觀察

中國的樓價和土地政策

最頭痛是央行拜美國的聯(lián)儲局為師,利率應(yīng)該由市場決定,央行或政府不要管

張五常

這幾個月中國的樓價上升了不少,也升得急。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價還不怎么樣。兩個原因。其一是利率下降了不少,而樓價歷來對利率的變動很敏感。其二,在國際金融危機下,外地投資者要找避難所,跑到他們認(rèn)為是比較安全的神州看看,見到大城市的樓價比國際大都市的還算偏低,就下注了。可喜的是,在這次金融危機的陰影下,中國放寬銀根就容易地見到樓市大升。這可見神州還沒有大中毒資產(chǎn)之計,也可見中國的經(jīng)濟發(fā)展是有了很不錯的基礎(chǔ)了。

樓價的經(jīng)濟分析是深學(xué)問。篇幅所限,這里只能分點略說。

一、樓價上升主要因為地價上升。人口密度、經(jīng)濟情況、土地供應(yīng)等因素皆老生常談,而遠(yuǎn)為復(fù)雜的是政府的土地政策會有決定性的影響。

二、一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起來,人民的財富增加總要找些投資項目放進去。一般而言,土地或樓宇是最可靠的財富累積的選擇。房地產(chǎn)本身有用途,有租值或使用的收入,遠(yuǎn)沒有股市那樣難于調(diào)查、難以明白,受騙的機會大減。有誰不知道房子是可以住的?

三、經(jīng)濟發(fā)展起來,人民的收入增加,財富是收入以利率折現(xiàn),也跟著增加。人民把財富放進房地產(chǎn)去是自然的選擇。然而在本文的第十點可見,政府操控利率可以嚴(yán)重地擾亂這個重要的經(jīng)濟規(guī)律。另一方面,政府的土地政策、貨幣政策及其他政策,可使房地產(chǎn)之價急升或暴跌,無端端地發(fā)達或破產(chǎn)的人無數(shù)。我們喜見因為經(jīng)濟上升而樓價上升,但政府的政策處理失當(dāng)可以是悲劇。90年代后期中國的樓價暴跌,破產(chǎn)者無數(shù)。但我解釋過,那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果,大家要接受。

四、香港選走高地價路線,是玩火游戲,這里不評。中國大陸的局限條件與香港的是兩回事,不應(yīng)該搞高地價政策。問題是,中國整體的經(jīng)濟發(fā)展,人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長三角的樓價夠低,人口會密集在這兩個區(qū)域,對國家的經(jīng)濟整體可有大害。原則上,這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng),壓低樓價。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的,樓價也應(yīng)該比較高,但從整個國家的利益看,這兩區(qū)樓價應(yīng)該高多少,我想了很久也沒有簡單的答案。

五、原則上,樓價上升是好事。這反映著經(jīng)濟的財富或租值上升,人民的生活有了改進。除了處理人口分布,這原則不容許土地政策刻意地推高樓價,也否決政府壓制樓價的上升。同樣,政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價的效果,屬不智。

六、中國可以在撤銷資產(chǎn)增值稅的前提下,考慮每年抽0.5%的物業(yè)稅,這類稅收政府要說明用途,也要與其他稅項分開。最適當(dāng)?shù)挠猛臼浅鞘兄伟才c清潔。

七、樓價上升,窮人怎么辦?歷史的經(jīng)驗,是樓房的出租市場會解決這問題。我反對政府提供廉租房,理由解釋過了。如果政府一定要出手助窮人,出售近于免了地價的居屋是較佳的選擇。也頭痛,因為貪污的行為難免,而這類房子的建造一般偷工減料,天雨屋漏,而短樁等故事會傳遍天下。說到底,協(xié)助窮人的最佳法門,還是盡量提供他們自力更生的機會。

八、沒有好理由禁止或約束外籍人士在中國購買房子。中國人是賺了他們的錢,賺了他們帶來的知識,而炒買炒賣對賭,一般而言老外斗不過炎黃子孫,所謂猛虎不及地頭蟲是也。日本仔當(dāng)年不是在美國的房地產(chǎn)損手頻頻嗎?

九、還有一個重要但難度極高的土地政策問題。1980年代到90年代中期,中國的條件相若的土地,不同用途的回報差距很大:用作工、商業(yè)的回報率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)的?？尚业氖?到了90年代后期,縣際競爭制度的普及發(fā)展,帶來了驚人的改進,是大中國經(jīng)濟奇跡出現(xiàn)的一個主要原因。整個問題我在《中國的經(jīng)濟制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個話題上,兩年多前北京上頭增加了對縣的約束,不對,但最近有轉(zhuǎn)機。我打算再作一次調(diào)查。

十、今天看,最頭痛是央行拜美國的聯(lián)儲局為師,不斷地把利率調(diào)上調(diào)下。見人家闖了大禍,我們?yōu)楹芜€不痛改前非?利率是應(yīng)該由市場決定的。央行或政府不要管。近幾年央行處理與操控利率做得不對。

(本文因篇幅所限,有刪節(jié),標(biāo)題為編者所加)