地產(chǎn)公司如何加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段建設(shè)工程造價(jià)控制

蔡　平

摘要:本文介紹了建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)的特點(diǎn)及重要性,從房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度出發(fā),分析了工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理存在的問題,提出了加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的具體措施,供大家參考。

關(guān)鍵詞:工程設(shè)計(jì) 造價(jià)管理 限額設(shè)計(jì)

0 引言

隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境走入低谷,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也不可避免的隨之迎來了冬天。在所有行業(yè)都在尋找出路、尋求逆境中立于不敗的今天,地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該開始考慮如何從粗獷型向集約精細(xì)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程,從投資決策,到初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),再到施工、項(xiàng)目完工、銷售……,長(zhǎng)期以來,地產(chǎn)行業(yè)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期的造價(jià)控制,而把主要精力放在施工階段——審核施工圖預(yù)算、審核變更簽證價(jià)款、合理結(jié)算工程價(jià)款,這些是目前地產(chǎn)造價(jià)部門重點(diǎn)關(guān)注和且投入較多人力物力的階段,這樣做盡管對(duì)工程造價(jià)的控制也有效果,但畢竟被動(dòng)控制。而實(shí)際上,一個(gè)工程的造價(jià)70%的影響因素,是由決策和設(shè)計(jì)階段所決定的。如果加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理分析,就能有效地控制建設(shè)工程造價(jià),取得事半功倍的效果。

1 建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)的特點(diǎn)

工程設(shè)計(jì)階段是整個(gè)工程的決定性環(huán)節(jié),是組織施工的依據(jù),直接關(guān)系著工程質(zhì)量、造價(jià)成本、使用效果。一般建設(shè)項(xiàng)目分初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,大型的或技術(shù)上復(fù)雜的項(xiàng)目分為初步設(shè)計(jì),技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。工程設(shè)計(jì)階段編制的設(shè)計(jì)概算,是具體工程項(xiàng)目投資控制的最高限額,也是控制施工圖預(yù)算的依據(jù)?？刂乒こ淘靸r(jià)的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)概算確定工程造價(jià)不能是簡(jiǎn)單的按圖套用概算定額,而要專業(yè)的造價(jià)工程師和設(shè)計(jì)師協(xié)同考慮多方面因素對(duì)造價(jià)的影響,起到有效控制造價(jià)的作用。

2 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要性

從地產(chǎn)目前狀態(tài)來看,由于市場(chǎng)供求瞬息萬變,決策層為了及時(shí)對(duì)市場(chǎng)作出反應(yīng),往往需要在較短的時(shí)間內(nèi)就做出項(xiàng)目上馬、限時(shí)開始銷售的決定,常常導(dǎo)致投資決策時(shí)連方案都沒有。要準(zhǔn)確確定投資額確實(shí)不那么容易,尤其是變化比較大建筑,比如賓館飯店,開發(fā)商往往想通過施工過程階段的造價(jià)控制來達(dá)到不超出投資預(yù)期的目的,可是由于建筑方案、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、所選用的材料設(shè)備、所采用的結(jié)構(gòu)形式等等,影響工程造價(jià)的因素各不相同,致使一個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)干差萬別。如果沒有完善的設(shè)計(jì),必然大大加大造價(jià)控制的難度,甚至導(dǎo)致投入、項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目銷售或經(jīng)營(yíng)的多方矛盾難以權(quán)衡,俗話說的好,“磨刀不誤砍柴工”,因此非常有必要在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)對(duì)各個(gè)工程的造價(jià)控制。

3 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理常見問題

3.1 設(shè)計(jì)部門重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象普遍存在 無論是受委托的設(shè)計(jì)單位或者是地產(chǎn)公司自己的設(shè)計(jì)部門,常常為追求各自的經(jīng)濟(jì)效益想方設(shè)法多攬活,多出圖,強(qiáng)調(diào)多完成任務(wù),增加產(chǎn)值,卻不注重設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效果。為了使建設(shè)方、投資方滿意,設(shè)計(jì)注重外觀造型,而忽視工程造價(jià),盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)。

工程設(shè)計(jì)單位沒有合理架構(gòu),往往一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)總體缺乏經(jīng)濟(jì)觀念,沒有專人負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)這塊的工作,重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì),為了完成任務(wù),任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),不愿接受先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)措施,造成工程的極大浪費(fèi)。技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分離,不能實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié),工程造價(jià)難以有計(jì)劃性的控制

