房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險因素分析

侯起陽

提要房地產(chǎn)業(yè)是一種高收益、高風(fēng)險的綜合性產(chǎn)業(yè),其開發(fā)中的風(fēng)險因素眾多,這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)成敗起著決定性的作用。本文將從房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的各階段出發(fā),詳細分析各階段影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素,為建立房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估指標體系提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目開發(fā);風(fēng)險因素;分析

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段,即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言,開發(fā)的各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的,它伴隨各個階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。

一、投資決策階段

房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中最重要的階段,關(guān)系到整個投資項目的成敗,這個階段的主要風(fēng)險有:

(一)開發(fā)區(qū)域風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,開發(fā)區(qū)域風(fēng)險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟社會風(fēng)險。政治環(huán)境風(fēng)險如戰(zhàn)爭、動蕩等,社會環(huán)境風(fēng)險如風(fēng)俗習(xí)慣、社會安定等。

1、政策環(huán)境風(fēng)險。政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。

(1)產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)的變化,而且決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰。產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大,一方面國家通過產(chǎn)業(yè)政策來鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如果房地產(chǎn)業(yè)是支持的對象,則它在國民經(jīng)濟中的地位會得到提高,國家會增加這方面的資金投入,從而給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來更多的收益,反之,會給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來損失;另一方面國家對不同的房地產(chǎn)支持力度的變化,會改變房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu),給房地產(chǎn)業(yè)不同領(lǐng)域的投資者帶來不同的影響。研究國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

(2)土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定,不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度,以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風(fēng)險損失,房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢。

(3)住房政策。住房作為人們生活的基本必需品,是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個方面,國家不同的住房政策使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨不同的風(fēng)險。

(4)金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當政府認為房地產(chǎn)投資過熱、采用緊縮信貸的政策時,會導(dǎo)致在建的項目由于資金短缺而停工,擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲,這會給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營者帶來很大的損失。同時,如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場的繁榮而降息,則會給房地產(chǎn)商帶來額外的利潤。

(5)城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值都會產(chǎn)生影響,使開發(fā)商和經(jīng)營者都會面臨風(fēng)險。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標和規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更引起。

(6)環(huán)保政策。近年來,人們環(huán)保意識逐漸加強,新的環(huán)保政策不斷制定,舊的環(huán)保政策不斷強化,這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響。

(7)法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是指房地產(chǎn)商品投資經(jīng)營者在房地產(chǎn)市場中進行各種活動時,因為法律糾紛,導(dǎo)致延誤時間、增加成本或直接造成經(jīng)濟損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。產(chǎn)生法律風(fēng)險的主要原因是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時,可能未能就各方面的義務(wù)和責任作出詳細規(guī)定,或在執(zhí)行合同過程中因為理解的偏差而造成糾紛。同時,我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)還不健全、不穩(wěn)定,也是導(dǎo)致法律風(fēng)險的一個重要原因。

考慮開發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風(fēng)險,從以上七個要素著手,著眼于區(qū)域政策的完備性、穩(wěn)定性及執(zhí)法的公正性。而由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大,因此政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是房地產(chǎn)投資決策時考慮開發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風(fēng)險的重點。

2、經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險

(1)經(jīng)濟形勢。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的決定性因素。經(jīng)濟發(fā)展,則房地產(chǎn)市場繁榮;經(jīng)濟停滯,則房地產(chǎn)市場蕭條。

(2)市場供求。供求風(fēng)險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費的區(qū)域性特點,其價格受供求影響的幅度更大,因此房地產(chǎn)經(jīng)營者承擔的市場供求風(fēng)險遠比一般的市場情況要大。對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系作出客觀、準確的判斷,并科學(xué)地進行預(yù)測,把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律,才能減少市場供求的風(fēng)險。

(3)通貨膨脹。正常的經(jīng)濟環(huán)境都存在通貨膨脹,只不過每年的膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降,會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者就會產(chǎn)生損失;當膨脹率增大時,會刺激對房地產(chǎn)的需求,這對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者是有利的。但當膨脹幅度過大時,會使建筑材料價格上漲,開發(fā)費用和管理費增大,當房地產(chǎn)價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時,房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險加大。

(二)開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險,但并非任何類型開發(fā)項目的風(fēng)險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟特性,因而具有不同的風(fēng)險。因此,有必要在開發(fā)前做好市場調(diào)查及可行性分析,從而確定最佳的開發(fā)類型。

