論用期房抵押制度代替現(xiàn)今按揭制度的可能性與現(xiàn)實性

張　懿

【摘 要】 通過用期房抵押制度代替現(xiàn)今按揭制度既不影響我國抵押制度內(nèi)在邏輯的完整性,又可以將“按揭”名正言順地納入到我國的抵押制度中來。如此既有利于實務(wù)操作中的統(tǒng)一性,也有利于保持我國擔(dān)保法律體系的完整性和法理上的統(tǒng)一性,更有利于節(jié)約立法資源。

【關(guān)鍵詞】 期房抵押制度;按揭制度;法律體系;法理

我國商品房交易中不存在按揭制度,以按揭理論來解釋住房抵押貸款并不妥當(dāng)。因為按揭制度的靈魂是以轉(zhuǎn)移權(quán)原為特征的擔(dān)保制度,依我國之法律,尚無轉(zhuǎn)移權(quán)原的擔(dān)保方式。實務(wù)中所謂的按揭,是對期房抵押貸款的誤稱。眾多的相關(guān)法律法規(guī)中多為一般意義的房地產(chǎn)抵押規(guī)定,對期房抵押規(guī)定甚少。法律的滯后影響了國家在宏觀上的調(diào)控,全國范圍內(nèi)缺少完善統(tǒng)一的管理辦法導(dǎo)致實務(wù)中問題甚多。一方面由于按揭銀行的權(quán)益難以得到有效的保護使得房地產(chǎn)按揭在我國并沒有得到有效發(fā)展;另一方面,按揭當(dāng)事人權(quán)宜之下以合約擔(dān)保使得其利益不平衡,手續(xù)繁雜,提高了法律成本。

一、期房抵押的可能性與現(xiàn)實性

1、期房抵押的可能性

(1)期房抵押的法理依據(jù)。期房不僅指尚未完成建造的房屋,也包括購房人尚未取得所購房屋產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房。購房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》并支付部分房價款后對所預(yù)購的期房自然享有一種權(quán)利,這種權(quán)利性質(zhì)又如何?顯然,這是一種期待權(quán),但這種期待權(quán)到底是債權(quán)還是物權(quán),在學(xué)界有不同的看法。一種見解認為,購房人期待權(quán)屬于債權(quán)。如認為購房人預(yù)購房后,不能享有對所購買房屋的所有權(quán),而是一種德國學(xué)者賴扎所稱的“所有權(quán)之期待權(quán)”[1]。有學(xué)者認為購房人取得的在將來某一時間取得房屋的權(quán)利,是一種期待性利益,而非現(xiàn)實的房屋。[2]還有學(xué)者認為這種權(quán)利是針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)。[3]總之,認為購房人期待權(quán)是一種債權(quán)。另一種見解認為購房人期待權(quán)具有物權(quán)性。我國有學(xué)者認為在德國,買受人期待權(quán)之物權(quán)性理論經(jīng)由判例學(xué)說的發(fā)展最終成為通說,買受人期待權(quán)得為抵押,質(zhì)押的標的。故期待已轉(zhuǎn)化為一種新型的物權(quán)形式。[4]

此種權(quán)利應(yīng)該是一種特殊的物權(quán)。承認期待權(quán)是一項物權(quán),并不意味著對物權(quán)法定主義的忽視,因為通過習(xí)慣法或判例法產(chǎn)生物權(quán),是物權(quán)法定的題中之意。購房人期待權(quán)作為所有權(quán)的先期階段,正處于向所有權(quán)發(fā)展的路上,只要期房一建成現(xiàn)房,并辦理好登記手續(xù),就取得所購房屋的所有權(quán),所以,購房人期待權(quán)本質(zhì)上是一種物權(quán)。所有權(quán)并非一個一成不變的概念,如同我國學(xué)者崔建遠指出的:“歷史的發(fā)展表明,所有權(quán)的發(fā)展經(jīng)歷了從不受限制到受限制,從只受法律限制到受法律、判例的限制,再到受當(dāng)事人約定限制的發(fā)展過程?！盵5]物權(quán)的發(fā)展也遵循這個規(guī)律,購房人期待權(quán)是一種新型所有權(quán)形式。

(2)期房標的的屬性依據(jù)。期房抵押的標的是“期房”而不是期待權(quán)。學(xué)界將期待權(quán)作為抵押標的物,有了關(guān)于期房抵押本質(zhì)的幾種爭議:有的認為是一種準抵押[6],有的認為屬于權(quán)利質(zhì)押[7],有的認為是讓與擔(dān)保,都是認為期房抵押中充當(dāng)擔(dān)保標的的是權(quán)利,而非物本身。抵押權(quán)是設(shè)立在非即存房屋既期房上的他物權(quán),而非設(shè)立在合同債權(quán)或購房人權(quán)益上的他物權(quán)。