3.2 限額設(shè)計(jì)層次較低 有些開發(fā)公司只要能實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn),前期的限額控制顯得比較程序化,非常粗略。限額設(shè)計(jì)對(duì)各方面的人員提出了很高的要求,要求技術(shù)人員要不斷拓展自己的技術(shù)知識(shí).不斷提高自己各方面的工作能力,限額設(shè)計(jì)也要求經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員發(fā)揮專業(yè)知識(shí),協(xié)同設(shè)計(jì)人員共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)。由于設(shè)計(jì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)的不合理,常常導(dǎo)致有些開發(fā)公司雖有限額設(shè)計(jì)方案,但不切實(shí)際,變更隨意性大,常會(huì)突破已定限額。

3.3 造價(jià)管理人員難以參與及配合設(shè)計(jì)工作 工程造價(jià)管理是一個(gè)涉及面很廣的系統(tǒng)工程。需要一批高素質(zhì)的一專多能的復(fù)合型造價(jià)人才。就目前地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言,由于長(zhǎng)期以來工程經(jīng)濟(jì)工作得到的重視不足,被認(rèn)為是輔助的,現(xiàn)在工程設(shè)計(jì)人員不懂概預(yù)算,也很少過問概預(yù)算,設(shè)計(jì)人員對(duì)概預(yù)算知識(shí)的缺乏必然影響到對(duì)設(shè)計(jì)造價(jià)的有效控制,我們的概預(yù)算人員,大部分只會(huì)接圖紙?zhí)锥~進(jìn)行概預(yù)算的編制,對(duì)工程設(shè)計(jì)的有關(guān)專業(yè)技術(shù)知之甚少,或根本不懂,也不想去鉆研,這樣的概預(yù)算人員,在進(jìn)行設(shè)計(jì)造價(jià)控制的過程中,無法為設(shè)計(jì)人員提供重要的可采納的意見,從而導(dǎo)致沒有一個(gè)合理完善的協(xié)作團(tuán)隊(duì)。

3.4 設(shè)計(jì)階段招標(biāo)不規(guī)范,開發(fā)商重視程度不夠 設(shè)計(jì)階段實(shí)行招標(biāo)、投標(biāo)制,對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都是有利無弊的,相當(dāng)于為那些優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位提供機(jī)會(huì),也為開發(fā)商找到了最合理的造價(jià)、最優(yōu)的設(shè)計(jì)。招投標(biāo)制度作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下配置資源的一種重要手段,已廣泛被人們所接受。而目前只有大型項(xiàng)目或國(guó)有項(xiàng)目才有比較規(guī)范的設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作。多數(shù)私有化的地產(chǎn)開發(fā)商很難有規(guī)范的招投標(biāo)過程。招標(biāo)的目的是設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣的比選。但目前招投標(biāo)過程中仍存在很多不規(guī)范的行為,如有的開發(fā)商壓低設(shè)計(jì)費(fèi),有的設(shè)計(jì)單位采取一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段等等。有的開放商甚至不采用招標(biāo)方式,以為這樣可以節(jié)省招標(biāo)成本,而實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果往往相反。

4 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的方法

4.1 建立健全制度 開發(fā)商本身要建立和健全設(shè)計(jì)造價(jià)管理工作,形成責(zé)任制度,動(dòng)員各方面人員齊心協(xié)力做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作,將工程技術(shù)人員和概預(yù)算人員的責(zé)、權(quán)、利與工程造價(jià)控制掛鉤,才能調(diào)動(dòng)其積極性,才能把設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作做深、做細(xì)、做準(zhǔn)確;只有制定好設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的協(xié)作制度,把相關(guān)人員的協(xié)作工作從制度上規(guī)定好,才能共同把住設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制關(guān)。

4.2 提高設(shè)計(jì)人員的水平 放長(zhǎng)線、釣大魚,開發(fā)商需要加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn),不斷提高各方面人員的綜合素質(zhì)。設(shè)計(jì)人員、概預(yù)算經(jīng)濟(jì)人員要具備比較好的綜合素質(zhì)才能勝任相應(yīng)的工作。針對(duì)設(shè)計(jì)人員不太懂概預(yù)算,經(jīng)濟(jì)人員不太懂工程技術(shù)以及新技術(shù)、新工藝、新材料不斷出現(xiàn)的情況,就必需進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn),不斷提高相關(guān)人員的綜合素質(zhì),使其在設(shè)計(jì)過程中自覺地把技術(shù)設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)有效地結(jié)合起來,為加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制創(chuàng)造必要的前提條件。只有這樣,設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制才能持續(xù)有效地進(jìn)行。

