北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷調(diào)整到全面回升

鄭　新　路亞南　張　皓

● 編者按:

2009年以來,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷調(diào)整到全面回升。在金融危機(jī)的背景下,面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì),既要肯定它對(duì)國家保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的積極作用,又要清醒的看到當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,發(fā)展還不平衡。穩(wěn)定樓市,維護(hù)回暖態(tài)勢(shì),防止?jié)q價(jià)蔓延,應(yīng)是政府、企業(yè)、公眾共同的責(zé)任。

本期特別報(bào)道《北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷調(diào)整到全面回升》、《讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居夢(mèng)想》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是如何出爐的》及封面故事《易憲容診脈2009房地產(chǎn)市場(chǎng)》針對(duì)樓市發(fā)展的熱點(diǎn)問題,將以述評(píng)、宏觀數(shù)據(jù)分析、資深專家訪談等形式深度解讀當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),請(qǐng)予以關(guān)注。

今年以來,北京市大力貫徹落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、促民生”各項(xiàng)政策措施,相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》和《促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》等政策,房屋銷量快速回升,房屋銷售價(jià)格也一改去年8月份以來的持續(xù)走低,從3月份開始小幅上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資在政府為主導(dǎo)的投資帶動(dòng)下低開高走。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)依然較為緩慢,可能造成未來短期供給量不足;市場(chǎng)銷售在經(jīng)歷上半年量?jī)r(jià)快速齊升后,7月份出現(xiàn)價(jià)升量縮現(xiàn)象。

■ 房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)微漲,房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走

房?jī)r(jià)方面,3月至7月,房?jī)r(jià)環(huán)比累計(jì)上漲1.9%。2008年8月以來北京房?jī)r(jià)持續(xù)走低,從今年3月份開始小幅上漲,3—7月價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%、0.4%、0.2%、0.4%和0.9%。從新建住宅來看,其銷售價(jià)格從3月份開始快速上漲,除6月份價(jià)格環(huán)比漲幅小幅回落外,其余各月環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大,7月份價(jià)格環(huán)比上漲1.4%,比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比漲幅今年以來首次突破一個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格經(jīng)歷連續(xù)5個(gè)月持續(xù)上漲后,價(jià)格同比止跌回升,7月份價(jià)格同比上漲0.8%,漲幅達(dá)到今年以來的最高值,圖1較清楚地描述了上述走勢(shì)(見圖1)。

從二手住宅市場(chǎng)來看,隨著新建住宅銷售市場(chǎng)的回暖,二手住宅銷量也穩(wěn)步走高。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,1—7月全市二手住宅網(wǎng)上簽約126645套,是去年全年(7萬套)的1.8倍。其中7月份網(wǎng)上簽約25447套,比上月增長(zhǎng)9.5%,二手住宅交易量連續(xù)2個(gè)月上升(見圖2)。新建住宅與二手住宅的交易套數(shù)比從去年的1.27∶1變?yōu)?月份的1∶1.84,二手住宅成為市場(chǎng)銷售主力(見圖2)。

隨著二手住宅成交量的回升,其價(jià)格同比降幅持續(xù)收窄,環(huán)比穩(wěn)步走高。1—7月,全市二手住宅價(jià)格同比累計(jì)下降2.7%,其中7月份價(jià)格同比下降2.9%,降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)(見表1)。

投資方面,房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走。受上年低迷形勢(shì)影響,今年一季度開發(fā)投資同比下降幅度超過30%。4月下旬以來,北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升。1—7月,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1205.1億元,比上年同期增長(zhǎng)26%。7月當(dāng)月完成開發(fā)投資303.3億元,比上年同月增長(zhǎng)87%,比6月有所下降,降幅為5.8%(見圖3)。

貸款力度的加大以及銷售快速增長(zhǎng)為投資增長(zhǎng)提供充足資金,5月份以來企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。1—7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3000億元,比上年同期增長(zhǎng)72%,漲幅比上半年擴(kuò)大13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長(zhǎng)最快,為1299.3億元,增長(zhǎng)1.6倍,漲幅比上半年擴(kuò)大37.9個(gè)百分點(diǎn)。