(三)開發(fā)時機與風(fēng)險。由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性,使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一個地區(qū)的空缺,這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長,開發(fā)過程少則1～2年,多則4～5年,因此需對未來幾年政治形勢的變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、收入水平升降以及消費心理變化等風(fēng)險因素進行預(yù)測,以確定合理的開發(fā)時機。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷的上升趨勢,此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場供過于求,房價下跌,房產(chǎn)銷售、物業(yè)出租所需時間越來越長,甚至租售不出去,導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升,預(yù)期的收益變成了實際上的虧損。

二、土地獲取階段的風(fēng)險

(一)土地風(fēng)險。土地風(fēng)險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性。

對開發(fā)商而言,土地的自然屬性主要來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設(shè)施狀況等,房地產(chǎn)的不可移動性決定其區(qū)位條件的重要性;配置設(shè)施狀況不僅影響項目投資額的多少,而且制約著項目建成以后能否正常啟用,故開發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設(shè)計的滯后性和規(guī)劃管理的透明性。

(二)規(guī)劃拆遷風(fēng)險。征地拆地涉及許多法律和社會問題。一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況千差萬別,法律可操作性比較差;另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于社會、心理、經(jīng)濟的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借機刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實際價值或提出極其苛刻的回遷安置條件,這些都有可能增加拆遷過程中的成本投入風(fēng)險和時間風(fēng)險。

(三)籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問題,籌資手段合理,可以減少籌資成本,降低籌資風(fēng)險;籌資措施不當,輕則造成籌資成本大幅度上升、開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù),流動資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)項目干干停停、難以為繼,項目質(zhì)量、工期均無法保證;重則導(dǎo)致巨額虧損,開發(fā)項目失敗,企業(yè)面臨破產(chǎn)。

三、項目建設(shè)階段風(fēng)險

(一)招投標風(fēng)險。工程招投標風(fēng)險是指由于受到投標方式、投標條件和投標過程中一系列因素的影響,導(dǎo)致工程成本增加,給開發(fā)者帶來損失。常用的招投標模式有三種,即公開招標、邀請招標和談判招標。不論采用哪種招投標模式都有利與弊,都存在著風(fēng)險。

(二)合同風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)中,需要訂立各種合同,如合同條款制定得不完善、考慮不周到、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴,造成合同糾紛的概率就很大,一旦處理不好,就有可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本。

(三)自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。主要包括:火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險。這些風(fēng)險出現(xiàn)的機會很少,但是一旦出現(xiàn),造成的災(zāi)害是相當嚴重的。

(四)工期拖延風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失,都會使工期拖延。而工期延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化,錯過最佳租售時機;另一方面工期延長會增加投入資金利息支出,增加管理費。同時,當開發(fā)施工采用成本加百分比酬金合同時,施工工期的延長還會因直接成本的增加大大增加開發(fā)總成本。

(五)項目質(zhì)量風(fēng)險。良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來實現(xiàn)。地段只是誘人的手段,而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。如設(shè)計理念落后,規(guī)劃設(shè)計深度不夠,承包商技術(shù)水平落后,施工方案、方法選擇不當,項目管理者不負責任等都是影響質(zhì)量的不確定因素。

(六)施工索賠風(fēng)險。工程索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或發(fā)生承包商和業(yè)主不可控制的因素而遭受損失時,向業(yè)主提出的補償要求。施工索賠風(fēng)險增加了開發(fā)商的成本風(fēng)險,即施工索賠是引發(fā)成本風(fēng)險的因素之一。

四、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

(一)銷售時機風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售時機一般有三種情況:預(yù)售、即時出售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收房款,同時減少項目貸款額,節(jié)省利息,降低開發(fā)成本。但是,一旦房價上升,開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益;由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性,價格有高有低,所以即時銷售時,有可能銷售收益很大,也有可能很小,這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇;滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率,開發(fā)商要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險。

(二)租賃合同風(fēng)險。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚,對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范,切勿模棱兩可,因而房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大,一旦遇到被侵害或被騙取,造成的損失是巨大的。交易合同風(fēng)險是一種概率較高的風(fēng)險,并且一旦出現(xiàn)后,風(fēng)險結(jié)果也較大。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、周期長、影響因素多、涉及面廣、風(fēng)險高。由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點,使得風(fēng)險與房地產(chǎn)開發(fā)時時相伴,不確定性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基。對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險因素識別的研究,有助于提高人們對風(fēng)險的認識,在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險意識,從而有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理水平,做好風(fēng)險損失的防范措施。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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