4.3 重視和完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作 工程設(shè)計(jì)采用招投標(biāo)制將會(huì)促使設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)專業(yè)人員增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高設(shè)計(jì)水平和經(jīng)濟(jì)核算質(zhì)量,從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。工程設(shè)計(jì)分方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo),忽視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來的問題,在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中,不僅方案設(shè)計(jì)階段通過招標(biāo)完成,而且對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過競(jìng)爭(zhēng)完成己是勢(shì)在必行。這樣一來設(shè)計(jì)在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)精益求精的去完成,否則,就有落選的可能。在設(shè)計(jì)階段的評(píng)標(biāo)定標(biāo)應(yīng)該通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和效果評(píng)定,力求選擇在技術(shù)先進(jìn)前提下確保經(jīng)濟(jì)合理。在經(jīng)濟(jì)合理的前提下確保技術(shù)先進(jìn),在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀,既在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量三者間找到最佳點(diǎn),以最少的投人創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位。

4.4 把限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制管理的重要手段,加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理 限額設(shè)計(jì)是當(dāng)前普遍采用的控制工程造價(jià)的一種有效方法。限額設(shè)計(jì)是按上一階段批準(zhǔn)的投資控制下一階段的設(shè)計(jì)。但限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,這需要設(shè)計(jì)單位對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)這一對(duì)立統(tǒng)一問題的深度研究,從而克服長(zhǎng)期以來重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理也是限額設(shè)計(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容。在工程各實(shí)施階段,設(shè)計(jì)變更更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更,則只需修改圖紙,其它費(fèi)用尚未發(fā)生,損失有限;如在采購(gòu)階段變更,不僅僅需要修改圖紙,而且設(shè)備、材料還需重新采購(gòu);若在施工階段變更,除以上費(fèi)用外,已施工的工程可能要拆除,勢(shì)必造成重大變更損失。為此,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,使工程造價(jià)得到有效控制。

4.5 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,價(jià)值工程是運(yùn)用集體智慧和通過有組織的活動(dòng)、著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析,使之以較低的總成本,可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能,從而提高產(chǎn)品價(jià)值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比選時(shí),利用價(jià)值工程進(jìn)行方案優(yōu)化,綜合各方面因素選擇技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案,不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn),使設(shè)計(jì)方案在體現(xiàn)適用的基礎(chǔ)上適當(dāng)美觀,合理使用人力、物力和財(cái)力,以達(dá)到合理、有效地控制工程造價(jià)的目的,花少錢辦大事,使有限的資金最大限度地發(fā)揮作用,提高投資效益。

4.6 推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)是根據(jù)共同的條件按照通用的原則編制的,是經(jīng)過一定程序批準(zhǔn)的,可供設(shè)計(jì)單位重復(fù)使用,既優(yōu)質(zhì)又經(jīng)濟(jì)。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說,是很值得實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)方法,標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)能較好地貫徹執(zhí)行國(guó)家的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,合理利用能源、資源、材料和設(shè)備,并能夠縮短設(shè)計(jì)周期,加快施工進(jìn)度,因此,采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)一般都能使工程造價(jià)低于非標(biāo)設(shè)計(jì)的工程造價(jià)。同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)便于企業(yè)造價(jià)管理的積累,形成企業(yè)定額,給企業(yè)的造價(jià)管理帶來很深遠(yuǎn)的意義。

5 結(jié)束語

總之,地產(chǎn)公司在實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程的工程造價(jià)控制中,必須重點(diǎn)突出,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理,發(fā)展并完善設(shè)計(jì)和造價(jià)管理部門架構(gòu),積極積累成功的招投標(biāo)經(jīng)驗(yàn),正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系,把造價(jià)管理的理念融入到各項(xiàng)設(shè)計(jì)中,為項(xiàng)目開發(fā)減少不必要的浪費(fèi),贏得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益,使地產(chǎn)行業(yè)能盡快從粗獷型走入精細(xì)化管理的模式。