經(jīng)濟適用房制度的效益評價

向思思

【摘要】 通過對經(jīng)濟適用房制度所需完成的的效率目標,穩(wěn)定目標,公平目標進行分析與評價,深入探討經(jīng)濟適用房制度的效益問題,并就經(jīng)濟適用房制度所產(chǎn)生的一些現(xiàn)實問題提出對策與建議。

【關鍵詞】 經(jīng)濟適用房;效率目標;穩(wěn)定目標;公平目標

在我國,住房問題的癥結(jié)體現(xiàn)在大量中的收入家庭的支付能力與具有適宜標準的住房價格之間存在巨大的鴻溝。經(jīng)濟適用房,作為公共住房的一種主要形式,是解決這一問題的有效途徑。

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟性和適用性的特點。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,其成本低于普通商品房,故又稱為經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房制度在實際運行過程中滿足了部分中低收入家庭住房需求,緩解了城市住房壓力,保持社會穩(wěn)定,也在一定程度上拉動了經(jīng)濟增長。但是經(jīng)濟適用房在達到其公平目標時也帶了一定效率損失,給房地產(chǎn)市場帶來了一些不安定因素。

一、經(jīng)濟適用房制度運行的效率損失

經(jīng)濟適用房制度在完成其公平目標的同時,不可避免地帶來了效率損失。其原因是:我國的房地產(chǎn)市場是一個競爭性的市場,房地產(chǎn)商品的價格應通過供求雙方的相互作用自發(fā)形成,從而使資源的配置處在有效率的水平上。經(jīng)濟適用房制度由于公共定價,擾亂了本應由市場供需關系自發(fā)形成的價格,對經(jīng)濟產(chǎn)生了扭曲影響進而造成了效率損失。

下面將通過公共經(jīng)濟學中的相關理論對經(jīng)濟適用房和直接補貼兩種方式進行比較,具體闡述公共定價所產(chǎn)生的效率損失。

如圖1所示:X表示住房量,Y表示其他商品量,U1,U2均為無差異曲線(其中,U2的效用大于U1的效用),AB,A1B1,AB2均為中低收入者不同條件下的收入預算線。其中,AB為中低收入者初始預算線,U1為中低收入者初始效用水平。且此時中低消費者的最佳消費點會在收入預算線的偏上方,因為相對于住房商品,中低收入消費者會傾向于多消費其它商品。

當政府對中低收入者實施經(jīng)濟適用房制度后,也就是說此時X商品價格下降,AB預算線隨之向外旋轉(zhuǎn)為AB2,中低收入者的效用水平上升達到U2,即中低收入者的福利水平上升,此時政府的補貼額相當于BB2所代表的X商品數(shù)量。若政府此時想采用的現(xiàn)金補助制度來達到相同的效用水平U2(在圖中表示為A1B1與U2相切),所需的補助額僅相對BB1所代表的X商品的數(shù)量。

這就表明,現(xiàn)金補助相對于經(jīng)濟適用房制度花費更少;進而可以得出,在政府投入資金相同的情況下,現(xiàn)金補助比經(jīng)濟適用房制度更能夠給中低收入者帶來更高的福利。經(jīng)濟適用房制度在完成公平目標的同時帶來了效率損失,沒能很好地達到其效率目標。

二、經(jīng)濟適用房完成穩(wěn)定市場價格目標的程度

經(jīng)濟適用房制度的推出可以起到一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的作用,從而緩解由于高房價帶來的負面效應,但也會由于地價的提高帶來一些負效應,也會在運行過程中有一些不安定因素的產(chǎn)生。

1.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的正面效果

(1)經(jīng)濟適用房的成本和價格對房地產(chǎn)價格具有導向作用 。如果將商品房市場與經(jīng)濟適用房市場分成兩個相關聯(lián)的市場來看,在經(jīng)濟適用房制度實施之后,原來購買商品房的需求會有一部分轉(zhuǎn)移到對經(jīng)濟適用房的需求上來。在商品房市場上,短期內(nèi)供給不變,需求減少,房價也會隨著經(jīng)濟適用房的逐步推出而逐步調(diào)整,逐步降低,起到了穩(wěn)定房價的作用。從這個意義上說,經(jīng)濟適用房可以提高市場運行的效率,可以抑制房地產(chǎn)價格的非正常波動。

(2)經(jīng)濟適用房可以影響公眾預期,由此而影響到房地產(chǎn)價格,使得房價變得合理且穩(wěn)定。如導致目前房價過高的原因之一,是開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作,以此來影響購房者的心理預期。在公共住房制度下,經(jīng)濟適用房就成了消費者的收益底線, 有利于形成正確預期。此時,開發(fā)商炒作的效果就難以發(fā)揮,借用經(jīng)濟適用房這個參照系,消費者就可以一步步修正自己的預期并作出正確的選擇。

