動(dòng)房產(chǎn)一切皆活

劉遠(yuǎn)洋

理財(cái)案例

馬先生，38歲，某上市公司部門總監(jiān)，年稅后收入30萬元，除五險(xiǎn)一金外，有補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)。太太，38歲，資深工程專業(yè)人士，年稅后收入10萬元，有五險(xiǎn)一金。兒子，12歲，現(xiàn)就讀北京某重點(diǎn)中學(xué)初一年級(jí)。

家庭每月各項(xiàng)生活支出為5000元左右。在北京擁有3套房產(chǎn)，其中1套自住(150平米，2007年初購(gòu)買)，另外兩套分別為50(2004年初購(gòu)買)和100平方米(2006年初購(gòu)買)，目前均出租，月租金收入6000余元。3套房產(chǎn)市值大約分別為300萬元、130萬元、150萬元。50平方米房子無貸款(在招行作抵押授信，額度50萬元，可隨時(shí)動(dòng)用現(xiàn)金，隨借隨還)，100平方米房還有房貸30萬元，150平方米房有房貸140萬元，房貸合計(jì)170萬元，月供15000元(20年等本金還款)。

現(xiàn)手頭有股票、基金、存款等共30萬元，計(jì)劃近幾個(gè)月購(gòu)買20萬元左右汽車一輛。

資產(chǎn)分析

1、資產(chǎn)狀況分析

從馬先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表上可看出，馬先生一家固定資產(chǎn)占比較大，資產(chǎn)主要是股票、基金、現(xiàn)金和房產(chǎn)，固定不動(dòng)產(chǎn)占比為88％，12％為流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)。房屋貸款余額170萬元，房屋抵押授信短期貸款50萬元。

資產(chǎn)負(fù)債比率指一定時(shí)期內(nèi)家庭流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債與家庭總資產(chǎn)的比率。馬先生資產(chǎn)負(fù)債比為0.33，屬于比較合理的范圍(一般控制在0.5以下比較適宜)。流動(dòng)比率=流動(dòng)性資產(chǎn)/每年支出=800000/260000=3.08。算上可隨時(shí)提取現(xiàn)金的房屋抵押授信額度，馬先生的家庭資產(chǎn)流動(dòng)比率較高，家庭未來出現(xiàn)財(cái)務(wù)透支的風(fēng)險(xiǎn)較小。

2、收支狀況分析

馬先生夫婦工作都比較穩(wěn)定。家庭支出主要用于生活性支出和按揭貸款月供，支出收入比率為55％。家庭每年可用于財(cái)富積累的結(jié)余為21.2萬元。家庭收入與支出比較為適中。

3、保障狀況分析

馬先生和太太都有五險(xiǎn)一金，馬先生還有補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)。如果想讓生活品質(zhì)得到更高的保障，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，還是需要購(gòu)買一定的商業(yè)保險(xiǎn)作為補(bǔ)充。

4、投資狀況分析

整體而言，馬先生家庭資產(chǎn)的利用率不高，特別是房屋資產(chǎn)占比過高，而目前租金收益并不高，影響了家庭總資產(chǎn)的投資收益率?？煽紤]出售一套房產(chǎn)，加大資本市場(chǎng)股權(quán)性質(zhì)資產(chǎn)的投資，以獲得更大的資本增值張性。

總之，馬先生家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，投資風(fēng)格過于謹(jǐn)慎；現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率不高，固定資產(chǎn)中的多處房產(chǎn)有待進(jìn)一步盤活；家庭的風(fēng)險(xiǎn)管理尚不完善，保障不夠充分。

理財(cái)目標(biāo)

1、近幾月購(gòu)買20萬元左右汽車一輛。

2、計(jì)劃近期為馬先生本人購(gòu)買意外和醫(yī)療商業(yè)保險(xiǎn)。

3、小孩國(guó)內(nèi)大學(xué)畢業(yè)后出國(guó)留學(xué)。

4、計(jì)劃50歲左右退休，退休后保證較高生活質(zhì)量。

理財(cái)建議

1、調(diào)整家庭資產(chǎn)分配結(jié)構(gòu)，構(gòu)建積極型投資組合。

合理處置房產(chǎn)，提高資產(chǎn)收益率。馬先生家庭目前有兩套房產(chǎn)屬于投資性房產(chǎn)，地理位置及交通情況應(yīng)該差距較大，50平方米房產(chǎn)明顯優(yōu)于100平方米房產(chǎn)，租金收入上前者也優(yōu)于后者。

一般來說，只要房?jī)r(jià)與租金在200:1至100:1之間浮動(dòng)就屬合理，年投資回報(bào)率達(dá)到5％就算是非常不錯(cuò)的投資項(xiàng)目。通過比較，我們建議馬先生可以賣掉100平方米那處房產(chǎn)，留下更有投資價(jià)值的50平方米房產(chǎn)。

馬先生雖然在招行做了房屋授信，可隨時(shí)提款，但依然會(huì)有一定的提款時(shí)間延滯。建議馬先生再申請(qǐng)一張信用卡，作為臨時(shí)現(xiàn)金儲(chǔ)備。這樣搭配之后，基本可以滿足家庭緊急情況及平時(shí)現(xiàn)金流需求。