作為預(yù)售商品房合同中購買人所購期房是尚未建成或正在建設(shè)中尚未竣工的樓宇,作為房地產(chǎn)開發(fā)商所售出的期房是建設(shè)工程合同的標的。期房作為抵押權(quán)之特定物的存在,必須完全依賴于房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)行為,而房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)行為又是依建設(shè)工程合同進行的。將期房的期待性利益與房地產(chǎn)開發(fā)商的工作及成果聯(lián)系在一起考察,就可以看到抵押權(quán)與抵押物的統(tǒng)一。期房作為抵押物進行抵押的“物”應(yīng)當(dāng)是由購房人因支付商品房預(yù)售合同首期款而取得的房屋的部分所有權(quán)和開發(fā)商的建設(shè)行為及其工作成果所構(gòu)成。只有將期房作為抵押標的物,開發(fā)商的保證責(zé)任才有法可依。因為從房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成果看,就是用房地產(chǎn)開發(fā)商的工作成果作抵押。由于房地產(chǎn)開發(fā)商是在建房屋的真正所有者,其所建的房屋是購房人權(quán)利之所在,而抵押貸款的目的僅限于銀行代購房人支付其余購房款,因此,將銀行的付款義務(wù)與開發(fā)商的交付期房最后成果聯(lián)系起來,才能真正使抵押權(quán)人的利益得到保證,才能讓銀行、開發(fā)商、購房人利益得到平衡。

(3)抵押風(fēng)險的合理依據(jù)。關(guān)于抵押物風(fēng)險責(zé)任問題也可以迎刃而解。期房的建設(shè)行為作為加工承攬合同的特殊情況,仍適用加工承攬合同的一般規(guī)定,風(fēng)險責(zé)任由加工方承擔(dān),所以,期房的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)也就理所應(yīng)當(dāng)。

2、期房抵押的現(xiàn)實性

(1)現(xiàn)實司法實踐的需要。在不動產(chǎn)法領(lǐng)域,世界各國均設(shè)有不動產(chǎn)物權(quán)的登記制度,我國目前的不動產(chǎn)物權(quán)立法中也規(guī)定有不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更與廢止依據(jù)法律必須要到不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)進行登記,否則不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。司法實踐也已經(jīng)表明,我國在不動產(chǎn)物權(quán)登記效力問題上是采實質(zhì)主義登記原則的——不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的各種變動,即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等行為,非經(jīng)登記不得生效的立法模式。它的意思是,一切有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律行為,除具有雙方當(dāng)事人的意思表示一致這一必要要件之外,而還必須將該意思表示予以登記,并自登記時起不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立及轉(zhuǎn)移方可有效成立,以此加強對第三人的保護。

(2)現(xiàn)實立法實踐的需要。雖然仍以傳統(tǒng)的抵押概念對這一新生事物進行規(guī)制,即不論在什么階段進行抵押行為,其法律效力的產(chǎn)生必循于登記行為的完成,但近來顯然也在協(xié)調(diào)未來物抵押與傳統(tǒng)抵押方面進行著努力。其實,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第47條規(guī)定的內(nèi)容就是最好的嘗試。盡管這一條款沒有很徹底地解決問題,但畢竟在對期房作抵押這一事實明朗了其肯定的態(tài)度,對未來預(yù)登記制度的創(chuàng)設(shè)也給予了一個很明確的導(dǎo)向,是立法上的一個重要突破。當(dāng)前,在實務(wù)及法學(xué)界已基本上認可了期房預(yù)登記的效力,我國法律學(xué)者起草的《物權(quán)法草案》中也已規(guī)定了預(yù)登記制度。因此,立法實踐說明立法者已經(jīng)考慮到我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實需要,有必要借鑒西方發(fā)達國家的先進經(jīng)驗,對我國抵押法律體系作必要的擴張,設(shè)立期房預(yù)登記制度,籍此將期房抵押順利納入到現(xiàn)行抵押制度中。

二、未來期房抵押制度的建立構(gòu)想

當(dāng)?shù)盅喝顺霈F(xiàn)前面提到的不能還貸的情況時,抵押權(quán)人可以采取以下方式實行抵押權(quán):第一執(zhí)行回購條款。主要針對不能進入房地產(chǎn)交易市場的福利房和微利房抵押貸款。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒軆斶€貸款時,抵押權(quán)人可以要求抵押貸款的回購保證人依照合同約定的“回購條款,回購該商品房以實現(xiàn)其抵押權(quán)。第二與抵押人協(xié)商通過變賣,拍賣的方式實行抵押權(quán),但必須履行清算義務(wù)。此時,可以按照抵押物自身的價值,參考市場價格進行協(xié)議,或者通過有權(quán)部門的評估確定商品房的價格。第三其他變價方式。抵押權(quán)人也可以選擇其他更有利于降低交易成本的變價方式,并應(yīng)盡守注意義務(wù)和履行清算義務(wù)。

【參考文獻】

[1] 曹登潤.論預(yù)售商品房抵押[J].房地產(chǎn)案件新問題與叛解研究,1997(1).

[2] 程力.樓宇按揭對我國抵押權(quán)制度理論發(fā)展的影響[J].房地產(chǎn)案件新問題與叛解研究,1997(5).

[3] 劉晉.樓花按揭的理論研究與法律調(diào)整[J],房地產(chǎn)案件新問題與叛解研究,1997(5).

[4] 孫憲忠.德國當(dāng)代物權(quán)法[M].北京:法律出版社,1997.

[5] 崔建遠.住房有限產(chǎn)權(quán)論綱[J].吉林大學(xué)學(xué)報,1994(4).

[6] 吳傳華.商品房預(yù)售中的按揭及其法律思考[J].房地產(chǎn)案件新問題與叛解研究,1997(1).

[7] 高富平,黃武.房地產(chǎn)法新論[M].北京:中國法制出版社,2000.

【作者簡介】

張懿(1975-)男,黑龍江牡丹江人,講師,法律碩士,主要從事法律與道德的比較研究.