中國商品房質(zhì)量問題起底

斯　通

如果說上海倒樓事件還只是個“很突然的事件”,而近年來中國商品房質(zhì)量的下降則是無法掩蓋的事實。

6月27日晨5時40分,上海市閔行區(qū)蓮花河畔景苑小區(qū)一棟在建的13層住宅樓連根拔起,轟然倒地,造成1名工人死亡,事件震驚中外。

盡管當?shù)毓俜降恼{(diào)查結論顯示,塌樓事故的直接原因是施工不當,而非房屋質(zhì)量問題——大樓兩側堆土過高、地下車庫樁基開挖造成巨大的壓力差,致使土位水平位移,最終導致房屋傾倒。同時,經(jīng)過監(jiān)測,該小區(qū)在建的其余10棟樓安全狀況穩(wěn)定。但這并未令小區(qū)業(yè)主信服,多數(shù)業(yè)主紛紛要求退房索賠。

上海倒樓事件更引發(fā)了全國范圍內(nèi)對于住宅質(zhì)量問題的嚴重擔憂。如果說這起事故還只是個“很突然的事件”,而近年來中國商品房質(zhì)量的下降則是無法掩蓋的事實。有人甚至警告說,由此所留下的巨大隱患,在未來有可能使住宅樓“成為導致人道主義災難的墳場”。

商品房質(zhì)量堪憂

種種跡象顯示,中國建筑質(zhì)量包括商品房質(zhì)量安全現(xiàn)狀殊為堪憂。

商品房質(zhì)量問題歷來就是消費者投訴集中的領域,近年來呈上升態(tài)勢。2004年,質(zhì)量問題的投訴占商品房投訴的51.63%,2005年占52.99%,2006年占59.45%。2007年全國消協(xié)組織受理的商品房投訴達15023件,其中關于質(zhì)量問題的投訴有7916件,占投訴量的52%以上。2008年,消費者對房屋的投訴上升了10.8%,不過對質(zhì)量問題的投訴略降8%。

從投訴的情況來看,商品房質(zhì)量問題主要體現(xiàn)在地基下沉、房屋傾斜,比如有的墻建起來以后就是歪的,有的存在空洞、裂傷,還有的墻里面沒有打鋼筋,有的打地基時少埋了一些樁;其次是出現(xiàn)一些裂縫,有的涉及到主體結構;第三是漏水、防水性能的問題;第四是有些管線質(zhì)量很差,比如供熱、供氣、有線電視;還有就是防震性能不達標。

2006年5月,國內(nèi)多家媒體報道:杭州市余杭區(qū)人和家園的一位業(yè)主,因為裝修砸開了衛(wèi)生間的墻體過梁,他吃驚地發(fā)現(xiàn):過梁上原本應該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋,竟然是兩根毛竹!消息傳開,業(yè)主們緊急查看自家房子,結果發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題:混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開。該報道雖引起社會各界的強烈反響,卻未見下文。

2009年年初,廣東省質(zhì)監(jiān)局進行了珠三角商品房的抽查檢測,結果顯示,總體有15%不合格。而在該局職員朱明峰看來,公布的數(shù)據(jù)與實際情況差距頗大,“2007年底到2008年初廣州建的商品房,最好還是不要買”。因為他所了解到的情況是,這段時間建造的樓盤普遍有偷工減料、以次充好的現(xiàn)象。“拿一把普通鑰匙,用力往墻身插,可以完全把鑰匙固定在墻體內(nèi),這樣的房子你能在里面住30年?”

2008年年底,圈子內(nèi)還流傳著這樣一個段子:某集團開發(fā)商的銷售總監(jiān)要換一套房子,其公司在廣州有5個項目,但他開始是打定主意不買自己公司的房子,因為房子質(zhì)量實在不怎么樣。但當他看了一圈其他公司的項目后,最后還是決定買自己公司的房子。因為起碼還知根知底,其他公司的房子都不知道哪個環(huán)節(jié)偷工減料了。

甚至包括像萬科這樣的行業(yè)龍頭開發(fā)的樓盤,也存在著質(zhì)量問題。比如,今年3月,上海萬科金色雅筑被指采用建筑周期較短的新技術,導致了“隔音門”、“漏水門”等多種質(zhì)量問題。樓上、樓下,鄰居隔壁相互都能聽到對方房間里發(fā)出的聲音,浴室衛(wèi)生間滲水嚴重。為此萬科進行了整改:為房子墻身增添“隔音棉”、加涂防水層等,并在整改施工期間,為每戶業(yè)主每天給予200元的補償。

而上?！皹谴啻唷闭诒徊鸪?成都又曝出了“樓歪歪”的新聞。事發(fā)7月中旬的一場大雨后,成都市校園春天小區(qū)兩棟樓斜靠在了一起,經(jīng)測量兩棟樓相連的墻壁已經(jīng)成20度夾角。校園春天的業(yè)主把樓房傾斜的原因歸結于在小區(qū)旁正在施工的德馨苑小區(qū),而德馨苑小區(qū)開發(fā)商委托的鑒定機構給出的鑒定報告確認為,該小區(qū)本身未按設計施工的問題。

