樓市仍是政策市

楊正蓮

在宏觀調(diào)控的慣性預期下,市場對政策變化極為敏感,而業(yè)界認為,今年的房價上漲就是典型的政策市

北京房價終于下降了。

“一個月就降了40萬!”回想起看房經(jīng)歷,北京市民楊易暗自慶幸沒有輕易出手。

楊易8月份就開始在西二旗看房了,當時心儀的一套三居室需要260萬。隨后他卻發(fā)現(xiàn),這個房子的價格在9月底的時候竟然降到了220萬元:“同一個小區(qū),同樣的戶型,同樣的面積,而且樓層更好,離地鐵也更近!”10月7日,面對《中國新聞周刊》記者時,楊易還覺得有點不可思議。

北京房價下降并不是楊易一個人的發(fā)現(xiàn)。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,9月的北京商品住宅市場出現(xiàn)了成交均價半年內(nèi)的首次下跌,而新開盤價格上漲幅度也開始回落,成交量出現(xiàn)了連續(xù)第三個月的下滑。而深圳、廣州、上海等地的樓市交易量同期都在下滑。

人們發(fā)現(xiàn),今年以來上演了過山車一般炫目的上漲行情后,全國樓市交易終于趨于平穩(wěn),就連傳統(tǒng)的銷售旺季9月,也沒能重現(xiàn)昔日的輝煌。

金九銀十不再

傳統(tǒng)的“金九”沒有如期出現(xiàn),而國慶黃金周的慘淡交易也讓人們不敢對“銀十”抱有希望。

所謂的“金九銀十”是指,在秋高氣爽的9月份和10月份,人們的消費心理比較松動,投資心情也有所沖動,家庭消費明顯增加,而房地產(chǎn)市場的開發(fā)商此時也會集中推盤,從而形成樓市交易高峰。今年的國慶節(jié)和中秋節(jié)重疊,形成一個為期8天的小長假,業(yè)內(nèi)普遍認為這個“黃金周”的交易情況將是10月份樓市的風向標。

美聯(lián)物業(yè)北京公司市場部總監(jiān)張大偉,從9月下旬就張羅著接待國慶掃樓團了。就在想要換房的北京市民楊易在西二旗看房的8月,香港上市公司美聯(lián)物業(yè)就續(xù)接到山西、河北、港澳臺等地旅游團預約協(xié)助看房。而中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等房屋中介也在同期忙于外地來京看房預約以及內(nèi)地赴港掃樓?！昂芏嘀脴I(yè)顧問選擇了輪換到節(jié)后休息。”張大偉如此向《中國新聞周刊》描述業(yè)界對于國慶黃金周的重視。

這些有備而來的看房團并沒有給張大偉和他的同事帶來太多驚喜,盡管他以市場總監(jiān)的身份親自參與接待,但是成交量卻不盡如意:“也就是十幾套的樣子吧!”10月9日,還在忙于做市場分析的張大偉顯得有些不甘心。

在商品房價格連續(xù)幾個月攀升的背景下,張大偉接待的這些旅游置業(yè)的看房團更加青睞二手房。而北京美聯(lián)物業(yè)市場部數(shù)據(jù)統(tǒng)計也顯示,在9月的置業(yè)市場需求調(diào)查中,有超過六成的人首選二手房。“在目前的市場住宅成交比例中二手房已經(jīng)占據(jù)65%以上,而且這一差距還在進一步拉大?！睆埓髠フf。

然而,整個國慶8天假期,北京二手房總成交量也只有304套,其中住宅為294套,“今年的國慶黃金周北京樓市不僅沒有出現(xiàn)往年的火熱情況,甚至基本進入休眠期,市場成交銳減?！睆埓髠ソy(tǒng)計后發(fā)現(xiàn):“成交均價更是比9月均價下滑了500元每平米?！?/p>

此間,在深圳、上海、昆山、蘇州、成都等城市都按“慣例”舉辦了房展會,但交易量均為近年來新低。

業(yè)界對此并不覺得意外。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學就認為:“我并不覺得這有什么可怕的,因為前幾個月成交量確實比較高,透支了一部分未來的購房需求,現(xiàn)在出現(xiàn)的是一個正常的變化?！?/p>

