房地產(chǎn)權(quán)屬登記風(fēng)險及防范研究

莫月冰

摘要：房地產(chǎn)權(quán)屬登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。錯誤的登記既會使真實(shí)權(quán)利人和交易當(dāng)事人利益受損，也會影響到正常的房地產(chǎn)權(quán)屬登記秩序?！段餀?quán)法》頒布實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險進(jìn)一步加大。試對房地產(chǎn)權(quán)屬登記風(fēng)險及其成因進(jìn)行分析，并探討防范登記風(fēng)險的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；權(quán)屬登記；風(fēng)險；錯誤；防范

中圖分類號：F235.91文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198(2009)12-0244-01

1引發(fā)登記風(fēng)險的成因分析

引發(fā)登記風(fēng)險源于登記錯誤，而造成登記錯誤的原因也是多方面的：

1.1客觀原因

(1)法律缺位帶來的指導(dǎo)性缺乏。《物權(quán)法》作為一部規(guī)定物的歸屬和利用的基礎(chǔ)性法律，對不動產(chǎn)登記的規(guī)定只能作原則性的安排，但全國性的“法律”層面上規(guī)范性文件缺位，許多像登記制度模式的選擇、登記部門和登記行為的性質(zhì)、登記部門具體的審查責(zé)任限度等基礎(chǔ)性問題至今在理論界和實(shí)務(wù)界尚存在爭議，法律的缺位必然會帶來操作和管理上的混亂，從而引發(fā)一系列工作失誤。

(2)政策法規(guī)之間的沖突引起的口徑不一。由于上位法的缺位，各種部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及規(guī)章層次以下的規(guī)范性文件的規(guī)定難免沖突，口徑不一，有些沖突不可調(diào)和，登記人員無所適從，由此帶來更大的自由裁量權(quán)更容易造成登記錯誤。

(3)當(dāng)事人過錯造成登記錯誤，大部分的房地產(chǎn)登記是依當(dāng)事人的申請而啟動，如果當(dāng)事人申請時故意提供虛假資料或作不實(shí)申報，登記機(jī)構(gòu)加以采集并據(jù)此作出登記，必然會造成登記錯誤；有時第三方也會參與登記過程，例如公證機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等，若出現(xiàn)故意或無意的過失，也會導(dǎo)致登記錯誤。

1.2主觀原因

(1)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)技術(shù)不完善造成失誤。登記系統(tǒng)信息技術(shù)落后、數(shù)據(jù)錄入及轉(zhuǎn)換錯漏、系統(tǒng)運(yùn)行障礙等因素，容易導(dǎo)致登記錯誤的產(chǎn)生。

(2)登記工作人員主觀原因。部分登記業(yè)務(wù)人員工作疏忽，責(zé)任心不強(qiáng)，工作不細(xì)致，錄入數(shù)據(jù)、信息后沒有自行檢查，導(dǎo)致審定內(nèi)容有誤；部分業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟悉，執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章制度存在偏差等造成登記錯誤。

2防范登記風(fēng)險的對策

2.1實(shí)施制度化、規(guī)范化、信息化的質(zhì)量管理機(jī)制

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的錯案追究制度、質(zhì)量檢查抽查制度、相應(yīng)的獎勵制度，將事前預(yù)防與事后處理相結(jié)合，運(yùn)用信息化管理手段，發(fā)現(xiàn)錯誤，除及時糾正外，還應(yīng)按照單位內(nèi)部管理規(guī)定狠抓辦件質(zhì)量管理，實(shí)行錯案追究責(zé)任制，做到每月有抽查、有分析、有通報、有處理，并以此作為加強(qiáng)管理、增強(qiáng)工作人員的責(zé)任感：改進(jìn)服務(wù)、提高登記質(zhì)量的突破點(diǎn)；而對于辦案質(zhì)量好、出錯率少的工作人員及防范登記風(fēng)險成績顯著人員應(yīng)予以適當(dāng)?shù)谋頁P(yáng)和獎勵，做到強(qiáng)化監(jiān)管、獎罰分明、登記質(zhì)量管理長抓不懈。

2.2完善登記程序，合理把握審查范圍

登記機(jī)構(gòu)一是可以充分利用更正登記、異議登記等補(bǔ)救手段。若發(fā)現(xiàn)登記有誤，應(yīng)及時主動地啟動更正登記程序予以糾正，更正登記、異議登記是登記機(jī)構(gòu)避免登記風(fēng)險甚至承擔(dān)先行賠付責(zé)任的一個較好的事前補(bǔ)救手段。二是應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大審查范圍，加強(qiáng)現(xiàn)場核查工作。除對身份證、產(chǎn)權(quán)證等登記資料嚴(yán)格審查外，還應(yīng)加強(qiáng)對公證書、律師見證書、規(guī)劃驗收證明等資料的核查力度，可通過網(wǎng)上比對、電話核實(shí)等方式查驗真?zhèn)危€有疑問的，審核人員可上門現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，并做好記錄。