2.經(jīng)濟適用房制度所帶來的負面效用

(1)經(jīng)濟適用房制度會推動地價的上漲,在信息不對稱的情形下,短期內(nèi)有抵消其帶動房價的下跌作用的趨勢。在公共住房制度下,土地供給將用于兩種用途:一是預留作公共住房用地;二是用于商品房開發(fā),進入到土地市場。由于公共住房用地有政策作保障,在土地總量一定時,公共住房用地增加將擠占用于市場交易的土地。經(jīng)濟適用房的制度的實施會擠占商品房的用地,從而導致地價上漲,地價上漲會使得房地產(chǎn)開發(fā)商成本上升。

在短期內(nèi),我國房地產(chǎn)市場的信息不能有可能引起房價的走高。在房地產(chǎn)市場上信息不對稱不流通的情況下,房價的走高就會給開發(fā)商和消費者一個房產(chǎn)需求旺盛的錯誤暗示,開發(fā)商就會進一步增大商品房開發(fā)量。經(jīng)濟適用房的進入其實需求已經(jīng)得到了一定程度的滿足,有可能會使得空置房數(shù)量進一步上升,造成資源配置的低效率。

(2)經(jīng)濟適用房會給中小開發(fā)商帶來巨大的沖擊,造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。中小開發(fā)商的資金鏈并不像大型開發(fā)商那樣牢固,當遇到經(jīng)濟適用房的沖擊之時,就有可能因需求不足而帶來購買量不足,進而影響到資金鏈的正常周轉(zhuǎn)。對于中小開發(fā)商來說,銀行貸款的門檻高,能夠貸到得貸款數(shù)額可以解決一時之需,不能抵御長久的沖擊。經(jīng)濟適用房制度的實施使得在價格上有優(yōu)勢的中小開發(fā)上價格優(yōu)勢不能凸顯,這部分擠出效應實際上大部分擠出的是中小開發(fā)商的商品房,這也是對房地產(chǎn)市場價格帶來了一些不穩(wěn)定的因素。

三、經(jīng)濟適用房制度完成公平目標的程度

經(jīng)濟適用房作為公共住房的一種主要形式,較好地完成了其公平目標,也同樣帶來了一些問題。

1.經(jīng)濟適用房所帶來的正面公平效果

(1)經(jīng)濟適用房保障了“夾心層”的利益,在一定程度上促進了起點公平。廉租房存在收入方面的嚴格限制,如果收入超過了居住廉租房的標準,按規(guī)定就要退出廉租房去購買產(chǎn)權(quán)房。這就造成了所謂的“夾心層”住房問題,使得廉租房和商品房之間無法實現(xiàn)“無縫連接”。現(xiàn)在這個中間層由經(jīng)濟適用房來填補之后,就更好地解決了不同收入層次人們的住房問題,促進了起點公平。

(2)經(jīng)濟適用房可以在一定程度上促進結(jié)果的公平。經(jīng)濟適用房制度所體現(xiàn)的住宅消費保障實質(zhì)上是一種再分配政策, 它通過國家的一些政策性補貼再分配社會財富,具有調(diào)節(jié)收入差距的功能, 使社會成員在社會發(fā)展中的不公平縮小,使得中低收入者也能夠“居有其所”。

2.經(jīng)濟適用房所帶來的負面公平效果

(1)經(jīng)濟適用房制度在運行過程中存在分配規(guī)則不公平,導致許多中低收入者很難從這樣一個制度中獲益。經(jīng)濟適用房制度根據(jù)消費者的收入水平來確定是否具有經(jīng)濟適用房市場的準入資格,由于中低收入的界定不清,對中低收入家庭的識別以及社會居住情況和居民收入情況的調(diào)查不明晰,這種分配規(guī)則管理不健全使得在目前市場上“開著大奔買經(jīng)濟適用房”的現(xiàn)象屢見不鮮,使得經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策的最終受益者并不是真正的社會中低收入家庭。

(2)經(jīng)濟適用房制度帶來了地區(qū)間的不公平。經(jīng)濟適用房政策雖然很早就出臺了, 但真正開始建設經(jīng)濟適用房的地方很少, 主要集中在沿海發(fā)達地區(qū),像北京、上海、廣東等地, 經(jīng)濟適用房雖然也有一定規(guī)模, 還是嚴重不足,這主要是由于一些地方政府的利益觀和政績觀錯位在做祟。用于商品房建設的土地利益大于經(jīng)濟適用房用地, 許多地方政府在利益驅(qū)動下更希望高價拍賣土地, 人為地縮減了經(jīng)濟適用房計劃。雖然同為中低收入家庭,但各個地區(qū)的住宅消費保障存在著很大差距, 造成了地區(qū)之間的不公平。