中國《民用建筑設計通則》規(guī)定,重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年,一般性建筑為50-100年。但由于國內(nèi)建筑質(zhì)量的下降,其實際壽命與此要求存在巨大差距。大多數(shù)上世紀80年代初期的建筑已面臨大量拆除。比如,北京舉辦亞運會時興建的北京中體博物館,到2005年85%以上的地板和墻體已出現(xiàn)貫通性開裂,承重鋼梁斷裂,存在重大安全隱患。而這座建筑竟曾獲“特別魯班獎”。

原建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任童悅仲曾說:“國內(nèi)商品房住宅土地年限是70年,住宅建筑規(guī)范設計的住宅使用年限是50年,但國內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年?！本瓦B華遠地產(chǎn)董事長任志強亦曾撰文指,中國目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。

質(zhì)量問題糾結何在

有業(yè)內(nèi)分析人士認為,2008年樓市低迷和房價“下跌”,是此間商品房質(zhì)量問題頻頻被曝光的一個重要原因。

眾所周知,開發(fā)商蓋房子的成本主要由四部分組成:一是建安成本;二是土地成本;三是各類稅費;四是公關成本(主要是政府公關)。其中,只有建安成本是開發(fā)商可以控制的。市場的不景氣直接影響到開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),其可能壓縮建安成本和截留工程款,導致偷工減料和樓盤質(zhì)量下降。據(jù)介紹,房地產(chǎn)公司因資金緊張導致樓盤品質(zhì)欠缺早有先例,1997年東南亞金融危機后,香港很多房地產(chǎn)商元氣大傷,樓盤質(zhì)量普遍大幅下降。

一位承建商表示,在國內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)并非一個完全市場化的行業(yè),但建筑行業(yè)卻是一個充分競爭的行業(yè)。正因為過度競爭,建筑商的利潤都被壓縮得很薄,如果撇除大型基建,業(yè)內(nèi)普遍利潤率不到2%。而按照建筑行業(yè)的潛規(guī)則,開發(fā)商通常都要求承建商墊資,也就是說,第一筆工程款通常是承建商自己出,當工程進行到1/3或一半時,開發(fā)商才會出錢。這時候,如果開發(fā)商再拖欠工程款,承建商將血本無歸。且去年同期建筑成本還在飛漲,高峰期鋼材達6200元/噸,而三年前鋼材價格只在3000元/噸左右。這些壓力最后都落在承建商身上。

礙于政策不敢拖欠農(nóng)民工工資,承建商只有從材料入手:應當6毫米厚的鋼板在建筑中只用3毫米的,28毫米的鋼筋也被私下?lián)Q成25毫米的?；蛘咪摻铋g距變稀,根數(shù)減少。這已經(jīng)是普遍現(xiàn)象,更有甚者將劣質(zhì)螺紋鋼直接用于主體工程。而在上海塌樓現(xiàn)場,媒體也報道說:裸露的地基樁體上,部分混凝土橫切面似乎出現(xiàn)少量蜂窩狀空縫,裸露的鋼筋并不多。

但也有觀點表示,房屋質(zhì)量與房價下跌并非緊密相關的因素,房屋質(zhì)量更應該與監(jiān)管力度互為因果。因為即使房價上漲,如果監(jiān)管依舊不力,地產(chǎn)商同樣可以為了賺更多的利潤而壓縮建筑成本,從而導致房屋質(zhì)量下降。

在現(xiàn)實的商品房質(zhì)量監(jiān)管體系中,從規(guī)劃設計施工到驗收的各個環(huán)節(jié),開發(fā)商是出資的一方,占據(jù)主導地位,導致其他各方往往受制于開發(fā)商,所擁有的質(zhì)量監(jiān)督權形同虛設。尤其根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實行由開發(fā)商自行進行、工程監(jiān)理資料備案制度,開發(fā)商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付,質(zhì)檢部門的職責也從過去“直接核驗工程質(zhì)量”轉(zhuǎn)變?yōu)閷こ踢M行“竣工驗收備案”。這一規(guī)定實際上在弱化政府部門房屋監(jiān)管的力度。

至于官商勾結因素更自不待言。由上海倒樓事件即揭開了“政商勾結、竭澤而漁而監(jiān)管闕如的現(xiàn)實”。據(jù)報道,蓮花河畔景苑的開發(fā)商梅都房產(chǎn),原為閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)集體企業(yè),2001年改制為私營企業(yè)。公司18名股東有8人為鎮(zhèn)屬事業(yè)編制,原董事長闕敬德曾兼任梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)長助理。媒體引述業(yè)內(nèi)人士的話指,“探尋這次事故深層次的原因,正是這種官商不明的開發(fā),導致監(jiān)管失衡”。