張化學所說的“前幾個月成交量確實比較高”,是指在寬松信貸和交易環(huán)節(jié)政策優(yōu)惠等因素作用下,今年3月以來的房價上漲,成交量推高,而開發(fā)商也頻頻以“天價”儲備土地的炫目景象。

然而,宏觀經(jīng)濟尚未全面回暖,不斷攀升的房價終于不堪持續(xù)?！敖衲昵?個月漲幅遠超2007年全年漲幅,房價短期暴漲,大部分需求已無力進入商品房市場。” 北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉告訴《中國新聞周刊》。而2007年是公認漲幅最為猛烈的一年。高價打壓之下,北京、廣州、深圳等地從5、6月份就開始出現(xiàn)成交量回落的勢頭,并于7、8、9月連續(xù)下調(diào)。

北京市民楊易恰好在這個不斷下行的市場中琢磨換房,并在一個多月的時間里,見證了同一個小區(qū)同樣品質(zhì)的房子從260萬,一直降價到248萬,并于9月底降到220萬新低的過程。然而,并不是所有的樓盤所有市場都有這么大幅度的降價?！胺績r依然奇高?！本瓦B北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉也這么認為,“10月的樓市必然開始成交量及成交價格的下滑?！?/p>

“長期來說,買房投資收益還不如定期存款”

不同于去年資金鏈緊張時的誠惶誠恐,得益于中央宏觀調(diào)控中“適度寬松”的貨幣政策、如今手握大把資金的開發(fā)商,明顯不再有降價銷售的壓力。

10月9日,克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司與中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》,其中有16家房企銷售超過百億,多數(shù)企業(yè)2009年前三季度的銷售金額已然超過2008年全年的90%以上,綠城房地產(chǎn)集團有限公司和華潤置地有限公司更是超過2008年全年銷售額的193%。

基于對市場的良好預期,開發(fā)商加大了推盤力度。北京10月份預計將有近50個項目陸續(xù)進入市場,除了入市的新盤項目數(shù)量創(chuàng)下近期新高外,已確定開盤并公布價格的項目整體開盤均價高達約17000元/平方米,遠高于9月份已開盤項目的16166元/平方米的整體均價。

然而,開盤項目價格偏高,導致產(chǎn)品性價比降低,這在9月份的時候已經(jīng)顯露。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月開盤的48個項目整體銷售率僅為35.5%,環(huán)比8月的整體銷售率下降了約15個百分點。

這部分被擠出商品房市場的購買需求,一部分選擇了觀望,一部分轉(zhuǎn)移到二手房市場。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場部調(diào)查顯示:在三季度購買二手房人群中,購房主要用來投資保值或自住兼投資的達到了65%,比二季度上漲了一倍以上。

不過,北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉認為,從樓市現(xiàn)在的租售比來看,二手房、商品房出租分別大概需要41年、50年才能回本,年收益僅2.5%～2%,而現(xiàn)在的定期年利率為2.25%,“長期來說買房投資收益還不如定期存款”。張大偉的判斷在國慶長假期間只看不買的掃樓團中得到了印證,這些聲明更看重保值升值功能的看房團并沒有多少人真正簽約成交,“利潤空間已經(jīng)太小了”。

而“全景證券分析師”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,十一黃金周的前一周,地產(chǎn)類個股成為資金出逃急先鋒,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出27.14億元?！坝捎谀壳罢幱诘禺a(chǎn)行業(yè)的僵持期,從機構(gòu)和基金的出逃也可以看出,其對于現(xiàn)市預期較低?！?豐潤世紀地產(chǎn)分析師戴曉光認為。