四、建議與結(jié)論

1.減少經(jīng)濟適用房制度運行損失的建議

(1)政府修正經(jīng)濟適用房的提供方式,采用完善二手房市場、幫助一部分中低收入這者購買二手房的方式,盡量減少經(jīng)濟適用房政策對房地產(chǎn)競爭市場的干擾。由于二手房與經(jīng)濟適用房之間具備相互替代的關系,且考慮到住房二級市場還對住房資源配置起到的優(yōu)化作用,政府可采用進一步發(fā)展完善我國的二手房市場的方式,給予中低收入者一定程度的補貼,鼓勵其購買二手房,這樣不僅可以解決中低收入者的住房問題,更能夠在此過程中通過二手房市場的優(yōu)化運作,提高整個住房市場機制的運轉(zhuǎn)效率。

(2)政府可對經(jīng)濟適用房采用封閉式流轉(zhuǎn)的體制,建立起健全的經(jīng)濟適用房交易機制,并促進該市場上交易信息的流通?，F(xiàn)金補貼制度的效率高于經(jīng)濟適用房制度的一個假設前提是,中低收入者不能無成本或者極低成本地將經(jīng)濟適用房在市場上轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。如果中低收入者能夠非常方便地出售經(jīng)濟適用房,那么兩種方式下所產(chǎn)生的福利水平也就差不多了。在目前經(jīng)濟適用房建設規(guī)模較小的情況下,可以對經(jīng)濟適用房采用封閉式流轉(zhuǎn)機制,讓退出經(jīng)濟適用房使用的人可以將自己的住宅,在這樣的一個僅供經(jīng)濟適用房買賣的封閉式流轉(zhuǎn)市場進行買賣,且政府可以將經(jīng)濟適用房的賣出信息,優(yōu)先提供給最需要經(jīng)濟適用房的人群,這樣可以使得需要經(jīng)濟適用房的人可以更便捷地解決住房問題,有利于經(jīng)濟適用房資源的優(yōu)化配置。

2.完成穩(wěn)定市場價格目標的建議

(1)對我國現(xiàn)有的空置房進行改造,使其成為經(jīng)濟適用房的一種提供手段。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),預計我國到09年會有4億平方米的空置房,按經(jīng)濟適用房60平方米來粗略計算,可以提供將近670萬套的經(jīng)濟適用房,這對目前規(guī)模偏小的經(jīng)濟適用房市場是一個很好的補充。空置房的改造可以不會影響到現(xiàn)有的土地需求,故對于土地的價格不會有拉動上漲的趨勢?？罩梅克斐傻馁Y源閑置影響了資源配置的效率,也造成了一些高收入者住洋房、中低收入者無房住的社會問題。這種將空置房與經(jīng)濟適用房結(jié)合的方式,可以較好地解決地價和資源有效配置的問題。

(2)引導中小開發(fā)商加入經(jīng)濟適用房的開發(fā)行列,扶持并發(fā)展中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)濟適用房目前來看,規(guī)模較小,比較適合由中小開發(fā)商來開發(fā)。經(jīng)濟適用房由于是以微利經(jīng)營,大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不太愿意來開發(fā)這些規(guī)模不大、利潤很薄的項目,政府可以在經(jīng)濟適用房剛剛起步的階段,扶持一些信譽及開發(fā)品質(zhì)較好的中小開發(fā)商,這樣可以減輕經(jīng)濟適用房對中小開發(fā)商的沖擊,引導中小開發(fā)商的進一步發(fā)展。

3.完成公平目標的建議

(1)建立完善的收入核算體系及健全的工資制度,對申請者家庭的收入進行核算。首先,要確定一個符合實際情況的收入線,對中低收入家庭做一個清晰地界定,滿足最需要住房的中低收入者。其次,對收入的成分的審核應該明確和透明,不能存在所謂的“灰色收入”的成分。最后,隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和個人收入水平的變化,收入線要進行適時調(diào)整,要在經(jīng)濟適用房規(guī)模逐步擴大的情況下滿足更多人群的需要。

(2)通過國家政策推動來消除地區(qū)間經(jīng)濟適用房運行的差異。首先,政府要完善與經(jīng)濟適用房有關的相關法律政策,根據(jù)地區(qū)發(fā)展情況、地區(qū)經(jīng)濟情況及地區(qū)中低收入者的數(shù)量來確定經(jīng)濟適用房制度所要推進的重點地區(qū)。然后,對地區(qū)的監(jiān)管要采取群眾與媒體相結(jié)合的方式,監(jiān)督當?shù)卣?guī)劃用地的情況,使得土地規(guī)劃使用情況透明化,也就能有效遏制當?shù)卣诶骝?qū)動下,將經(jīng)濟適用房用地挪用到商品房用地的情況。

經(jīng)濟適用房制度是一種有著較好效益的制度。雖然在其運行過程中出現(xiàn)了很多問題,但是在不斷的實踐過程中是可以被克服的。經(jīng)濟適用房制度作為公共住房制度的代表制度,將與廉租房等制度一起,在不斷深化中進一步解決我國的住房保障問題。

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