此外,商品房預售制度的存在,亦被認為是導致中國房價反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一。

知名財經(jīng)評論員時寒冰表示,1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》確立了商品房預售制度,這項制度最大限度地保護了開發(fā)商的利益,卻損害了購房者的利益。開發(fā)商已經(jīng)通過預售收回了投資,獲取了利潤,由此失去了提高房屋質(zhì)量的動力,而在提前收回投資后,他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇,推高房價,獲取暴利。預售制度等于為開發(fā)商提供了低廉的融資功能,解決了他們的資金之困,但也將絕大部分風險轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上,使他們屢屢遭到開發(fā)商的盤剝。

對于收房時質(zhì)量問題頻出,在今年全國“兩會”上,民革中央遞交了取消房屋預售的提案,認為因為預售制度“導致購房人缺乏《擔保法》保障,導致房屋面積縮水、建筑設計變更、配套設施建設滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決”。

關鍵在建立健全監(jiān)管制度

住宅質(zhì)量問題已經(jīng)引起有關部門的關注。據(jù)8月7日消息,住房和城鄉(xiāng)建設部近日表示,從8月中旬開始到9月中旬,將派出檢查組對全國30個省份進行建設工程質(zhì)量專項督查,此次檢查范圍包括在建的商品房等所有住宅。

據(jù)悉,檢查組將在每個省份抽查6個在建工程,包括3個住宅工程、2個公共建筑工程和1個市政橋梁工程。第一批接受檢查的地區(qū)是北京、天津等,而上海將在9月1日至5日期間檢查。檢查結果將向社會通報。

但運動式的執(zhí)法檢查顯然并非根本之策。有觀點認為,要從本質(zhì)上解決商品房質(zhì)量問題,杜絕豆腐渣工程,只有一個辦法,那就是建立健全監(jiān)管制度。

首先,中國現(xiàn)行的建設工程竣工驗收備案制度必須改革。長沙律師馮正元在《上?！八鷺恰笨絾栁覈唐贩靠⒐を炇諅浒钢贫取芬晃闹斜硎?在備案制下,商品房竣工驗收是否合格則實際上是由開發(fā)商一方說了算,備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任。在政府職能轉(zhuǎn)變的背景下,將部分工作交給中介機構并沒有錯,但政府本應監(jiān)督把關的事情,該承擔的責任還需要承擔,不能為了不承擔責任就盡量回避實質(zhì)的關鍵的事情。與其他建設工程比較起來,沒有業(yè)主真正參與的商品房工程質(zhì)量和竣工驗收尤其需要政府行政職能部門的把關。

其次,堅決打擊官商勾結,對樓市不良開發(fā)商要依法嚴懲、重懲。

2005年11月,由日本千葉縣一級建筑設計師姐齒秀次設計的194棟高層建筑中,被曝出有20多棟建筑物的設計數(shù)據(jù)存在造假問題,嚴重影響居住安全。此事一經(jīng)曝光,開發(fā)商紛紛表示要將偽劣住宅的購置款全額退還給業(yè)主,并承擔因此而產(chǎn)生的搬家、租房等費用。日本的開發(fā)商之所以如此“老實”,顯然是懼怕法律的嚴懲,法律的判決會讓他們付出更大代價。試想,如果日本開發(fā)商所面臨的結果是“整改”,開發(fā)商會自愿退房款,主動承擔巨大損失嗎?

因此,中國還需要完善質(zhì)量追責和相應賠償?shù)姆蓸藴逝c執(zhí)行細則?！侗本┣嗄陥蟆肺恼抡J為,無論1998年3月1日起施行的《建筑法》,還是2003年4月最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等,都缺乏針對更加細節(jié)的東西提出更具有可執(zhí)行性的法律細節(jié)解讀。這也使業(yè)主維權在法律上缺乏足夠支持,需要付出極大代價。

而在商品房預售制度上,“制定一個時間表,比如2-3年,逐步提高商品房的預售條件”,乃至取消預售房制度當是應有之義。

時寒冰解釋稱,開發(fā)商反對取消預售房制度的理由,是所謂國際慣例,其實這是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”。以美國為例,美國也有商品房預售制度,但預售所占比例很小。根據(jù)美國法律的規(guī)定,住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗收的情況下,還沒有形成真正法律意義上的不動產(chǎn),而未成形的不動產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同,收取商品房的銷售款。即使有些州準許商品房預售,也有許多非常嚴格的規(guī)定和限制,與中國現(xiàn)行的商品房預售制度有著本質(zhì)區(qū)別。

在美國,所謂的預售其實只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議,并不是真正意義上的銷售,買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預訂協(xié)議書”。根據(jù)美國法律,在這種情況下,開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金,但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商,而是由第三方來保管,第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務所、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。而且,如果買房者改變了購房意愿,這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。