2.3加強(qiáng)與相關(guān)職能部門的溝通協(xié)作

一是加強(qiáng)與規(guī)劃、公證、公安等相關(guān)部門的信息溝通，建立信息共享機(jī)制，從而有效確保登記信息的及時和準(zhǔn)確性。二是加強(qiáng)與司法部門合作，對一些實(shí)質(zhì)性審查難度較大的業(yè)務(wù)以及當(dāng)事人不能到場的，交由公證部門辦理公證，登記機(jī)構(gòu)憑公證材料進(jìn)行登記，這樣既能提高登記工作效率，又能有效防范登記風(fēng)險。三是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通，妥善處理好城市房屋規(guī)劃與房產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的銜接，確保房地產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。

2.4加強(qiáng)業(yè)務(wù)及有關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險意識，提高工作人員風(fēng)險防范能力

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)保障登記安全的重要性和防范交易風(fēng)險的艱巨性，解讀最新法律法規(guī)，講解各類騙取登記的典型案例，邀請公安、公證、規(guī)劃等部門專家授課，學(xué)習(xí)鑒別相關(guān)書證材料真?zhèn)蔚募记珊头椒?，針對單位各科室人員對業(yè)務(wù)知識的了解存在一定程度的局限，開展“請進(jìn)來、走出去”的學(xué)習(xí)方法，請房產(chǎn)專業(yè)人士授課，請各科室業(yè)務(wù)骨干談經(jīng)驗，組織人員到兄弟單位學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、政策水平及為人民服務(wù)的意識和本領(lǐng)，盡量減少差錯，規(guī)避風(fēng)險。

2.5提高服務(wù)意識，抵制各種利誘，樹立“以民為本”理念

工作人員應(yīng)當(dāng)清正廉潔，服務(wù)熱情、周到，用語規(guī)范，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，改進(jìn)工作作風(fēng)，簡化辦事程序，提高辦事效率，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，自覺抵制各種不正之風(fēng)的侵蝕，自覺抵制形形式式的利益誘惑，自覺依照有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，做到準(zhǔn)確、及時地完成登記業(yè)務(wù)工作。

2.6從受理源頭上嚴(yán)格風(fēng)險防范

可在登記機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)受理窗口安裝身份證識別器，對居民第二代身份證的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒別；可在受理窗口安裝數(shù)碼攝像頭，對申請人進(jìn)行人像采集，在交易登記工作的源頭上實(shí)施交易安全把關(guān)；可通過對房地產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼驗證系統(tǒng)，在受理窗口進(jìn)行密碼驗證，從而大大減少他人盜用房地產(chǎn)權(quán)證信息制作假證或盜取房地產(chǎn)權(quán)證騙取交易登記的可能性，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.7推進(jìn)登記系統(tǒng)的信息化建設(shè)

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記系統(tǒng)的信息化建設(shè)列入重要的議事日程上，加強(qiáng)與推進(jìn)系統(tǒng)信息化建設(shè)，優(yōu)化和完善系統(tǒng)功能，在一個登記區(qū)域內(nèi)建立一個全面、完整的數(shù)據(jù)庫，建立一個統(tǒng)一的業(yè)務(wù)操作平臺，做好系統(tǒng)對業(yè)務(wù)的支持和配合工作。系統(tǒng)的信息化建設(shè)應(yīng)圍繞業(yè)務(wù)工作開展，為業(yè)務(wù)工作服務(wù)，減少和消除系統(tǒng)障礙問題，確保登記業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性。

2.8按程序、規(guī)程操作，自覺接受監(jiān)督制約，保障登記無誤

登記工作人員要自覺遵守規(guī)定程序，按環(huán)節(jié)和時間順序辦理，同時，對每種房地產(chǎn)登記制作詳細(xì)的操作規(guī)程，使每位工作人員的業(yè)務(wù)操作有法可依，有據(jù)可循，確保登記質(zhì)

2.9嚴(yán)格依據(jù)法定程序和標(biāo)準(zhǔn)制作房地產(chǎn)登記簿

房地產(chǎn)登記簿具有四個特征：一是統(tǒng)一性，即一個行政區(qū)域應(yīng)建立一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記簿，使本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)情況能夠得到集中準(zhǔn)確的反映；二是官方性，即房地產(chǎn)登記簿由登記部門建立，具有公信力；三是持久性，即房地產(chǎn)登記簿由登記部門永久保存；四是公開性，即房地產(chǎn)登記簿可以公開查詢，是對社會公示房地產(chǎn)權(quán)利狀況的依據(jù)。登記簿的內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他狀況部分，可采用電子介質(zhì)，也可以采用紙介質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的錄入、審查和管理制度，確保登記簿記載信息與登記最終審核結(jié)果一致，未經(jīng)合法程序，不得對登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更改。

2.10建立登記錯誤的賠償保障機(jī)制

為減少風(fēng)險，預(yù)防可能存在的權(quán)屬隱患，逐步建立登記賠償基金制度和保險保障機(jī)制成為必要。為有效解決賠償資金的來源問題，可以借鑒國外的登記賠償基金制度，即從登記機(jī)關(guān)收取的登記費(fèi)用中提取一定比例設(shè)立基金，該基金只能用于登記錯誤的賠償，不能挪作它用。同時還可以將保險機(jī)制引入登記體系中，由登記機(jī)構(gòu)向保險公司投保，購買相關(guān)責(zé)任險，以使在錯誤登記中受損的當(dāng)事人獲得賠償。