業(yè)主委員會主體資格問題之探討

于 笑

摘要我國《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主可以對業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的侵害其權(quán)益的決定提起撤銷之訴,但是,對于業(yè)主委員會的資格卻沒有明確的定性,這也直接導(dǎo)致了在實踐中的許多操作障礙,業(yè)主委員會地位不清,缺乏有效監(jiān)督等問題直接導(dǎo)致了對小區(qū)業(yè)主利益的侵害。因此,對業(yè)主委員會的資格作明確的界定十分有必要。

關(guān)鍵詞業(yè)主委員會 公共利益 民事主體 訴訟主體

中圖分類號:D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)02-098-01

小區(qū)的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu), 在我國《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》中,對業(yè)主委員會的行使職權(quán)的相關(guān)問題進(jìn)行了一定程度上的界定,但是,卻同時回避了對業(yè)主委員會的資格問題的界定問題。這就造成了目前業(yè)主委員會有組織無明確的資格,有職權(quán)無有效的監(jiān)督。

一、確定業(yè)主委員會主體資格的必要性

(一)維護(hù)小區(qū)業(yè)主公共利益的需要

在《物權(quán)法》中,規(guī)定了單個業(yè)主就業(yè)主委員會的不當(dāng)決定享有撤銷請求權(quán)等保證業(yè)主利益得以實現(xiàn)的相關(guān)法律制度,該法對業(yè)主利益的維護(hù)從根本上說還是限于對微觀的單個業(yè)主利益的維護(hù)。

但是,小區(qū)作為一個整體,其所涉權(quán)利不僅局限于個人利益,更包含了小區(qū)業(yè)主的公共利益,“從事實和規(guī)范層面上說,公共利益的存在與必要是沒有爭議的?！北ＷC小區(qū)業(yè)主公共利益的實現(xiàn),就必須跳出《物權(quán)法》的現(xiàn)行規(guī)定,明確作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)關(guān)的業(yè)主委員會的主體地位,即其具有怎樣的民事主體與訴訟主體資格,以便于真正地維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益。

(二)規(guī)范對其行使權(quán)力的監(jiān)督的需要

在我國現(xiàn)行涉及關(guān)業(yè)主委員會的法律法規(guī)中缺少了最重要的一環(huán)——對業(yè)主委員會履行職責(zé)的監(jiān)督規(guī)范。而對其主體資格的定位不明確更導(dǎo)致了業(yè)主無法對其行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。只有法律明確業(yè)主委員會的訴訟主體地位,業(yè)主才能就業(yè)主委員會的違法行為提起訴訟使其承擔(dān)責(zé)任從而真正的實現(xiàn)了對其行使權(quán)力的監(jiān)督,才能促使業(yè)主委員會積極履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

二、確定我國業(yè)主委員會主體資格必須考慮的因素

(一)有利于小區(qū)業(yè)主監(jiān)督

業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是為維護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)利而存在的,也是小區(qū)公共利益的維護(hù)者。它是否能夠依法履行自己的職責(zé)直接決定了小區(qū)業(yè)主的各種權(quán)利能否得到實現(xiàn),

(二)我國公益訴訟制度的缺失

“無救濟(jì)既無權(quán)利,對于小區(qū)業(yè)主而言,最理想的維護(hù)自己權(quán)利的途徑就是由法律賦予每個個體以明確的訴訟途徑,對于涉及小區(qū)的一切侵害其個體利益及小區(qū)公共利益的行為追訴并獲得相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

對于個體利益的保護(hù),現(xiàn)行的民事訴訟途徑可以為小區(qū)業(yè)主提供有效的救濟(jì)途徑。但是,如果侵害的客體是小區(qū)的公共利益,小區(qū)業(yè)主就沒有有效的救濟(jì)途徑了,因為我國法律目前并沒有設(shè)置公益訴訟制度,法律對于原告的起訴資格有嚴(yán)格的限定,必須存在“直接的利害關(guān)系”這一規(guī)定使得對侵害小區(qū)業(yè)主公共利益的行為的訴訟很難實現(xiàn)。因此,在現(xiàn)階段的情形之下“我國現(xiàn)有訴訟架構(gòu)對公共利益的保護(hù)存在嚴(yán)重缺陷,如何調(diào)度有限的司法資源形成對公益的強(qiáng)大護(hù)佑是值得我們重新思考和梳理的?！币虼?對于業(yè)主委員會資格的最終確定必須是可以達(dá)成公益訴訟的使命——維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益。

