沈陽市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

劉宏濤　商云霞　郭立超

[摘要]近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,使得我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來,對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。同時(shí)也出現(xiàn)房價(jià)的快速上漲,投資性購房大量增加,房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫引起廣泛關(guān)注,通過指標(biāo)法對沈陽市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫進(jìn)行實(shí)證研究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 泡沫 指標(biāo)法

中圖分類號:F29文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1671-7597(2009)0910211-02

一、引言

自1998年以來中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)的繁榮時(shí)期,成為了拉動(dòng)內(nèi)需,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。隨之產(chǎn)生了房價(jià)的不斷上揚(yáng)、“房地產(chǎn)泡沫”論和“拐點(diǎn)”論,雖然學(xué)術(shù)界對此一直純在爭論,但最近一些一線城市房價(jià)不斷下跌,交易量不斷萎縮是不爭的事實(shí)。而二、三線城市受到的影響卻相對較小,一些城市的房價(jià)仍然在繼續(xù)上漲。本文通過實(shí)證的方法對二線城市沈陽的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫進(jìn)行研究。

二、房地產(chǎn)泡沫的定義

目前對于泡沫比較公認(rèn)的權(quán)威解釋是在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》中做出:“泡沫狀態(tài)這個(gè)名詞,隨便一點(diǎn)說,就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià),開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生贏利的能力是不感興趣的。價(jià)格的持續(xù)上漲常常會(huì)產(chǎn)生預(yù)期的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格的暴跌,最后以金融危機(jī)告終[1]”。

房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種,是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

三、采用指標(biāo)法對沈陽市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證研究

所謂指標(biāo)法,即通過對各種與房地產(chǎn)泡沫相關(guān)的指標(biāo)或指標(biāo)的數(shù)學(xué)綜合來衡量房地產(chǎn)泡沫的大小。這些指標(biāo)有被認(rèn)為是直接衡量房地產(chǎn)泡沫的,如房價(jià)增長率、房價(jià)收入比等;也有一些指標(biāo)被認(rèn)為是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫原因的,如銀行個(gè)人住房按揭貸款增長率、個(gè)人收入增長率等。

由于指標(biāo)法計(jì)算簡單,結(jié)果明了,能夠直接說明問題;研究者不僅可以獨(dú)力使用各個(gè)指標(biāo),而且可以選擇多個(gè)指標(biāo)形成指標(biāo)體系;在能夠獲得足夠數(shù)據(jù)的情況下,指標(biāo)法的應(yīng)用幾乎沒有什么限制條件。

本文選擇的實(shí)證研究指標(biāo)為:房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額之比、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率之比、房價(jià)收入比、房屋施工面積與竣工面積之比。

(一)房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo),是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo),同時(shí)也是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總量關(guān)系的主要指標(biāo)之一。在發(fā)達(dá)國家這個(gè)指標(biāo)一般為20%-25%,由于我國是一個(gè)處于高速發(fā)展階段的發(fā)展中國家,對房地產(chǎn)投資的需求非常旺盛,該指標(biāo)在30%以上視為有泡沫。

從1997年開始,此項(xiàng)指標(biāo)逐年升高,直至2004年達(dá)到峰值35.27%,后雖有所回落,但仍維持在30%以上,可見沈陽市的房地產(chǎn)市場近年出現(xiàn)了投資過熱的現(xiàn)象,房地產(chǎn)行業(yè)占用了社會(huì)的大量資金。尤其值得注意的是99年、02年、03年、04年的房地產(chǎn)投資增長率分別為:45.21%、48.63%、52.77%、93.21%,投資增長迅猛,過熱現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

(二)商品房施工面積/商品房竣工面積

根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理,商品房施工面積和竣工面積是房地產(chǎn)發(fā)展過程和結(jié)果的體現(xiàn)。選取該指標(biāo)可以反映未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況。施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍,反映未來1-2年現(xiàn)房供應(yīng)量,若其值小于2.5倍,會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺,若大于3.5倍,未來供應(yīng)量會(huì)放大。該比值越大,說明存在房地產(chǎn)泡沫的可能性越大[2]。

