我國經(jīng)濟適用房的理性發(fā)展和市場走勢研究

肖　晉　汪寶平　方　俊

摘 要:經(jīng)濟適用住房的建設(shè)是我國政府現(xiàn)階段解決國民住有所居的主要手段之一,是現(xiàn)在惟一可以使消費者買得起的住房供應(yīng)模式。經(jīng)濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難,而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源,兩者在目標(biāo)客戶群上有明顯的不同。經(jīng)濟適用住房雖然會對附近商品房的價格產(chǎn)生一定影響,但不會對整體房價造成很大沖擊。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟適用房 ;房地產(chǎn)市場;影響

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1006-3544(2009)04-0042-02

改革開放30年來, 我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展,各省市各地區(qū)都加大了對房地產(chǎn)業(yè)的投入。隨著我國人民生活水平的逐步提高和對房地產(chǎn)市場需求的不斷擴大, 改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。黨的十七大報告明確提出:建立和諧社會與加快奔向小康, 就必須加快解決低收入家庭的住房困難,努力使全國人民住有所居。

一、經(jīng)濟適用房政策取向和發(fā)展趨勢

解決全國人民“住有所居”問題,最為關(guān)鍵的是推出一系列適合我國國情的、 滿足不同層次住房需求的住房政策。 我國的住房政策體系共包括四個基本部分:累進制的房地產(chǎn)稅收制度,政策性住房金融制度,廉租住房制度,以及以貨幣為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 對于如何解決我國百姓關(guān)心的住房問題,國務(wù)院總理溫家寶曾指出:應(yīng)該在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線”的前提下,采取經(jīng)濟適用房、廉租住房和市場調(diào)節(jié)三種方式擴大供給, 其中特別強調(diào)了建設(shè)經(jīng)濟適用房對改善民生住房的作用。

經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠, 限定套型面積,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),以優(yōu)惠的銷售價格及租金標(biāo)準(zhǔn),向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。 我國于1998年公布實施的國務(wù)院23號文明確規(guī)定:“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房,其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。此外,當(dāng)時建設(shè)部對全國城鎮(zhèn)最低收入、 中低收入和高收入家庭的比例有一個大致的算法, 就是城鎮(zhèn)居民中, 高收入者和最低收入者各為10%左右,其余的80%的家庭都屬于中低收入者, 他們都有權(quán)靠購買經(jīng)濟適用住房來解決住房問題。也就是說,在整個住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,80%的居民住房供應(yīng)應(yīng)該是經(jīng)濟適用住房。 但由于我國住房政策體系還不清晰, 欠缺一個執(zhí)行力強的總框架和一條引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、和諧發(fā)展的主線,因此,在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)上產(chǎn)生了嚴(yán)重的滯后現(xiàn)象。 我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是商品房市場的發(fā)展, 在進入21世紀(jì)后更是作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)放在超越民生的頭等位置, 與人民群眾居住生活水平需求的提高產(chǎn)生了嚴(yán)重矛盾, 致使城鎮(zhèn)房價上漲過快, 百姓“望樓興嘆”。因此,政府必須加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度,在政策上要有傾向性,在操作中要有透明度。 [1]

目前, 經(jīng)濟適用住房的建設(shè)是我國政府現(xiàn)階段解決國民住有所居的主要手段之一, 是現(xiàn)在惟一可以使消費者買得起的住房供應(yīng)模式。按照政策,經(jīng)濟適用住房用地由國家劃撥,應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則,利潤率必須控制在3%以內(nèi),其他各方面的稅費也要減免。因此,開發(fā)商的高房價暴利模式將受到嚴(yán)重沖擊,進而使中低收入群體的住房需求得到緩解,大多數(shù)國民能共享改革發(fā)展成果,并促使房價理性回歸。

二、 經(jīng)濟適用住房與商品住房價格分析比較

從2002年開始,上海市政府決定建設(shè)“兩個1000萬工程”的中低價位商品住宅,主要對象為中低收入動遷家庭, 這一舉措大大緩解了本市中低收入家庭動遷難的矛盾, 成為本市居民翹首以盼的住房保障舉措。2003年7月, 上海以公開招投標(biāo)的形式推出首批用于中低價房建設(shè)的38幅地塊, 拉開了市政府“兩個1000萬工程”的序幕。然而,百姓的住房剛性需求尤其是中心城區(qū)居民的住房需求仍然非常巨大, 加上城鎮(zhèn)居民人口不斷增加, 中低價位商品住宅的入市無法徹底解決居民的實際需求。2005年,市政府適時推出經(jīng)濟適用房的建設(shè), 為進一步解決中低收入家庭居住困難起到積極的作用。

那么, 經(jīng)濟適用住房與商品住房在價格方面有多少差異呢? 一位上海本土開發(fā)商算了一筆開發(fā)成本賬,目前上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟適用房基地,大多位于外環(huán)線附近, 按現(xiàn)行市場原材料及土地價格計算,經(jīng)濟適用房成本為4000～5000元/平方米。而位于外環(huán)線附近的商品房, 多是開發(fā)商前兩年高價拿下的地塊,同時受“90/70”政策約束,和附近的經(jīng)濟適用房地段、類型相似,價格卻是其兩倍,無法與經(jīng)濟適用房競爭。另據(jù)相關(guān)人士介紹,寶山顧村板塊的經(jīng)濟適用房價格預(yù)計在4000元/平方米左右,而公開銷售數(shù)據(jù)顯示,同在這一板塊的商品房保利·葉上海均價為9800元/平方米, 檀鄉(xiāng)灣均價為8800元/平方米。在浦東三林,經(jīng)濟適用房價格預(yù)計在6000元/平方米左右, 而三林地區(qū)商品房均價達到了12000元/平方米以上。 經(jīng)濟適用房的價格差不多是同一地區(qū)周邊商品房打“五折”甚至更低。

