淺析中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)的變化

莫邦亞　葉青青

摘要:房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作以及整個房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。本文對1997年—2007年以來房地產(chǎn)投資的資金來源及變化情況進(jìn)行簡要地分析,并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 資金來源 結(jié)構(gòu)

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-8937(2009)03-0161-02

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)既是現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),又是社會普遍關(guān)注的民生行業(yè)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要依靠自身積累,而且要依靠社會集資。據(jù)不完全統(tǒng)計,在進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售過程中,房地產(chǎn)商利用的自有資金只占總資金的30% 左右,而其余70%左右的資金來源于金融系統(tǒng)的融資、外資以及消費(fèi)者的預(yù)付款。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的渠道

2.1 國家預(yù)算內(nèi)資金

在計劃體制下,國家和地方財政撥款是國家和各級地方政府撥給國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營基金或?qū)ｍ楅_發(fā)資金,由財政部門核準(zhǔn)劃撥形成企業(yè)資本金。隨著我國投融資體制的改革,我國房地產(chǎn)業(yè)逐步建立了以銀行信貸為中心的多樣化的融資渠道,政府不再向國有企業(yè)增加財政投入用作企業(yè)資本金,而主要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住宅,加大對住宅市場的投入。

2.2 國內(nèi)貸款

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款直接表現(xiàn)為土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款,包括流動資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性資金貸款房地產(chǎn)抵押貸款。開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。

2.3 企業(yè)債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行,原有的少量債券也已兌付。

2.4 外資

主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金,通過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式,集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。

2.5 自籌資金

自籌資金主要包括:企業(yè)內(nèi)部資金;其他企業(yè)資金:包括企業(yè)間聯(lián)營、入股、債券及各種商業(yè)信用;職工和民間資金;發(fā)行股票。

2.6 其他資金來源

主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售房地產(chǎn)品,提前向購買者或使用單位收取定金和分期付款,既可以解決開發(fā)資金的不足,也可以避免市場滯銷風(fēng)險,降低資金成本,加快資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)除向銀行貸款外,還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。

3 分析資金來源結(jié)構(gòu)

3.1 從總體規(guī)模上來看

1997—2007年,我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭,特別是2003年以后,相對于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,房地產(chǎn)投資一直在高位上運(yùn)行。從表一數(shù)據(jù)可以看出,房地產(chǎn)投資資金主要來源于國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源。國內(nèi)其他融資和海外其他融資呈增長趨勢。2003年是分水嶺,1997年—2003年,房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平,2003年國家出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策,導(dǎo)致銀根緊縮,銀行貸款明顯下降,2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個百分點(diǎn),房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。

3.2 從各主要來源看

國內(nèi)銀行貸款。具體表現(xiàn)為:國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。2001—2003 年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在2 0 % 左右的水平。2004 年,由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制,同時,個人消費(fèi)信貸不良率開始上升,商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)貸款增長趨緩,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降。而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大,購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈下降趨勢。地產(chǎn)企業(yè)自籌資金。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。多年來,房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足,為了達(dá)到國家對房地產(chǎn)項目自有資金比例的要求,不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金。2004 年年初以來,房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈上升趨勢。國外資金。外資對我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié),主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金,通過直接購買房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式,集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。外資表面上比重呈下降趨勢,但實(shí)際上外資以更加隱蔽的形式和渠道參與房地產(chǎn)。社會資金。主要包括:以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開發(fā),成為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的一部分;以購房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金;被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金。

4 建議

改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現(xiàn)狀,抑制地方政府開發(fā)房地產(chǎn)的沖動。針對不同層次的需求,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),保持供求平衡。合理調(diào)整土地和資金供應(yīng)結(jié)構(gòu),利用財政,稅收等手段積極引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投機(jī)和投資性需求,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為,理順市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)密防范土地儲備貸款的潛在風(fēng)險。督促和引導(dǎo)商業(yè)銀行適時調(diào)控信貸結(jié)構(gòu),重點(diǎn)支持中低價位商品房開發(fā),控制高價樓盤貸款增長。

改革現(xiàn)行的外匯管理體制,建立靈活的市場匯率機(jī)制,綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場的投資,盡快在現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策中增加對本外幣的協(xié)調(diào)內(nèi)容,有效控制房地產(chǎn)資金結(jié)匯,減少對貨幣政策效果的淡化作用。

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