三、業(yè)主委員會資格的內(nèi)容

(一)民事主體資格

業(yè)主委員會是否具有民事主體資格,法律并沒有明確規(guī)定,只是在《物業(yè)管理條例》第15條有所涉及——規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),并規(guī)定其法定職責(zé);但是否具有獨立人格并享有權(quán)利能力,條例并不明確。

縱觀世界上一些國家的建筑物區(qū)分所有制度的立法,可以看到各國均設(shè)立了類似我國業(yè)主委員會的管理人來代表小區(qū)業(yè)主實施管理行為。如,日本《區(qū)分所有權(quán)法》第26條規(guī)定,管理人就其職務(wù),對外代表區(qū)分所有權(quán)人;《德國住宅所有權(quán)法》第27條規(guī)定,管理人得以全體住宅所有權(quán)人名義對外實施行為。法國、新加坡的立法將區(qū)分所有權(quán)建筑的管理團(tuán)體列為具有法人資格的團(tuán)體,這些團(tuán)體可以作為權(quán)利義務(wù)的主體,他們當(dāng)然地享有當(dāng)事人的權(quán)利能力。

綜上,無論是基于我國的需要,或是立法先進(jìn)國家之經(jīng)驗,在我國,尤其是現(xiàn)階段小區(qū)業(yè)主權(quán)益屢遭侵害卻又救濟(jì)不能的情形頻發(fā)的情況下,立法應(yīng)構(gòu)造一個真正具有“人格”的業(yè)主委員會來執(zhí)行管理職務(wù),以保護(hù)小區(qū)業(yè)主的個體權(quán)以及公共利益。

(二)訴訟主體資格

在明確了小區(qū)業(yè)主委員會具有訴訟主體資格之后,自然就可以引出業(yè)主委員會也應(yīng)該具有訴訟主體資格,從本質(zhì)上說,就是小區(qū)公共利益維護(hù)者的選擇問題。

首先,如果業(yè)主委員會被賦予民事主體資格,就可以作為訴訟法上的適格當(dāng)事人以原告身份提起訴訟,這也剛好彌補(bǔ)了我國目前公益訴訟制度空缺現(xiàn)狀下對于公共利益保護(hù)的不利的現(xiàn)狀。

其次,具有訴訟主體資格的業(yè)主委員會也可以作為被告,對其履行職責(zé)不利的行為承擔(dān)法律責(zé)任。這方面的規(guī)定在我國《物權(quán)法》中已有所體現(xiàn),該法第七十八條規(guī)定,個人合法權(quán)益受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定的侵害時,受侵害可以以該業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為被告提起撤銷之訴。但是,該規(guī)定將業(yè)主委員會作為被告的情形做了嚴(yán)格的限定,筆者認(rèn)為,應(yīng)突破這一限定,凡是與其履行職責(zé)有關(guān)的行為,業(yè)主委員會都可以作為被告被追究法律責(zé)任,以有利于業(yè)主利益的維護(hù)小區(qū)業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會意思的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的法律地位的界定與其是否可以真正履行職責(zé),其履行職責(zé)的行為是否能受到有效監(jiān)督密切相關(guān),也同小區(qū)業(yè)主個體利益及公共利益的維護(hù)密切相關(guān)。賦予業(yè)主委員會完整的“人格”,才能使它更好的履行好自己的職能,這也符合設(shè)置此機(jī)構(gòu)的初衷。

注釋:

徐鍵.城市規(guī)劃中公共利益的內(nèi)涵界定.行政法學(xué)研究.2007(1).

顏運(yùn)秋.公益訴訟理念研究.中國檢察出版社.2002年版.

謝增毅.物業(yè)管理合同的當(dāng)事人.法學(xué)雜志.2005(3).

梁慧星主編.中國物權(quán)法研究(上冊).法律出版社.1998年版.第412 頁.