城市開發(fā)區(qū)土地市場均衡和集約利用研究

劉聞欣

[摘要]土地市場是一種要素市場，其市場結(jié)構(gòu)或組織形態(tài)取決于土地作為資源的稀缺狀況以及社會對土地資源的占有形式。從我國土地的資源屬性及其察賦看，土地是極為稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，城市土地更是如此。這就決定了我國是社會或國家對土地的占有方式，以使稀缺的土地資源在全社會范圍內(nèi)得到合理地利用和配置。因此，我國土地要素市場具有壟斷競爭市場的結(jié)構(gòu)特征。對城市開發(fā)區(qū)土地市場均衡和土地集約利用進(jìn)行研究。

[關(guān)鍵詞]土地市場開發(fā)區(qū)集約利用

中圖分類號：TU98文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1671—7597(2009)0620111－01

土地從資源含義進(jìn)入市場到可實現(xiàn)的土地需求或土地消費是一個逐級市場化、商品化的過程，每級市場都與土地開發(fā)程度及其商品屬性相對應(yīng)，并使市場壟斷趨于競爭。一般意義上講，我國土地市場是壟斷市場。但嚴(yán)格地說。壟斷市場是特指土地的一級市場，即土地批租市場。而在二、三級土地商品市場中，土地的商品屬性則較完全地替代了土地的資源屬性。其流通功能不斷加強(qiáng)，并具有供求規(guī)律的顯著特征。因此，它們的市場結(jié)構(gòu)就轉(zhuǎn)化為壟斷競爭市場或局部的完全競爭市場。因此，本文將對我國開發(fā)區(qū)土地市場進(jìn)行細(xì)分，分別研究開發(fā)區(qū)土地一級和二級市場上，不同的市場均衡狀態(tài)下，市場機(jī)制的作用效率與土地集約利用的程度。

一、一圾市場

供給是土地市場中的限制變量。因此，將從土地市場供給變動入手，嘗試構(gòu)建土地一級市場均衡模型，以探究其內(nèi)在的市場機(jī)制運行特征與土地利用集約程度。與我國經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，我國的土地所有制是城市土地的國家所有與農(nóng)村土地的集體所有并存。依據(jù)目前我國的有關(guān)法律，對于城鎮(zhèn)國有土地實行使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度(地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外)。而農(nóng)村土地是不能直接入市的，必須經(jīng)過國家征用。變更土地所有權(quán)，方可進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓。

作為開發(fā)區(qū)來說，土地供給主要來自農(nóng)地征用、土地非農(nóng)化后的土地增量供給。因此，本研究將從開發(fā)區(qū)土地一級市場供給角度，通過不斷嚴(yán)格假設(shè)條件，模擬土地一級市場從競爭市場結(jié)構(gòu)向壟斷競爭、完全壟斷市場結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程，使構(gòu)建的理論模型不斷逼近現(xiàn)實，以較深入地探討我國開發(fā)區(qū)土地一級市場的不同均衡狀態(tài)下，市場機(jī)制的作用方式及其土地利用的集約程度。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀條件變化引致土地需求增加時，由于土地供給量不變，土地一級市場只能在高價位下實現(xiàn)均衡。一級市場出讓地價高昂，符合價值規(guī)律。即高地價反映了土地的稀缺程度較高，增加了用地者之間的競爭程度，也顯化了土地價值。而對于用地者來說，由于地價高昂，其取得土地的實際成本較大，也迫使其節(jié)約集約利用土地，從而在整體上實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和集約利用。

研究表明在開發(fā)區(qū)土地一級市場上，在完全競爭、壟斷競爭和完全壟斷的不同市場結(jié)構(gòu)中，由于市場的發(fā)育完善程度不同，市場機(jī)制的作用方式和作用效率以及政府對開發(fā)區(qū)土地市場的干預(yù)程度也存在一定的差異，繼而導(dǎo)致土地利用的集約度不同。發(fā)育越完善的土地市場，市場機(jī)制越充分，土地資源配置和利用的集約度越高；而發(fā)育越不完善，政府干預(yù)越過度的土地市場中，資源的配置和利用效率則較低。而我國目前的開發(fā)區(qū)土地一級市場則由于市場發(fā)育尚不成熟，政府對土地市場的運行也有過度的干預(yù)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)土地資源的配置和利用效率低下。