從供給來看,開發(fā)面積降幅逐步縮小。延續(xù)上年低迷態(tài)勢(shì),今年以來開發(fā)面積下降幅度較大。而隨著銷售形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和銀行放貸的寬松,開發(fā)面積降幅逐步縮小。1—7月,商品房新開工面積為943萬平方米,下降29.2%,降幅比上半年縮小2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開工面積為533.8萬平方米,下降42.4%,降幅比上半年縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)。作為先行指標(biāo)的新開工面積大幅下降,可能對(duì)未來市場(chǎng)供應(yīng)造成影響。

新開盤項(xiàng)目大幅下降,可售房源減少。住宅銷量同比大幅提高的同時(shí),住宅新開盤項(xiàng)目同比降幅較大。1—7月,全市住宅新盤項(xiàng)目190個(gè)、45544套、498.8萬平方米,比上年同期分別減少14.5%、32.2%和36.2%。截至7月31日住宅可售房源69193套、913.7萬平方米,比上年同期分別下降22.7%和23.4%。

截至7月底,全市商品房可供銷售面積為3710.1萬平方米,比上年末減少493.1萬平方米。其中住宅可供銷售面積為1448.5萬平方米,比上年末減少461.4萬平方米。從2007年以來北京市商品房可供銷售量看,7月末仍然處于較高水平,比上年同期增長(zhǎng)2.1%(見表2)。

從銷售來看,7月份出現(xiàn)價(jià)升量縮的現(xiàn)象。1—7月,全市商品房銷售面積為1219.6萬平方米,比上年同期增長(zhǎng)1.2倍,比2007年增長(zhǎng)17.4%。全市住宅銷售面積1014.4萬平方米,同比增長(zhǎng)1.5倍,比2007年增長(zhǎng)20.5%。全市銷售商品住宅8.8萬套,占上年全年住宅銷售套數(shù)(9.4萬套)的94%。其中7月當(dāng)月銷售1.4萬套,為今年二季度以來的最低值。

■ 警惕價(jià)格持續(xù)上漲,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速累積

銷售市場(chǎng)活躍,但應(yīng)警惕價(jià)格持續(xù)上漲。今年以來,市場(chǎng)銷售回暖并持續(xù)保持較高的銷售量,這主要由以下五方面的因素促成。一是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策旨在“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生”。7月23日,中共中央政治局召開會(huì)議討論研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議明確要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。二是去年底出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策效應(yīng)顯現(xiàn)。2008年11月,國務(wù)院適時(shí)推出實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,并確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。而鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)成為拉動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。12月20日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號(hào)),進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;三是年初部分開發(fā)商為消化存量、回籠資金,價(jià)格有所松動(dòng);四是購房者觀望心理減弱,信心逐漸回升,積聚了一年半左右的剛性需求及改善性需求不斷釋放并引發(fā)投資需求入市;五是受適度寬松貨幣政策影響,貨幣信貸規(guī)模快速增長(zhǎng),在通脹預(yù)期下通過購買房產(chǎn)以達(dá)到資產(chǎn)保值的購房需求增加。

在銷售量高位運(yùn)行的情況下,應(yīng)該警惕價(jià)格持續(xù)上漲。在剛性、改善性為主需求的持續(xù)釋放帶動(dòng)下,投資需求正不斷入市,目前房?jī)r(jià)已處于高位,因此須警惕由此引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速累積。連續(xù)幾個(gè)月的高成交量,使一些開發(fā)商手中的存量房得到消化,其壓力有所緩解;同時(shí),適度寬松的貨幣政策使得開發(fā)商資金運(yùn)轉(zhuǎn)有了回旋余地,提高銷售價(jià)格被提上議程。一旦出現(xiàn)大范圍的價(jià)格普漲,對(duì)價(jià)格敏感的改善性需求將被過高的房?jī)r(jià)有所抑制,樓市將會(huì)進(jìn)入新一輪的觀望期。

銀行信貸快速攀升,金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步放大可能。在寬松貨幣政策支持下,房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人按揭貸款進(jìn)一步釋放,潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)在不斷積累。根據(jù)人民銀行北京營業(yè)管理部數(shù)據(jù),7月末,全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3214.4億元,同比增長(zhǎng)51.5%。信貸投放速度加快,金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步加大的可能。

