地王大戰(zhàn) 央企兇猛

■文/ 李樂(lè)

地王大戰(zhàn) 央企兇猛

■文/ 李樂(lè)

潘石屹問(wèn)SOHO中國(guó)總裁閻巖：“你信不信，你再舉一次牌，后面的肯定再加1000萬(wàn)元？”

閻巖不信，舉起10號(hào)競(jìng)價(jià)牌，不到5秒，她身后的3號(hào)競(jìng)價(jià)牌便應(yīng)聲舉起。

新聞提示 6月30日，經(jīng)過(guò)近40分鐘的激烈競(jìng)拍，廣渠路15號(hào)地以總價(jià)40.6億、樓面地價(jià)超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元，最終花落中化方興投資管理有限公司，并毫無(wú)懸念地成為北京市的“新地王”。這場(chǎng)黃金地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，除了SOHO中國(guó)與萬(wàn)科的短暫參與，始終是中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等央企下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)場(chǎng)。

潘石屹扭過(guò)身去，向坐在自己身后的一位年輕人伸了伸大拇指，說(shuō)了一句：“你真厲害”。又過(guò)了不到半個(gè)小時(shí)，這位身著白色襯衫帶著眼鏡的年輕人，被近50名記者圍追堵截，不得脫身。

這是6月30日北京土地儲(chǔ)備中心拍賣大廳里的一幕。在這里，對(duì)廣渠路15號(hào)地頗為有意的潘石屹敗給了這名年輕人—他來(lái)自方興地產(chǎn)，央企中化集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司。而北京地王頻出的短短一個(gè)月內(nèi)，連同中國(guó)電子、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等央企下屬的房地產(chǎn)公司，一躍成為了“一擲千金”的主角，2009年的夏天，前后總計(jì)將有超過(guò)100億元央企資金進(jìn)入北京的土地市場(chǎng)，僅僅是土地市場(chǎng)。

在“4萬(wàn)億”的年代，一切既不是故事的開始，也不是結(jié)束。對(duì)于從來(lái)不缺錢的央企而言，以土地為代表的資產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有像今天一樣充滿了難以抗拒的誘惑。

央企“不算賬”

當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)被推高到39億元的時(shí)候，潘石屹?zèng)Q定放棄，不過(guò)他還是跟自己的總裁閻巖打了個(gè)賭，“你信不信，你再舉一次牌，后面的肯定再加1000萬(wàn)元？”閻巖不信，舉起10號(hào)競(jìng)價(jià)牌，不到5秒，在她身后的3號(hào)競(jìng)價(jià)牌便應(yīng)聲舉起。

3號(hào)競(jìng)價(jià)牌屬于方興地產(chǎn)，與鏖戰(zhàn)到最后的保利地產(chǎn)一樣，同樣系出央企，舉牌者背后的中化集團(tuán)，位列世界500強(qiáng)。在北京地產(chǎn)界，能夠在最后戰(zhàn)勝作風(fēng)一向彪悍的保利地產(chǎn)的房企，幾乎鳳毛麟角。而這一場(chǎng)黃金地塊的爭(zhēng)奪，除去潘石屹，幾乎始終是中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等央企下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“作秀場(chǎng)”。

潘石屹稱，與頻繁計(jì)算價(jià)格的SOHO中國(guó)、萬(wàn)科等參與競(jìng)拍的房地產(chǎn)公司不同，方興地產(chǎn)始終沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)計(jì)算價(jià)格。他說(shuō)，“我沒(méi)看見(jiàn)他算賬，他們（方興）就是不管多少錢都要拿到。”而在此之前，同為央企下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，也曾以“整數(shù)”的方式舉牌競(jìng)價(jià)，動(dòng)輒將競(jìng)價(jià)區(qū)間直接提高一個(gè)億。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與方興地產(chǎn)最大的相同之處在于，盡管預(yù)期地價(jià)將達(dá)到40億元以上的新高，但兩家企業(yè)都沒(méi)有派出“一把手”或者“重要決策者”出現(xiàn)在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，相比之下，萬(wàn)科董事丁長(zhǎng)風(fēng)、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、總裁均悉數(shù)到場(chǎng)，而萬(wàn)科僅僅舉牌一次便告收?qǐng)?，央企的資金實(shí)力，本次拍賣顯現(xiàn)無(wú)遺。

“通常情況下，這種拍賣如果不是一把手到場(chǎng)，就是要對(duì)在現(xiàn)場(chǎng)舉牌的代表進(jìn)行財(cái)務(wù)額度的授權(quán)?！币患屹?gòu)買標(biāo)書參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買的開發(fā)商的財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，“如果舉牌的代表不算賬也不請(qǐng)示，又在較高的價(jià)格上頻繁舉牌，唯一的解釋就是授權(quán)的額度極大，比如方興地產(chǎn)，憑我的判斷，授權(quán)額度至少在50億元。”

而她的老板給予她的額度只有35億元左右，因此，在價(jià)格超過(guò)35億元并且電話請(qǐng)示之后，便告退出。

資金從哪來(lái)

這已經(jīng)不是央企第一次成為“飆價(jià)”的主角了。自此向前推一個(gè)月，中國(guó)電子、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)都早已在2009年的北京土地市場(chǎng)上聲名在外，保利地產(chǎn)更是以土地市場(chǎng)上的彪悍推進(jìn)，使自己的股價(jià)節(jié)節(jié)攀高。

