業(yè)主自治的理論基礎(chǔ)

張　中

業(yè)主 (Owner),即物業(yè)(房屋)的主人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定:“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！睒I(yè)主自治,是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。業(yè)主自治表現(xiàn)為私法自治,是指民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅,取決于當(dāng)事人自己的意思,當(dāng)事人通過協(xié)商決定相互間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,原則上國家不作干預(yù),只有在當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛不能通過協(xié)商解決時(shí),國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。

業(yè)主自治的理論基礎(chǔ)在于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。我國的物權(quán)法對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了明確的規(guī)定。“《物權(quán)法》是私法,業(yè)主自治體現(xiàn)私法自治。業(yè)主自治就是要由業(yè)主通過業(yè)主大會制定管理規(guī)約,作出有關(guān)決定,管理他們的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)?！?/p>

物權(quán)法第70條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱丝梢?我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括三個(gè)方面,即專有所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理(成員)權(quán)。專有權(quán)是“區(qū)分所有權(quán)的‘單獨(dú)性靈魂,也是區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨(dú)所有權(quán)要素。其含義是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利”。業(yè)主的專有部分主要是指業(yè)主獨(dú)立的空間以及有獨(dú)立的出入門戶的住房,在法律上表現(xiàn)為以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)?！肮灿袡?quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定,對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利?！惫灿袡?quán)的客體,即共有部分,指區(qū)分所有建筑物除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分,也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分。

建筑物的區(qū)分所有人的成員權(quán)是指:“建筑物區(qū)分所有人基于同一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的,作為建筑物管理團(tuán)體中的一員而享有的權(quán)利?！迸c專有權(quán)及共有權(quán)明顯不同的是,專有權(quán)與共有權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán),而成員權(quán)是業(yè)主們基于共同的財(cái)產(chǎn)利益而形成的身份權(quán),是各區(qū)分所有人就共同關(guān)系事務(wù)如何做出決定,以及該決定應(yīng)如何被執(zhí)行而享有的權(quán)利。同一建筑物內(nèi)的區(qū)分所有人享有參與訂立管理規(guī)約的權(quán)利;對有關(guān)建筑物的重大事項(xiàng)享有表決權(quán);對物業(yè)管理人有選聘和解聘的權(quán)利;請求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利;請求收取共有部分應(yīng)得利益的權(quán)利。各業(yè)主在行使其成員權(quán)時(shí),有遵守共同決議和規(guī)則的義務(wù),接受管理者依約管理的義務(wù)。

由此可見,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不是一項(xiàng)單一的權(quán)利,而是由建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)等三要素構(gòu)成,因此,它是一種復(fù)合性權(quán)利。同時(shí),建筑物區(qū)分所有權(quán)也具有一體性,專有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán),是相對獨(dú)立而又不可分離的權(quán)利。其中,專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性,表現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)人取得專有權(quán)就意味著取得了共有權(quán)與成員權(quán),反之,喪失專有權(quán)就意味著喪失了共有權(quán)及成員權(quán);區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)之大小或價(jià)值,將決定其共有權(quán)比例及成員權(quán)的大小;專有權(quán)變動(dòng)的效力及于共有權(quán)和成員權(quán),處分專有權(quán),也就同時(shí)處分了共有權(quán)和成員權(quán)。

區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合性和一體性決定了區(qū)分所有權(quán)人對于建筑物的維護(hù)、修繕與管理必然相互關(guān)聯(lián)而不可分割,因此物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主必須組織起來,對所屬物業(yè)進(jìn)行管理,對共同利益進(jìn)行維護(hù)。為維持該共同利益關(guān)系、尤其為保證共用部分的使用秩序及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的生活秩序,全體業(yè)主必須組織起來構(gòu)成一個(gè)團(tuán)體組織,而將單個(gè)業(yè)主作為其成員,以憑借該團(tuán)體組織的力量,共同管理共用部分和其他共同事務(wù)并保證社區(qū)秩序的穩(wěn)定,從而維持物業(yè)正常存在狀態(tài)和方便業(yè)主利用,此即為業(yè)主自治。正如我國臺灣學(xué)者戴東雄所言,于區(qū)分所有權(quán)人復(fù)雜的相互關(guān)系上,如何維護(hù)全體區(qū)分所有權(quán)人之共同利益為第一優(yōu)先,要維護(hù)全體人之共同利益,莫過于管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理,亦將專有所有權(quán),共用部分持分權(quán)及成員權(quán)結(jié)為一體,始能竟其功。

區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合性和一體性決定了業(yè)主自治是業(yè)主整體的自治,全體業(yè)主都當(dāng)然是業(yè)主自治組織的成員,業(yè)主自治組織依照法律和業(yè)主公約所作出的決議,代表了全體業(yè)主的共同意志,其效力當(dāng)然及于全體業(yè)主,包括對該決議不予贊同的業(yè)主,或者決議后才加入的業(yè)主。

業(yè)主基于其對所購物業(yè)的專有所有權(quán),而產(chǎn)生了對物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部分的共有權(quán)以及作為業(yè)主團(tuán)體一員的成員權(quán),從而也使全體業(yè)主組成一個(gè)團(tuán)體(自治團(tuán)體或者管理團(tuán)體)行使對物業(yè)的自治管理權(quán)成為必要與可能。故此,業(yè)主自治即是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的。

(邢臺職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系)