萎縮。市場很可能出現(xiàn)20％以上的成交量下降，房價也將面臨調(diào)整壓力。