地王頻現(xiàn),可能產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)購地?zé)崆榭涨案邼q,地王頻現(xiàn)。在經(jīng)歷了6月朝陽奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅項(xiàng)目及朝陽廣渠路15號(hào)居住項(xiàng)目創(chuàng)單價(jià)和總價(jià)歷史紀(jì)錄后,7月當(dāng)月全市共成交住宅及商業(yè)土地12宗,成交價(jià)款為100.9億元。其中規(guī)劃建筑面積45.8萬平米的大興區(qū)黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目在243輪競(jìng)價(jià)后,以30.25億元價(jià)格成交,是出讓底價(jià)的2.2倍,樓面價(jià)達(dá)6605元/平方米,刷新了大興成交價(jià)和樓面價(jià)紀(jì)錄,成為了大興新科“地王”。地王頻現(xiàn),新一輪大規(guī)模囤地現(xiàn)象很有可能使得開發(fā)商的資金鏈再度緊張起來,一旦銀根緊縮或者市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),剛性需求再度因?yàn)楦邼q的房?jī)r(jià)而被遏制,供求關(guān)系就會(huì)再度被扭曲。供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)造成房?jī)r(jià)溫和上漲是可以被市場(chǎng)所接受的,但在通脹預(yù)期下,更多投資性需求的釋放將推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫化,這也是政府所不愿看到的。寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束,將終結(jié)土地市場(chǎng)的“好日子”。從目前所累積的較大的商品房空置率、超過國際警戒線的房?jī)r(jià)收入比來看,地王頻現(xiàn)的后果有可能產(chǎn)生較大的投資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)此需要始終保持謹(jǐn)慎冷靜的態(tài)度。

■ 若房?jī)r(jià)高位運(yùn)行將進(jìn)入新一輪觀望期

今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷調(diào)整逆轉(zhuǎn)為全面回升,主要?dú)w結(jié)于政府主導(dǎo)、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及樓市內(nèi)部環(huán)境的變化。

從開發(fā)投資運(yùn)行情況看,土地一級(jí)開發(fā)投資猶如房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)心針,刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資回升效果明顯;同時(shí),去年三、四季度開發(fā)投資基數(shù)走低,有利于下半年開發(fā)投資增長(zhǎng)。但企業(yè)投資信心和意愿仍以緩慢恢復(fù)為主。

從銷售情況看,上半年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)強(qiáng)勁回升,整個(gè)過程大致可以分為兩個(gè)不同的發(fā)展階段:第一階段為剛性需求集中釋放階段,時(shí)間為一季度,表現(xiàn)為價(jià)格穩(wěn)定、成交量復(fù)蘇。主要表現(xiàn)為2008年積壓的大量剛性需求在2009年實(shí)施了房貸利率七折等對(duì)購房者有較大優(yōu)惠的政策之后入市,樓市“小陽春”出現(xiàn);第二階段為改善性需求和投資性需求升溫階段,時(shí)間為二季度,表現(xiàn)為成交量繼續(xù)增加、價(jià)格快速反彈,購房者出于對(duì)通脹預(yù)期的恐慌,“追漲”欲望強(qiáng)烈,土地拍賣市場(chǎng)地王頻現(xiàn),周邊的房?jī)r(jià)隨即快速增長(zhǎng)。

從7月當(dāng)月數(shù)據(jù)來看,商品住宅銷售市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)升量縮現(xiàn)象。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)在高位運(yùn)行,將會(huì)再次進(jìn)入新一輪的觀望期。另一方面,人民銀行雖然明確適度寬松的貨幣政策不變,但同時(shí)開始運(yùn)用市場(chǎng)化手段,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和物價(jià)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào)。7月當(dāng)月全市人民幣貸款新增額為負(fù),7月末全市金融機(jī)構(gòu)(含外資)人民幣貸款余額24532億元,比上月末減少222.4億元,今年以來單月新增貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

由于去年三、四季度商品房銷售基數(shù)較低,預(yù)計(jì)未來商品房銷售量將延續(xù)1—7月趨勢(shì),仍將保持較高增幅,但會(huì)逐漸趨于平穩(wěn);受動(dòng)遷居民需求增加、房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈好轉(zhuǎn)和新開土地以較高樓面價(jià)成交多因素影響,預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)在上半年快速?zèng)_高后,漲幅將有所縮小。

(作者單位:北京市統(tǒng)計(jì)局)