就馬先生夫婦目前的年齡和收入來看，屬于一生中財(cái)富積累快、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的階段。目前家庭中股票基金只有23萬元，比例較低。建議做好合理的分散投資，適度增加投資品范圍，提高資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)性投資比例，獲得更大的資金回報(bào)。

馬先生家庭每年有47.2萬元的收入，留足家庭3－6個(gè)月支出作為緊急備用金即可，剩下的可以進(jìn)行金融資產(chǎn)的投資，以達(dá)到資產(chǎn)增值的目的。該部分資金存放形式可以為：通知存款、貨幣基金或日日金等，既有一定的靈活性，又享受較高的收益。

構(gòu)建穩(wěn)健偏積極型基金組合。在目前市場(chǎng)背景下，我們建議配置權(quán)益類資產(chǎn)和固定收益類資產(chǎn)各半。權(quán)益類資產(chǎn)以配置選股選時(shí)能力強(qiáng)，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定獲利能力的混合型基金為主，固定收益類基金以偏債型基金和純債型基金各一半為宜，而貨幣市場(chǎng)型基金為輔。組合整體資產(chǎn)配置類似于一個(gè)風(fēng)格保守的混合型基金，通過純債型基金的配置作為組合的安全墊，通過選時(shí)、選股能力強(qiáng)的混合型基金和偏債型的配置，增加組合在股票市場(chǎng)階段性和結(jié)構(gòu)性行情來臨時(shí)的盈利能力和在股票市場(chǎng)調(diào)整中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的靈活性。

2、房貸月供轉(zhuǎn)換為車供，輕松擁有家庭用車。

汽車屬于即買即損品，建議馬先生使用汽車消費(fèi)貸款購(gòu)車。目前車貸一般首付2成，最長(zhǎng)5年，滿足相關(guān)條件的話，貸款利率還可下浮10％。按照馬先生要求，首付5萬元，5年期，貸款15萬元計(jì)算，每月還款約為2800元，這與此前100平方米房產(chǎn)月供基本持平。每月家庭月供總額不變，但是家庭生活品質(zhì)卻得到了明顯提高。

3、增加購(gòu)買家庭險(xiǎn)種，構(gòu)建完善的家庭保障體系。

馬先生和太太作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱，需增加保障。保費(fèi)年支出以家庭總收入的1/10為宜，約為5萬元。

投資型保險(xiǎn)。馬先生利用家庭現(xiàn)有現(xiàn)金，購(gòu)買一份20萬元的投資型保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種屬于穩(wěn)健型產(chǎn)品，一般都有保底收益，同時(shí)兼顧部分疾病、身故保障，而且到期還能領(lǐng)取帳戶價(jià)值的滿期保險(xiǎn)金，可作為養(yǎng)老金補(bǔ)充使用。

重大疾病保險(xiǎn)(健康險(xiǎn))。建議馬先生與妻子各買一份期繳型重大疾病保險(xiǎn)，以最小的代價(jià)獲得最大的收益。馬先生買一份60萬元保額的重疾險(xiǎn)，年繳保費(fèi)2.4萬元，20年繳清；馬太太買一份30萬元保額的重疾險(xiǎn)，年繳保費(fèi)1.2萬元，20年繳清。重大疾病保險(xiǎn)在保險(xiǎn)期間若沒有發(fā)生意外，則到期退還保額，該筆資金足可以作為馬先生夫妻二人的養(yǎng)老金使用。

意外險(xiǎn)。建議購(gòu)買消費(fèi)型意外險(xiǎn)，以最小的支出獲得最大的保障。馬先生購(gòu)買一份總保額150萬元的意外險(xiǎn)，年繳費(fèi)3000元；馬太太購(gòu)買一份總保額50萬元的意外險(xiǎn)，年繳費(fèi)1000元。

4、定投理財(cái)基金組合。

&按照目前的資產(chǎn)分配情況，每年家庭結(jié)余用于投資銀行理財(cái)?shù)?0萬元，9年后將累計(jì)約100萬元資金；每年定投基金組合6萬元，9年后市值約70萬元，12年后市值約100萬元。

孩子出國(guó)留學(xué)金。孩子離大學(xué)畢業(yè)出國(guó)留學(xué)尚有9年時(shí)間，9年后馬先生家庭經(jīng)過理財(cái)和定投積累資金約170萬元。以孩子出國(guó)留學(xué)2年，花費(fèi)100萬元計(jì)算，也足夠支付。

養(yǎng)老金通過以上積累，扣除第9年孩子出國(guó)花費(fèi)100萬元，12年后即夫妻二人50歲時(shí)候，理財(cái)及定投可積累100萬元。至60歲時(shí)，還可以領(lǐng)取保險(xiǎn)退還資金，約115萬元。另外家庭投資的股票基金經(jīng)過長(zhǎng)期投資增值，也是一筆不菲的財(cái)富。