二、二級市場

土地二級市場，指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，較之于土地一級市場，它無法滿足土地供給彈性為零的假設(shè)。這是因為，在二級土地市場上，供給主體是多元的，流通渠道也較為暢通。土地的商品屬性逐漸顯現(xiàn)，其流通功能不斷增強(qiáng)，市場機(jī)制的配置作用也較為明顯。

開發(fā)區(qū)的用地類型多樣，二級土地市場也由于用地類型的不同，其市場運行機(jī)制和均衡狀態(tài)也是不一樣的，并產(chǎn)生不同的土地資源配置和利用效率。據(jù)此，本研究將開發(fā)區(qū)用地細(xì)分為經(jīng)營性用地和工業(yè)用地兩大類分別進(jìn)行土地二級市場的均衡分析。

1開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地二級市場均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地主要是指一些商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地，這部分用地在開發(fā)區(qū)總用地量中的比例是較小的，但由于行業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)，其市場發(fā)育是較為完善的。經(jīng)營性用地二級市場的供給主體多元化，流通渠道暢通，市場活躍。土地交易價格能隨著市場供求關(guān)系的變化而變化，市場交易體現(xiàn)了等價交換的原則。土地的商品屬性完全替代了其資源屬性。開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地二級市場的相對完善，創(chuàng)造了有利的市場環(huán)境來促進(jìn)經(jīng)營性用地的流轉(zhuǎn)和交易，有效的促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，提高了開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地的集約利用程度。同時，對于一些房地產(chǎn)開發(fā)用地，由于用地者過于追求單位用地的投入產(chǎn)出效率，而導(dǎo)致部分用地的過度集約利用，忽略了生態(tài)和環(huán)境效益，因此，政府也應(yīng)當(dāng)通過規(guī)劃等行政干預(yù)手段來控制部分經(jīng)營性用地過度利用土地的行為，使單位用地實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會效益的綜合最優(yōu)。

2開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的土地供給主要來自于開發(fā)區(qū)已出讓土地中的閑置、空閑、低效利用的土地以及一些撒資企業(yè)退還的土地：需求方則是一些中小投資企業(yè)，由于其投資標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到開發(fā)區(qū)的單獨供地門檻，無法單獨取得用地，只能依靠租賃開發(fā)區(qū)其他企業(yè)空閑用地或開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式來解決用地問題。因此，本研究將這一類用地者視為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的需求方。在開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場上，供求雙方是很難達(dá)到均衡狀態(tài)的。主要是因為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的發(fā)育是不完善的，突出表現(xiàn)為市場體系不夠健全，缺乏流通渠道，無配套制度，信息不暢，中介組織也是較為匾乏的。

因此，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地中的空閑、閑置和低效利用的土地并不能通過市場機(jī)制自發(fā)實現(xiàn)流轉(zhuǎn)、交易。目前，主要是政府采取措施以提高閑置和空閑用地的利用效率。如政府對閑置、空閑一定年限的土地收取閑置費，以敦促用地者節(jié)約集約利用，提高用地效率：對超過一定年限仍未利用的土地實行無償收回，政府將其重新投放市場。而對于低效利用的土地，一些地區(qū)開發(fā)區(qū)政府則采取產(chǎn)業(yè)置換的政策，將用地效率低的企業(yè)置換出來，而重新引入用地效率較高的企業(yè)，以提高存量土地的利用效率。但上述做法還是以政府為主導(dǎo)力量推動的，由于政府掌握土地利用動態(tài)變化的信息有限，并不能充分、及時的了解用地狀況，因而政策的實施力度和效果還存在較大的局限，開發(fā)區(qū)土地閑置、空閑、低效利用的現(xiàn)象還普遍存在。更完善的提高開發(fā)區(qū)存量土地利用效率的辦法應(yīng)是積極培育開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的二級市場，創(chuàng)造存量用地流轉(zhuǎn)、交易的自主機(jī)制，通過制度完善、政策創(chuàng)新積極培育中介組織，活躍和完善開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場，從而提高存量土地的利用效率，促進(jìn)其集約利用。