房價還是有走高的危險

盡管沒有降價壓力,隨著銀行信貸收緊,開發(fā)商此時也開始謹慎。

10月11日,在杭州城區(qū)的土地拍賣現(xiàn)場,綠城房地產(chǎn)集團有限公司以低于市場預期的價格競得52號喜得寶地塊,折合樓面價20963元/平米。該地塊地理位置得天獨厚,備受關(guān)注,綠城房地產(chǎn)集團有限公司老總此前曾揚言:“2.5萬/平米要拿,3萬/平米也要拿?！痹u論界認為,與此前狂飆突進的爭相“搶地”相比,宋衛(wèi)平在幾乎沒有競爭的情況下輕松拿地,表明開發(fā)商正在回歸理性。

受寬松信貸和樓市回升影響,地產(chǎn)商頻頻高價拿地,但土地儲備轉(zhuǎn)化為新開工的狀況并不理想。1～8月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147.3億元,同比增長14.7%,增幅比1～7月提高3.14個百分點,比去年同期回落14.4個百分點。有專家認為,應(yīng)該進一步提速保障性住房建設(shè),以此帶動新建商品房開工率的復蘇。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學,在認真考察了中國保障性住房的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀后認為:“政策性住房并沒有跟著市場起來,住房問題的矛盾還是很嚴重?！敝袊嗣胥y行最新發(fā)布的第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶、企業(yè)家、銀行家問卷調(diào)查結(jié)果顯示, 居民對房價滿意度下降,有超過六成(65.2%)的城鎮(zhèn)居民認為當前房價“高,難以接受”。

在張化學看來,要解決住房問題,首先得明確老百姓的住房是靠市場還是靠公共住房:“從國際經(jīng)驗來看,肯定是兩者相結(jié)合,這就需要界定市場和政府保障的比例?！彼颉吨袊侣勚芸酚浾弑硎?“政府保障30%的住房和保障70%的住房時,土地政策等都會有不同的要求,需要有相應(yīng)的保障方式和保障手段。而現(xiàn)在的政策目標很模糊,并且一直變化?！?/p>

“保障性住房沒有建起來的時候就得靠市場,這個時候的市場就不是純粹的市場,承擔了一部分保障性功能,因此需要調(diào)控,而調(diào)控的話又涉及到目標和手段,這樣所有的問題又交織在一起?！睆埢瘜W認為,未來的房價還是有走高的危險,“而市場的大起大落并不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”

在宏觀調(diào)控的慣性預期下,市場對政策變化極為敏感,而業(yè)界認為今年的房價上漲就是典型的政策市。據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:在9月抽樣的3000意向購房需求中,在除了最影響購房者的房價外,針對影響目前樓市的貸款政策、交易稅費及通貨膨脹的關(guān)注重視度調(diào)查中,首選貸款政策的比例占42%,第一次成為市場需求最關(guān)注的因素。

盡管政府各部門領(lǐng)導在不同場合釋放出穩(wěn)定市場信心和預期、保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性等信息,但是一系列刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策將在年底到期,包括房貸優(yōu)惠、減免交易稅等政策的延續(xù)性已然是市場最為關(guān)心的問題。如果政策到期,到時伴隨各種稅費恢復,交易量必然下降,價格也將慢慢回落。

“未來的房地產(chǎn)走勢主要看政策會不會變化?！焙芏鄻I(yè)內(nèi)人士如此表示他們的“市場判斷”。而一心想要換房的北京市民楊易也不斷向《中國新聞周刊》記者求證:“二手房交易減免營業(yè)稅的優(yōu)惠政策年底到期后,還能不能延續(xù)?”這直接關(guān)系到他將在什么時機、花多少錢,才能住進心儀的房子。

明年將會如何?盡管經(jīng)濟復蘇和刺激計劃退出的討論已經(jīng)風行很久,多位專家和業(yè)內(nèi)人士在接受《中國新聞周刊》的采訪時,仍謹慎地表示:“那要看宏觀經(jīng)濟環(huán)境,至少要等國家統(tǒng)計局第三季度數(shù)據(jù)出來?！币按遄C券10月12日的研究報告認為,中國的投資熱潮尚未見頂:“我們預期在2010年第二季度投資熱潮見頂之際,部分目前產(chǎn)能過剩的上游行業(yè)也將會出現(xiàn)短缺現(xiàn)象?！?★