近期楊浦區(qū)新江灣板塊經(jīng)濟適用房用地的低價成交,使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的神經(jīng)大為緊張。上海城投控股全資子公司今年2月底拿下新江灣一幅經(jīng)濟適用房用地,依據(jù)最新的《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》,該地塊免征土地使用權(quán)出讓金,最終只需交納25351.01萬元的土地補償費。 該地塊總用地面積為66775.6平方米, 擬建總建筑面積約172173平方米,折合樓板價格1473元/平方米,土地單價為253.11萬元/畝。而2007年11月新加坡開發(fā)商仁恒置地以13.01億元的價格摘得新江灣城D3地塊,折合樓板價高達20000元/平方米,土地價格1608萬元/畝。同一塊區(qū)域,兩者地價相差6倍以上,由于地塊容積率的差異,兩者樓板價差距更是達到了驚人的13.6倍。 如果算上建設(shè)成本的話, 這個差距有可能突破15倍。 [2]

三、經(jīng)濟適用房對上海房地產(chǎn)市場的影響

經(jīng)濟適用房是否會沖擊商品房市場? 相關(guān)各方有不同的解讀。開發(fā)商普遍表示擔(dān)憂,經(jīng)濟適用房將會嚴(yán)重沖擊樓市, 而一些專業(yè)人士則持不同看法。2008年12月《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》公開征求市民意見。調(diào)查顯示,有86.9%的市民愿意購買經(jīng)濟適用房。 不少網(wǎng)民和專家學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難, 而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源,兩者在目標(biāo)客戶群上有明顯的不同。經(jīng)濟適用住房雖然會對附近商品房的價格產(chǎn)生一定影響,但不會對全市整體房價造成很大沖擊。

上海的住宅供應(yīng)早已由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移, 房地產(chǎn)的建設(shè)熱點正在向郊區(qū)轉(zhuǎn)移,向偏遠區(qū)縣轉(zhuǎn)移。目前集中建設(shè)的經(jīng)濟適用住房大基地, 大多位于外環(huán)線附近,分布在全市東南西北各個區(qū)域。據(jù)悉,2008年上海經(jīng)濟適用房建設(shè)開始起步,400萬平方米的開工任務(wù)已經(jīng)完成。 上海市建設(shè)和交通委副主任沈曉蘇在日前的市政府新聞發(fā)布會上表示:2009年上海將繼續(xù)安排400萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè), 近6萬套經(jīng)濟適用房,維持了去年的開工規(guī)模和水平。而去年啟動建設(shè)的大基地,有寶山區(qū)顧村、南匯區(qū)航頭、閔行區(qū)浦江、松江區(qū)泗涇、青浦區(qū)華新、浦東新區(qū)三林等,開工建設(shè)的項目有部分預(yù)計2009年下半年可試點供應(yīng)。 未來近郊住宅的供應(yīng)將以經(jīng)濟適用房和中低價配套商品房為主力, 在拉低全市住宅平均價格方面的貢獻將更加明顯。

依據(jù)《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008～2012年)》,未來5年,上海新開工住房建筑面積約為9300萬平方米,其中新建、配建經(jīng)濟適用房和廉租房共計2000萬平方米。這意味著平均每5套新建住房中,就有一套是經(jīng)濟適用房或廉租房。最新的進展是,今年400萬平方米經(jīng)濟適用房的選址工作已經(jīng)全面展開, 鎖定了9個行政區(qū)18個片區(qū),其中包括閘北彭浦、虹口江灣、普陀長征等地區(qū)。3月初,位于閘北彭浦十期C塊建設(shè)項目正式開工, 該項目是上海中心城區(qū)迄今為止建設(shè)用地面積最大、建筑總量最高、入住戶數(shù)最多的保障性住房建設(shè)項目。項目規(guī)劃建筑面積34.31萬平方米,總投資25億元,建成后可提供房源4000套,一期工程預(yù)計2012年交付使用。 [3]

經(jīng)濟適用房和商品房在本質(zhì)上有所區(qū)別, 即購買者的不同, 因此很難說對商品房的開發(fā)商會產(chǎn)生毀滅性打擊, 同時政府在經(jīng)濟適用房購買的審核與操作上也盡量降低了對商品房的沖擊。首先,經(jīng)濟適用房購買的申請標(biāo)準(zhǔn)即所謂的門檻較高, 阻礙了一部分購買者的腳步。上海市經(jīng)濟適用房申請標(biāo)準(zhǔn)為:人均建筑面積在14平方米以下; 人均月可支配收入在2300元(含)以下;家庭財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為人均7萬元以下。其次,大部分的經(jīng)濟適用房建設(shè)在郊區(qū),對中環(huán)以內(nèi)或者說內(nèi)環(huán)以內(nèi)的普通商品住宅不會產(chǎn)生較大影響, 因為地域和購房者的經(jīng)濟實力還是決定一切的重要因素。

參考文獻:

[1]肖元真. 全球經(jīng)濟科技與經(jīng)濟發(fā)展大趨勢叢書[M].北京:北京科學(xué)出版社,2009:109.

[2]上海市政府. 上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法[M].上海:上海人民出版社,2008:5.

[3]上海市政府. 上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012年)[M].上海:上海人民出版社,2008:3.

(責(zé)任編輯:郄彥平;校對:龍會芳)