由以上數(shù)據(jù)可知,02年、04年該指標(biāo)接近3.5,07年超過了3.5,08年甚至超過了4.5,未來商品房的供應(yīng)量將放大,出現(xiàn)泡沫的可能性也將增大。

(三)房價(jià)收入比

房價(jià)收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力,比值越高,支付能力就越低。西方學(xué)者認(rèn)為房價(jià)收入比在36倍比較合理,但根據(jù)我國的實(shí)際情況,本文認(rèn)為胡瑾卿與張大亮提出的范圍更為合理些,他們認(rèn)為房價(jià)收入比小于8時(shí),房地產(chǎn)市場應(yīng)該不存在泡沫,8-9.5時(shí)存在輕微泡沫,9.5-11是存在嚴(yán)重泡沫,大于11就是極度泡沫。

由表3可知,02年、03年沈陽房價(jià)收入比偏高均超過了9.5,存在泡沫的可能性,此后隨著沈陽市人均可支配收入的大幅提高,此項(xiàng)指標(biāo)逐年下降。

(四)房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率

房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長率之比可衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴(kuò)張程度。指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)行業(yè)處于高度發(fā)展階段。通常認(rèn)為該指標(biāo)不應(yīng)超過2。

02年、03年此項(xiàng)指標(biāo)均超過了3.5,04年更是達(dá)到了5.03,這說明這段時(shí)期沈陽市房地產(chǎn)投資明顯過熱,呈現(xiàn)出泡沫化的特征,而后由于沈陽市GDP達(dá)到了每年近乎20%以上的增長速度,此項(xiàng)指標(biāo)逐年回落,但08年再次接近安全警戒“2”,值得警惕。

四、研究中忽略的相關(guān)問題

1.平均房價(jià)不具可比性。前幾年沈陽的房子都在一、二環(huán)以內(nèi),例如:沈河區(qū)、和平區(qū),如今這些地區(qū),商品房均價(jià)以達(dá)到5000元以上;而現(xiàn)在新房基本在二環(huán)、三環(huán)以外,像沈北、于洪等新開發(fā)地區(qū),均價(jià)只有2000多,人們住的離市區(qū)越來越遠(yuǎn),生活不便。

2.容積率越來越大。容積率變大了,綠化率卻下降了,居住的舒適度降低了。

3.忽略了農(nóng)民問題。在房價(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)中,使用的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)居民可支配收入,農(nóng)民的人均可支配收入應(yīng)該低得多。一個(gè)農(nóng)民家庭供孩子上大學(xué)已經(jīng)耗費(fèi)了其大部分積蓄,想給畢業(yè)后留在城里工作的孩子買房子更是不可能的事,無形中農(nóng)村孩子承受了更大的房貸壓力。

4.商品房呈現(xiàn)小戶型趨勢。如今小戶型占了商品房市場的很大比重,小戶型使一套房子的總價(jià)在房價(jià)不降的條件下降低了,但人們住的更小了。

五、結(jié)論

綜上所述:雖然沈陽市的平均房價(jià)一直低于全國平均水平,但同時(shí)沈陽市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也低于全國平均水平,02年以來出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重過高,投資過熱,發(fā)展過快的現(xiàn)象,尤其07年和08年房屋施工面積過大,今后如不能有效提高需求,將造成供給過度的局面,孕育著一定的投資泡沫。

參考文獻(xiàn):

[1]Dictionary of Economics,P49ed.by Donald,Rutherford,Rout ledge,1992

[2]李延喜,次貸危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社,2008.

作者簡介:

劉宏濤,男,東北大學(xué)工商管理學(xué)院,2008級企業(yè)管理專業(yè)碩士研究生。