這一切的背后，實(shí)際只有一個(gè)問(wèn)題—錢從哪里來(lái)？

據(jù)了解，在廣渠路15號(hào)地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，多家企業(yè)均擁有巨額的銀行授信，其中SOHO中國(guó)200億元、中信地產(chǎn)280億元、方興地產(chǎn)200億元、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)200億元。不過(guò)潘石屹告訴媒體，按照央行規(guī)定，銀行授信不能用于購(gòu)置土地，因此，原則上土地競(jìng)買者使用的都是“自有資金”。

不過(guò)，一位參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的國(guó)有房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，這個(gè)“自有資金”的“來(lái)源”實(shí)際上有很多渠道可以運(yùn)作。其中最為主要的一條途徑，便是母公司或是集團(tuán)得到的銀行授信。由于母公司或者集團(tuán)的主業(yè)并非房地產(chǎn)，因此，可以通過(guò)一些技術(shù)手段，以在賬面上顯示為向子公司注資的方式，向子公司提供現(xiàn)金。

在此之前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報(bào)告顯示，約有20%的新增信貸以及投資未能進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而主要流向了資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資。

“我也和一些同業(yè)的人士溝通過(guò)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒(méi)有徹底好轉(zhuǎn)，很多工廠因?yàn)闆](méi)有需求而停工，或者是本身就已經(jīng)過(guò)剩，但銀行又有信貸任務(wù)，貸給央企是最保險(xiǎn)的，而央企拿了這些信貸資金沒(méi)有更好的投向，不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)是個(gè)短期看來(lái)相對(duì)較好的投向?！鼻笆鰢?guó)資房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)這樣解釋。

至于其間具體的技術(shù)操作，他說(shuō)，通過(guò)使用票據(jù)、集團(tuán)與子公司進(jìn)行“業(yè)務(wù)交易”等方式都可以實(shí)現(xiàn)，只是“技術(shù)難度大小”的問(wèn)題，這似乎足以闡釋一夜之間土地市場(chǎng)中的資金如此泛濫的原因所在。

有關(guān)資金來(lái)源問(wèn)題，面對(duì)媒體的提問(wèn)，方興地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人并未明確回答，他只是表示，對(duì)于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有足夠的信心，并且會(huì)力爭(zhēng)把這個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)精品。不過(guò)，這顯然不是答案中最為主要的部分。

在以40.6億元天價(jià)拿下廣渠路15號(hào)地之前，方興地產(chǎn)已經(jīng)將位于上海的上海港7棟寫字樓整體出售套現(xiàn)，總計(jì)套現(xiàn)額度超過(guò)50億元，目前已經(jīng)基本到賬，可以推測(cè)，這接近50億元的現(xiàn)金便是本次購(gòu)買15號(hào)地塊的主要資金來(lái)源。

繼續(xù)演主角

或許很快，40.6億元的地王紀(jì)錄就會(huì)成為歷史，即將入市的亞運(yùn)村地塊規(guī)劃建筑面積高達(dá)42萬(wàn)平方米，而位于國(guó)貿(mào)橋東北側(cè)的NE-1a地塊也正靜待入市，后者很可能再次刷新地價(jià)紀(jì)錄，而這其中也肯定少不了央企下屬房企的表演。

“國(guó)貿(mào)東北角的那塊地，地價(jià)至少80億元。”該地塊一級(jí)開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一位高管這樣告訴媒體，他甚至十分謹(jǐn)慎地表示，“能不能自己拿下來(lái)做，還很難說(shuō)，因?yàn)槎⒅娜颂?。?/p>

在這場(chǎng)即將在8月底展開的“奪地大戰(zhàn)”中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)預(yù)訂了一個(gè)“席位”，保利地產(chǎn)等央企的下屬房企也有意參與。

近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又順利發(fā)行了高達(dá)26億元的企業(yè)債，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面對(duì)此的解釋是為了調(diào)整公司目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)，并推動(dòng)未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展。再加上15號(hào)地的“奪地之爭(zhēng)”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最終未果，留存的大量現(xiàn)金必然要在國(guó)貿(mào)東北角地塊上作為一番。

目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在調(diào)整各項(xiàng)目之前的資金結(jié)構(gòu)，為該項(xiàng)目做足資金儲(chǔ)備工作，并已在進(jìn)行相關(guān)人才方面的積累。

“今年以來(lái)，信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業(yè)傾斜，因此不少央企手中聚集了大量的財(cái)務(wù)資源。在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的可能性很大?！敝屑Z內(nèi)部一位研究人員坦言。

天鴻地產(chǎn)一位高管指出，“在北京，擁有百億元以上資金的開發(fā)企業(yè)十分普遍?，F(xiàn)在，即使一線開發(fā)商也不能保證能拿到看中的土地。很多地塊，都是被那些并不知名的企業(yè)拿下，而這些企業(yè)的背景都很深?！苯陬l繁活躍于北京土地市場(chǎng)的中國(guó)電子便是一例。

按照慣例，土地競(jìng)拍一般由母公司設(shè)立項(xiàng)目公司或以子公司的名義去執(zhí)行。競(jìng)得奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，便是中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司下屬子公司，而后者則是中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)全資公司。資料顯示，中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國(guó)有獨(dú)資特大型企業(yè)，擁有61家二級(jí)公司，13家控股上市公司。

想要在土地市場(chǎng)上打敗央企，顯而易見(jiàn)是很艱難的。

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